福州“勾地”勾出质疑 避免权力寻租成热点
福建省福州市白马南路两幅地块,因屡次遭流拍出镜率较高而成当地的“明星地块”,4月4日,福州市国土资源局发布公告称,这两幅“明星地块”将于4月24日至5月6日,以3.72亿元的起始价挂牌出让。这一公告意味着,它们不再可能遭遇“流拍”的命运,因为已经有“婆家”至少愿意出价3.72亿元。现在需要等待的是,谁愿意出更高的价钱。这其中的玄机,缘于福州市近期推出的土地出让新制度———“勾地”,即土地预申请制度。
明星地块“身价屡降”
一年多来,福州土地市场遭遇了众多流拍、流挂,甚至有地块陷入“屡上屡流”的怪圈。2008年,福州招拍挂的土地共24幅,成交仅8幅。
白马南路的两幅地块,2007年9月总价曾飙到9.04亿元,楼面地价高达每平方米9953元。历经楼市寒流后,去年这两幅地块的起拍价降至4.36亿元,但多次上市均遭流拍、流挂。此番再度上市,其起价已降为3.72亿元。
尽管地产界已有“回暖”之说,但本月2日福州金山展览城因竞买人只有一家、而被迫以底价成交的事实证明,福州地产商拿地信心仍显不足。据此,有专家预测,这两幅“明星地块”虽然已“名花有主”,但有可能与金山展览城遭遇同样的命运,以底价成交,每亩仅为657.8万元,折合楼面地价约为每平方米3745元,这与4年前市区大部分地块的楼面平均价每平方米3500元相差无几。
为防流拍试行“勾地”
3月4日,福州市国土资源局发布预告,出让5幅国有建设用地使用权,并首次推行土地预申请制,白马路两幅“明星地块”名列其中。
用地预申请源于早年香港楼市低迷期惯用的‘勾地’制度,意在土地市场冷清时,防止土地流拍。土地出让金一直以来都是地方政府财政计划外的主要收入,福州市借鉴这一制度,显示出政府对提高土地成交率的迫切心情。
根据福州预申请模式,有意向拿地的开发商,将缴纳数百万元不等的预计保证金申请,并承诺其拿地价格不低于公布的起始价。而后,相关部门将组织拍卖或挂牌活动。预申请的开发商应当参加该出让地块的竞买活动,且报价不得低于其承诺的土地价格。如无其他应价者,该地块可按申请人承诺的价格成交(但不得低于政府评估价)。
近一个月来,白马南路的这两幅“明星地块”一经预申请公告后,即吸引了多家本土地产商的关注。根据这一模式,国土资源局发出挂牌出让公告,即意味着至少有一家大地产商缴纳了保证金,并承诺将以不低于3.72亿元的价格接盘。
值得注意的是,在规划指标方面,本次施行预申请制度的5幅地块的绿化率并未明确,其中一幅的商业比例也未定。业界认为,这些尚未明确的规划指标,将由有买地意向的地产商根据产品定位,与政府协商沟通后,提出更合理的指标。
在福州住宅市场呈现小阳春态势后,福州市实行的这一制度被视为“2009福州土地市场的风向标”,然而,这一风向标是否就能证明福州地产界“复苏的气息”,这样的判断还为时尚早,因为针对“勾地”制度本身的利弊争议还从未停止过。
如何避免权力寻租
“勾地”制度出台后,曾有过很多不同声音。
对于地方政府而言,实行“勾地”制度,可以在土地出让前,摸排买家的实力和买地意愿度,使得土地供应、成交价格更接近市场需求,避免流拍频频影响市场信心。而且,由于“勾地”成功者“必须以不得低于其承诺的土地价格”买入,也使得土地贱卖的情况得以避免。
但质疑的声音显然要大得多。
由于“勾地”制度始创于香港,有地产专家质疑,内地城市实行“勾地”制度并不是很适合,土地底价的确定就是一个问题。实行“勾地”制度后,决定土地交易价格的因素不再是供求关系,而是政府的意愿。一位著名地产商曾直陈其弊:任何有利于扩大地方局部利益与经济收益关联度的政策,都可能更大限度地阻碍市场经济发展和资源有效配置。一位业内人士亦表示,政府作为土地出让的主导者,本来就已从土地拍卖中获取巨额收益,而“勾地”制度将更强化了这部分收益的最大化。政府将关起门来制订勾地表上每块土地的底价,并不时作出调整,整个过程是不透明的。这就为权力寻租提供了天然的良机。假如开发商通过行贿等手段,获取政府勾地的底价,他们便可以掌握主动权,在竞争中占据优势位置。
除此之外,众多小地产商对于这一制度也不赞同。因为这一制度使土地话语权更集中到那些有实力的大开发商手中,中小开发商的生存空间将被进一步挤压。(郭宏鹏范传贵)
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