装修纠纷，房屋租赁中不得不说的话题
□策划 戴丽娟 撰稿 翟敏 盐中[编者按]
在房屋租赁纠纷案件的审理中，几乎所有的解约纠纷都会涉及装修问题。由于房屋装修本身的特殊性和某些房屋租赁合同的不完善性，导致有的案件无法可依。有些案件虽然案情相似，但因不同法官对法律规范的理解不同，裁判结果往往大相径庭，裁判尺度很难统一，有关装修的处理成为房地产审判工作中新的难点。而在理论界，围绕装修的性质、承租人求偿权的性质、装修纠纷的处理原则等问题，一直存在颇多争议，实务界也未形成统一的认识和做法。为此，记者和盐城中级法院法官分别对省内近几年的此类案件审理情况进行了调研分析，根据相关的案例总结归纳出三个热点问题，与读者商榷。
不可拆除装修之归属——
传统添附理论VS最高法院《意见》
观点一 装修应该按不动产添附原理中附合的规定处理，装修物的所有权应属于房屋所有人
观点二 装修问题的处理中不存在添附问题，房屋也并未因装修而变成另一个新物
【案例】
2002年3月3日，王某、崔某与李某签订一份房屋租赁协议。主要约定由王某、崔某租赁李某平房三间和一个厨房，年租金5000元，由承租人预交租金3000元，余款半年后付清；租期三年，自2002年3月14日至2005年3月14日。王某、崔某对房屋进行了装修，花费8027.55元。2002年9月，双方解除了合同，李某不承认二人对房屋进行了装修。王某、崔某遂向法院起诉，要求李某返还装修费用。
【点评】
根据传统民法理论，动产与不动产附合的，应由不动产所有人取得动产所有权，是为物权之原始取得，而动产所有人因附合而丧失动产所有权。但在我国的民法中没有添附的规定，在新的《物权法a>》中亦未作规定。根据物权法a>定原则，物权的取得应来自于法律的直接规定，我国法律中既然没有添附的规定，就不宜直接适用添附理论来明确装修物的归属问题。
最高法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则a>〉若干问题的意见（试行）》第八十六条规定：非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除，不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。
该条规定与传统的添附理论是存在区别的：添附理论是一种物权取得制度，它是排除约定的法律规范，添附物一经添附，其所有权就直接归属于不动产所有人，且添附理论是不考虑当事人的主观意志（即不论善意、恶意，不论不动产所有人同意与否）的强制性规定。而第八十六条不仅是约定优先，且仅限于财产所有人同意的情形。目前，法院解决装修物的归属问题就是适用第八十六条的规定的。我们认为，根据第八十六条的规定，经出租人同意的装修在租赁期间，其所有权仍应属于承租人，在租赁期满后，可拆卸部分，由承租人拆卸，不可拆卸部分，有约定的依约定，无约定的才涉及是否折价补偿的问题。
承租人求偿权之性质——
承租人失利VS出租人得利
观点一 应适用民法中的不当得利返还原则处理
观点二 根本不存在不当得利的问题，返还更无从谈起
【案例】
王先生与某公司签订了三年的房屋租赁合同，合同约定王先生可对房屋进行装修和改建。王先生装修后开始经营酒吧，并按时交付租金。三个月后，王先生因生意失败没再向该公司交纳租金，而后该公司要求收回房屋。王先生要求该公司返还或补偿装修费，该公司则拒绝其要求，并要求王先生支付拖欠的租金及违约金。王先生向法院提起诉讼，要求返还装修费。
【点评】
案例中王先生索赔的行为即是主张自己的求偿权，按通说，承租人的求偿权属于不当得利返还请求权。所谓不当得利是指没有合法根据而取得利益，致使他人受损失的事实。它包括三个要件：取得财产上的利益；致他人受损失（损害）；无合法根据（无法律上的原因）。此说认为，出租人因附合而取得了装修材料所有权，是为得利，而承租人因此失去材料所有权，是为失利，且出租人之得利并无合法依据，故承租人得请求不当得利返还，要求出租人折价补偿。我们认为此观点值得商榷。
承租人的失利
承租人基于特殊的使用目的对房屋进行装修，并享受装修利益。而装修物是消耗品，有其使用年限，随着使用期的延长，其装修利益也在慢慢地耗损。从“善良经济人”的角度分析，承租人的装修行为应是理性的，不应给出租人带来额外的负担，其装修使用之材料和价格应该与其租赁期限相吻合，也即租赁期满时，其装修利益应大致损耗殆尽，既如此，承租人又何来失利可言？若承租人奢侈装修，不考虑装修物的价值应与租赁期大致相当的因素，则不能认定其为善意，更不应让出租人为其恶意行为买单。
出租人的得利
