开发商和业主看过来——物权法改变了什么？
>>>>核心提示：历经8次审议、集纳各方智慧，物权法a>以“2799票赞成”高票通过。物权法a>五编二百四十七条中，大量条款涉及房地产开发企业及业主的权益。从不动产登记到车库车位及公共设施的归属，再到房屋拆迁补偿，无不与房地产企业及业主权利义务息息相关，笔者试从物权法a>对以往法律法规a>的变更，解析物权法a>的颁布对房地产开发企业及业主权益的深远影响。
[ 对房地产开发企业的影响 ]
1、拆迁补偿的规定，将可能增加开发商开发成本，延缓房地产开发的速度。
物权法a>第四十二条 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。
征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
第一百四十八条 建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。
评析：目前在房地产市场，“拆迁难”成为普遍问题。在关注民生的大导向下，地方政府基本采取不作为的态度。由此，拆迁问题的解决将最终体现在司法途径。而从目前的形势来看，在《物权法a>》通过后，“拆迁难”问题在一个阶段将愈加难以解决。重庆“最牛钉子户”在物权法a>刚通过的背景下迅速成为各大媒体关注的焦点，基于《物权法a>》保护私权的立法精神，社会舆论和媒体舆论大都倾向支持“最牛钉子户”。但问题是，“最牛钉子户”是否是真正的弱势群体？公共利益到底如何界定？作为物权法a>起草专家组组长江平先生也认为“是不是公共利益，也不是由一个人来决定的”。但是，《物权法a>》中所谓的“公共利益”到底如何界定，法律本身没有告诉我们。虽然新法尚未实施，但“最牛钉子户”倚仗《物权法a>》的巨大影响，在司法判决面前有恃无恐，使拆迁纠纷的最后的救济渠道——司法途径也变的无效。这无疑表明了在“拆迁难”问题上，随着《物权法a>》的正式实施，房地产行业对土地一级市场的宗地出让应该更为谨慎，对其法律风险应有更为充分的评估。
2、预告登记制度将约束开发商，从源头上堵住“一房两卖”的可能。
物权法a>第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
评析：预售商品房是房屋销售的一种重要形式。商品房的预售，使得开发商能及时回笼资金，同时购房者也多了一种选择权。但在实践中，一房多售或将已销售的房子抵押贷款的情况时有发生，严重损害了购房者利益。
对此，物权法a>规定建立预告登记制度，让购房者就尚未建成的住房作预先登记，从而制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，有效抑制房屋买卖中“一房两卖”现象的发生。值得注意的是，从可以办理登记之日起３个月内要登记，否则预告登记就失效。
3、住宅70年使用权到期自动续期，提升了房屋的内在价值，也奠定了商品住宅价格长期上涨的基础，同时引导开发商开发“坚固性”“耐用性”更好的优质楼盘。但对非住宅用地未做出明确规定，亦会对房地产企业、商业、办公物业的开发造成负面影响。
物权法a>第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
评析：住宅70年使用期自动续期，给广大的购房者吃了“定心丸”。在房价日益高涨的今天，“自动续期”意味着自己拥有的房产不会在期满后被收回，购房者的心终于可以放下，房地产市场的需求也会得到一定程度的释放。也因此维持了购房者的购房热情，为商品住宅价格继续上涨的趋势奠定了基础。另外，此款法律的出台必然使购房者更加青睐“坚固性”“耐用性”更佳的房屋，以更大程度地保障购房者能够“安居乐业”。在这种形势下，开发商基于老百姓对房屋质量和私有产权的强烈关注，在下一步的对外营销中，可能会着力推出“耐久性”更强的优质楼盘。从长远来看，此规定对于促进房地产市场的发展大有好处。
对非住宅建设用地，《物权法a>》则留了个尾巴，对其使用权期满后的续期，规定按法律规定办，但目前我国有关法律对使用权人的续期申请则没有明确规定，只是在国务院1999年颁布的行政法规《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中第四十一条规定：土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当重新签订合同，支付土地出让金，并办理登记。但该条例第四十条又规定：土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物及其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用权证，并依照规定办理注销登记。从以上两条自相矛盾的规定看，《物权法a>》对非住宅用地期满后权利人的保护是不力的。这对于购买商业、综合用地的购房人来说，无疑会造成心理上的消极影响，同时对本来已经倒挂的住宅和商业、写字楼价格会造成更大的影响，也会对开发商从事商业、办公、综合用途的物业开发造成负面的影响。
4、物权法a>对“担保法”有关制度的新规定对房产企业融资开发提供了一定的便利条件。
