五年来房屋租赁纠纷案件审理中存在的问题及对策
近期，江苏崇安法院对近5年来审理的452件房屋租赁纠纷案件进行了调研分析。一、房屋租赁纠纷案件审理的基本情况：1、房屋租赁纠纷案件受理数量基本保持平稳，但案件标的额呈逐年上升态势。2、房屋租赁纠纷案件类型的变化。首先，住宅租赁纠纷案件逐渐减少，商业用房和商铺租赁纠纷案件逐渐成为租赁纠纷案件的主流。其次，公有住房租赁、临时建筑租赁纠纷已不多见，产权租赁案件已为主流再次，租赁纠纷案件的纠纷类型不断扩展，不同类型纠纷又交错混同在一起，租赁纠纷案件日益复杂化。3、房屋租赁纠纷案件的审理难度日益加大。随着标的增大和类型的多样化、复杂化，该院审理房屋租赁纠纷案件的难度不断增加，调撤率日益下降，在一定程度上加剧了法院案多人少的矛盾，也使案件处理的社会效果受到一定影响。
二、审理房屋租赁纠纷案件中发现的问题：1、租赁合同不规范严谨，租赁关系混乱。实践中存在的承租人为逃避税费另行签订租金较低的合同，或将真实的租金拆分为租金和其他费用，以及租赁房屋的界限和范围不明等情况，导致了租赁关系中权利范围不明，纠纷多发，且事实认定难度较大。2、承租人拒付延付租金情况较为突出。由于各种主客观原因，承租人拒付延付租金情况极为普遍，有的承租人甚至利用诉讼程序拖延租金支付，出租人的利益极大地受到损害。3、转租引发矛盾争议多。因信息沟通不畅、法律责任不明，出租人、承租人、次承租人之间极易引发矛盾纠纷，且三方关系复杂，导致案件处理难度很大。4、产权人容易忽视承租人的优先购买权。实践中，出租人在出卖房屋时往往忽视承租人的优先购买权，引发纠纷后，由于三方关系很难协调，导致出租人、承租人和第三人都无法及时实现其权利。5、拆迁引发的租赁纠纷易激化。由于拆迁人、被拆迁人与承租人达成三方安置补偿协议的难度非常大，房屋拆迁过程中被拆迁人会以各种理由解除租赁关系，这种情况下租赁双方的矛盾非常容易激化，特别是相对弱势的承租人容易做出过激行为，法院处理该类案件往往遇到很大阻力。
三、审理房屋租赁案件的相关建议：1、推行租赁纠纷案件的专业化审理。建立并加强专业化的租赁纠纷案件审判队伍有利于审判人员熟练掌握专业知识，不断积累审判经验，对于公正高效地处理好此类案件具有重要价值。2、依托人民调解工作室大力开展调解工作。在人民调解工作室中安排相关职能部门的专家和调解员，配合法院开展租赁纠纷案件调解工作，不仅可以缓解法院案多人少的现实矛盾，也有利于审判人员与调解员之间相互学习，提高工作水平，加强对租赁行为的管理，及时预防和解决租赁双方的纠纷。3、对不同类型的租赁纠纷案件实行分类管理。对于那些纠纷类型单一、事实简单、争议不大的案件，需要推行类型化、速裁化审理。
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