业主协会：自由土地上的紧箍咒
美国的许多城市，都有相应的城市规划，规定某些区只能盖民居，不能盖商业建筑；而某些区只能盖商业建筑，不能盖民居等。这些规划其实都是提供各种肯定地役权和否定地役权。肯定性地役权是指人们可以在地产上有权做什么，否定性地役权是指人们在地产上无权做什么。除了政府规定的地役权外，在土地交易中，卖主经常自己附加一些地役权方面的条件。如果这些条件不涉及违法或不合理的情况，法庭一般会承认其合法性，要求买主遵守这些条件。
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胡先生曾经在广东开工厂，赚了不少钱。１９９７年，胡先生卖掉广东的工厂，移居美国，定居于密西根州的底特律市郊区。胡先生手里有些资金，便积极寻求商机。他觉得最保险的是做房地产生意，但自己的资金还没有充裕到能操作房地产的程度，他相信自己无法靠实力与财大气粗的美国商人竞争，只能出奇制胜，在别人不留意的地方发现商机。
底特律的远郊有一处风景如画的富人区，里面的房子动辄上百万。一次，胡先生发现有片空地正在出售，这片地面向十字街口，足有一英亩，周围都是豪华民居，大部分已经完工，有些已经住了人。
这片空地让胡先生看到了机会。因为经常来转悠，他对这个区了如指掌——在方圆几英里的范围内，没有一家加油站。如果在这个街口开一家加油站，肯定错不了。他立刻打电话联系了地产经纪人，得知他看中的地要价为５０万美元。卖主为了保持本区土地的价值，在买卖契约里规定所出售的土地上只能建筑民居，且每一栋民居的建筑费用不能低于３０万美元，建筑面积不得低于２００平方米。
胡先生从经纪人那里了解了卖主的要求后，心里很犯嘀咕，不知道是否买了以后真的只能在上面盖民居。胡先生知道市政府有城市规划，对不同的区有不同的规定，于是他便去了市政府查关于本区的规划。在市政府的规划中，没有规定本区只能建筑民居。胡先生的心总算一颗石头落了地。至于卖主提出的只能在土地上盖民居的要求，胡先生没太当回事。他觉得，地买下来后就成了自己的，要在上面盖什么，卖主想管也晚了。
胡先生怕夜长梦多，便希望赶紧成交。经过一番讨价还价后，他以４５万美元买下。成交时，胡先生按卖主的要求在契约上签了字，同意只在土地上建筑民居。当然，在心里胡先生根本没把这个要求当回事。买下这片土地后，胡先生立即投资兴建加油站，每天干得热火朝天。眼看着加油站已经有了雏形，胡先生心中十分满意。
这一天，胡先生正在工地周围转悠，一个警官突然出现在他面前，并把一份文件交给他。胡先生打开一看，原来是法院的传票。当地的业主协会已经把胡先生告上法庭，指控他违反当初签订的有关只准建筑民居的契约。胡先生没想到业主协会竟然动真的，但对法庭传票不敢怠慢，立即找律师a>咨询对策。律师a>对打赢这场官司并不乐观，但胡先生的加油站已经投入了巨额资金，建设进度过半，停下来损失巨大。
在法庭上，胡先生申辩道，市政府的规划没有规定本区只能建筑民居，所以他有权在买的土地上建加油站，同时他也指责原卖主只建筑民居的要求不合理，没有任何法律依据，应当废除。法庭指出，胡先生当初与卖主签下的不能盖民居以外的建筑的协议，属于否定性地役权。考虑到本区在事实上已经形成一个居民区，且其他土地买主均遵守与卖主签订的契约，卖主的要求没有什么不合理之处。法庭决定执行这个否定性地役权的契约。
卖主要求胡先生立即拆除在建的加油站，但法庭没有完全接受这种要求。法庭允许胡先生把在建的建筑在契约允许的范围内改作他用。如果能改造成民居，则不用拆除。这样可以减少经济损失。
[法律要点]
●地役权有肯定和否定之分。肯定性地役权是指人们可以在地产上有权做什么，否定性地役权是指人们在地产上不能做什么。
●即使当地政府的规划没有规定特定地区只能盖某种类型的建筑，当买主与卖主签下的土地买卖协议对此作出特别规定后，否定性地役权就已形成。如果卖主的特别规定没有什么不合理之处的话，法庭一般会执行这个否定性地役权的契约。
摘自《美国法律呼悠谈》
美国张哲瑞律师a>事务所编撰
中国友谊出版社出版
经作者与出版社授权转载
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