出租人出租房屋的目的是为了获取租金利益，所谓的获取装修利益并非出租人的本意。出租人同意承租人基于租赁目的对房屋进行必要装修，并不可理解成其同意承租人不受限制地肆意装修，而应是其同意承租人对房屋进行与租赁期限相当的装修。就此意义而言，承租人超出与租赁期限相当的装修部分应视为未经出租人同意的装修。此外，出租人并不能控制承租人的装修行为，承租人的装修是基于自己的审美观点和使用目的进行的，出租人未必能欣赏和接受，故于承租人为利益者，于出租人未必是利益。若房屋装修的客观利益不符合出租人的主观利益，而将该装修随房屋一起归并给出租人，并要求出租人补偿，这应属强迫得利，强迫得利“应认定所受利益不存在，免负返还偿金责任”。反言之，若按不当得利理论判令出租人折价补偿承租人装修残值，有时补偿款甚至会超出出租人的租金收入，而在下一轮租赁中，新的承租人往往会重新装修，使出租人折价取得的财产并未发挥作用，出租人无缘无故遭受了损失。此种情形在经营用房租赁中尤为明显，前一轮租赁经营浴室，后一轮租赁经营宾馆，每轮租赁装修都耗资甚巨，若每次均要求出租人折价补偿，出租人早已破产，则其得利何在？
出租人取得装修物所有权有无合法依据问题
承租人于租赁合同期满后应返还租赁房屋，其有义务使房屋处于经过租赁期的使用耗损后应该保持的自然状态，但因其装修行为改变了房屋的存在状态，其应负恢复原状的合同附随义务，现因出租人的同意而免除了该项义务，应视为出租人同意承租人以装修抵消其恢复原状的义务。出租人基于租赁关系收回已装修了的房屋，不能因此认定出租人获得装修物所有权无合法依据。
综上，我们认为，承租人的求偿权并非不当得利返还请求权，而是承租人依据公平原则，基于出租人作为有益价值的实际受益人，而要求其补偿的权利。
租赁房屋装修纠纷之处理原则——
债权VS物权
观点一 应不论主观因素，仅适用物权原则，取得物的一方就应该给予对方补偿
观点二 租赁合同是债的法律关系，装修的处理也应仅适用债权原则处理
观点三 应采取折衷物权、债权原则的处理方法，取公平原则处理。
【案例】
2007年7月，万某将一套三室二厅的房子出租给了陈某，陈某向万某说明该房屋将用作员工宿舍。随后，陈某对房屋进行大肆装修，自行将房屋分成九间由他人居住，还分别装上了九个电表。万某立刻找到了物业公司，要求物业公司停了该房屋的电，致使陈某的装修工程无法继续。陈某把房主万某告上了法院，要求和万某解除系争租赁合同，返还租金14000元，并支付违约金和装修补偿。法院最终判决双方合同解除，陈某须将房屋恢复原状，并支付万某大部分房屋租金。
【点评】
从装修纠纷的现状看，租赁房屋的装修规模、装修金额日趋庞大，纠纷的处理结果对租赁双方都至关重要。而最高法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则a>〉若干问题的意见（试行）》第八十六条关于折价补偿的规定又过于笼统简单，且未能确立处理原则，造成实务中的争议，即到底应适用物权原则，还是债权原则来处理装修纠纷。若依物权原则，则出租人取得了物就应该给予对方补偿；而依债权原则，则出租人若无过错就不应该承担责任。我们的意见是将两种观点折衷。以是否取得出租人的同意作为承租人装修是否存在过错，是否有权请求补偿的依据；以租赁期满后的装修残值对出租人是否有益作为出租人应否对物进行补偿的依据；以违约方承担赔偿责任为主，以受益人适当补偿为辅处理装修纠纷。
已约定处理方案
租赁合同对装修物在合同期满后的处理作出明确约定的，按约定执行。
未约定处理方案
承租人虽经出租人同意装修，但租赁合同未对合同期满后装修如何处理作出约定的，合同期满后，能拆卸的装修部分，由承租人自行拆卸，出租人愿意折价购买的，可由双方协商处理。不能拆卸的，承租人要求出租人补偿其房屋装修部分损失的，不予支持；承租人要求出租人补偿其改、扩建房屋损失的，出租人对承租人的扩建部分以及对出租人确有利用价值的改建工程部分的装修残值应予补偿，其余部分不予支持。装修残值以鉴定价为准。
违约如何补偿
承租人经出租人同意装修，因承租人的违约致使合同提前解除的，对承租人的装修以及对出租人无利用价值的改建部分的损失出租人一般不予补偿，至于承租人的对出租人确有利用价值的改、扩建部分的损失，出租人在可利用范围内，给予适当补偿。因出租人的违约致使合同提前解除的，承租人将合理装修费用作为实际损失要求出租人赔偿的，出租人应予赔偿；承租人既主张违约金又主张装修等实际损失的，告知其只可选择其一主张权利。双方均存在违约行为致合同提前解除的，合理装修费用可作为承租人的实际损失由双方根据责任大小分担。
未经同意装修
承租人未经出租人同意装修租赁房屋的，出租人不予补偿。出租人要求承租人恢复原状的，应予支持。未经出租人同意的装修行为是侵权行为，出租人可以选择要求或不要求承租人恢复原状；即使出租人未要求恢复原状，承租人也不能要求补偿，其装修可视为对房屋恢复原状的对价，损益相抵。
页:
[1]