物权法a>第一百八十一条 经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。
第二百零四条 最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。
第二百零五条 最高额抵押担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额，但变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。
第二百二十三条 债务人或者第三人有权处分的下列权利可以出质：
……（六）应收账款。
评析：我国现行担保制度存在一些对企业融资不利的因素，表现在：法定担保物范围太窄，动产的担保价值无法充分发挥；偏重于不动产担保，加剧了经济的结构性问题，加大了金融风险；担保登记机构不明确，不利于信贷人权利保护和信贷市场发展。《物权法a>》对担保对象的拓宽，极大地提升了企业的担保能力，允许用不断浮动的财产设定担保，也拓宽了企业的融资渠道。同时《物权法a>》细化了最高额抵押的相关规定，简化了多次办理借贷时的抵押手续，促进了企业融资。最后，《物权法a>》规定应收账款可以作为质押标的，也在一定程度上提升了企业的融资能力，这些规定都为开发企业融资开发提供了便利条件。
5、关于车位、车库归属的规定，限制了开发商的权利，但同时又考虑到开发商的利益，允许当事人对车位、车库的归属进行约定。
物权法a>第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
评析：车位、车库的归属问题，是物权法a>草案审议时的热点问题，最终出台的物权法a>平衡了开发商的和业主的利益。首先，车位、车库的出售、出租首先必须面向业主，只有满足了业主的基本需要后，剩余部分才能“商业运营”，并且不能影响业主的正常使用。这样对“交易对象”的严格限定将约束房地产开发商的“营利动机”，保障业主的“交易机会”。其次，即使开发商可以出售、出租车位、车库，但必须充分考虑业主的经济承受能力并应与之充分协商，确定好公平合理的转让、出租价格，不能剥夺已经获得车位所有权业主的利益，也不得影响现存车位出租合同的履行。
6、物权法a>对相邻关系的规定，对开发商建造房屋的通风、采光和日照有了明确的要求。
物权法a>第八十九条 建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
评析：城市高速发展过程中，对于新建筑住宅楼规划的审批环节存在漏洞，使新建筑物层数、间距不符合相关国家标准，屡屡妨碍相邻建筑采光、通风。对此现象，《物权法a>》有了明确规定，开发企业将不得不遵照国家有关工程建设标准，否则，业主就可以依此条款与开发商对簿公堂。
对于相邻关系中的通风、采光和日照等要求，之前主要见于建筑设计规范等一些国家标准，缺乏具体的法律规定，因而开发企业在土地出让后往往通过修改或调整原规划方案等方式提高宗地的容积率，以达到谋取更大利润的目的，而容积率的改变又往往会造成对业主相邻权利的影响，在《物权法a>》正式实施后，试图通过改变原规划方案等灰色手段增加容积率的行为将受到更为严厉的限制。
[ 对业主权利义务的影响 ]
1、不动产登记费按件收取以及不得强行评估重复登记的规定，减轻了不动产登记者的负担。
物权法a>第十三条 登记机构不得有下列行为：（一）要求对不动产进行评估；（二）以年检等名义进行重复登记；（三）超出登记职责范围的其他行为。
第二十二条 不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。
评析：过去的不动产登记往往按照面积、体积或价额的比例收取，动辄几十万、上百万，还有的登记机构私自规定按年度登记等，为登记人造成沉重负担，也给登记机构带来“权力寻租”空间。而物权法a>明确不动产登记费按件收取将有利于规范不动产登记中的收费行为，防止通过登记收费搞“创收”。总的来说，物权法a>明确登记机构的义务，把法律关系归结到民事关系，明确了法律依据，真正的保护了普通业主的权利。
2、物权法a>明确规定了业主对建筑物专有部分的收益权。
物权法a>第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
评析：物权法a>实施后，小区楼宇（楼顶、外立面、大堂、电梯厅电梯内等）的广告收益将归业主所有。此前，这部分收益大都流入了物业公司的腰包。当《物权法a>》明确将楼宇广告的收益权和决定权都划归业主时，传统的楼宇广告商业运作模式，将会受到影响。当业主们开始运用《物权法a>》自决楼宇广告事务时，广告公司是否还能以同物业公司商讨好的价格来获得小区的广告位，这是《物权法a>》实施后，不得不面对的首要问题。毕竟，谈判对象的改变，将有可能直接导致运作成本的增加。特别是业主们厌倦了广告形式后，极有可能产生的情况是，掌握着决定权的业主们将拿起保护私有权的《物权法a>》，禁止小区悬挂任何商业性质的广告。
此外，开发商以前销售房子的时候，总喜欢将顶楼做出一个露台，然后在销售的时候，以“免费赠送”的方式送给顶楼的业主。事实上，是开发商拿该栋楼全体业主的共有部分送给了顶层的住户。物权法a>明确业主对专有部分以外的共有部分享有权利，这使开发商将作为业主共有部分的露台用来出售成为历史。
3、明确了建筑区划内绿地、公共场所、公用设施和物业服务用房为业主共有。
物权法a>第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
评析：小区的道路和绿地归全体业主所有，界定了小区道路的归属，同时也是对这些物权的保护，无论物业管理部门还是业主都不能随意改变这些道路、绿地的规划的应用性质，不能私盖建筑等，即使业主委员会表决通过也不可行。关于物业管理用房的规定很明确，不管是否计入成本，都是全体业主所有。会所、架空层、人防工程等是否为业主共有依然未明确，在司法实践中可能会造成争议。
4、住宅建设用地使用权期间届满，自动续期，使业主倍感“安心”。但非住宅建设用地使用人在购买使用办公、综合性质的物业时，必须在合同中约定土地使用权期满后该土地上的房屋及其不动产的归属。
物权法a>第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
评析：物权法a>关于70年后自动续期的规定，给老百姓吃了一颗“定心丸”。但是，物权法a>没有提及自动续期后是否需要缴费。这意味着需要配套法律、法规进行补充。根据现行行政法的基本原则，政府行政行为必须得到法律授权，在物权法a>目前并没授权政府在土地使用权续期时收费的情况下，政府并不能擅自收费。不过，随着后续法律法规a>的完善，届时能否免费续期，尚不确定。但本条适用的仅是住宅用地，对商业和综合建设用地如何处理，能否自动续期则没有具体规定，只是说依照法律规定办理，这对非住宅用地使用人来说无疑是个遗憾。
5、建筑区划内，汽车车位、车库应首先满足业主需要，占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
物权法a>第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
评析：该条款主要针对现实生活中的一些情况：有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放；不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足，占用共有的道路或者其他场地作为车位等问题。用业主共有道路停放汽车的车位，属业主共有。这表明，开发商、物业公司不能将车位收费所得据为己有；如果需要收费，在扣除必要管理费后的所得款应属于全体业主共有。如果有车的业主无偿占据了小区的公共道路，则损害了无车业主的利益，因此只有让全体业主共同分享停车利益，天平才能得到平衡。
6、将住宅“禁商”决定权赋予有利害关系的业主，既是对住宅“禁商”一定程度上的放松，又真正地尊重了业主的意志。
物权法a>第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
评析：法律没有绝对禁止住宅改为商用，物权法a>对于住宅改为商用提供了法律路径指引：1、按照有关法律规定做出评价并变更许可；2、取得有利害关系的业主的同意。改商以后，可能增加楼面负载，也可能需要拆改给建筑物带来其他不良影响。其次住宅改商以后，因为商业活动会排放噪声、废水、垃圾等污染物，也可能增加车辆等影响社区秩序。总的来说，住宅改商不仅仅是物权问题，涉及到社会管理秩序和市民的生活秩序，因此该条规定有条件地放松了对住宅禁商的限制，但是要想住宅改商，还需要经过相关行政手续审批和业主同意。
7、业主委员会及业主大会将享有一定的诉权。
物权法a>第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
评析：法律首次直接赋予了业主大会和业主委员会诉讼主体地位，从此，业主大会和业主委员会可以原告身份出现在法庭上。
8、维修资金属于业主共有，维修资金的筹集、使用情况应当公布，业主权利更加透明。
物权法a>第七十九条 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。
评析：业主共有部分维修费用的称呼，长期以来没有统一，物权法a>将物业维修的费用统一，定名为维修资金，并归全体业主共有。维修资金的使用由业主共同决定，业主可以将维修资金用于全体业主共有设施的维修，如电梯、水箱、下水管道、煤气、消防设施、路灯等共用设施的维护与修理。《物权法a>》还规定维修资金的筹集、使用情况应当公示，以上规定切实保护业主的切身利益，并为维修资金的专门立法与实践完善提供了法律依据。
9、业主将有权更换物业服务企业或其他管理人。
物权法a>第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
评析：《物权法a>》确立了业主对物业服务方式的完全选择权，业主全体可以自行管理，也可以委托一个或多个机构共同管理。划清了业主大会和业主委员会与物业服务机构之间的关系，物业服务从属于业主大会和业主委员会，业主全体可以依法更换物业服务机构。但是根据相关条款内容，从实践来看，业主大会和业主委员会如何更换物业服务机构还需要进一步细化。
（作者单位：江苏嘉文律师a>事务所）
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