物权法下房地产业管理协作与分工
主持人：很荣幸在这儿主持，今天下午有两场演讲，第三场演讲主题是房地产管理统一登记制度下政府职能部门协作与分工，演讲是扈纪华女士，她现任全国人大常委会委员，她作为民法室的负责人，在物权法有着丰富领域和研究成果，下面让我们以热烈掌声请女士为我们剖析物权法下房地产业管理协作与分工。 扈纪华：刚才介绍的情况一个是作为民法室的负责人，我是副的，是不是负责人有待考证，另外《物权法》起草准确的说我是工作人员，审议是一种权利，是王利明老师，他办的事，他既是参与起草又是审议的代表，审议不是什么人都能审的，我仅仅是工作人员。还有一个我本来到成都来参加这个研讨会，当时跟我说，你去成都开会，讲讲《物权法》好吗？我说行，我就带着这个审稿我就能来了，我这个草案里的东西能跟大家说，我们哪里的人全都知道了，他说你要去成都开会，我说你怎么知道的？他说网络上面有呀，我说什么？我一打开网，消息扑面而来，写着多少专家到蓉去讲物权法，已经顶了题目“物权法与房地产业管理协作与分工”因为这个题目是很敏感的题目，我对这个统一登记这个草案怎么规定的，我知道，并且我也知道这个里面的矛盾焦点在那儿，就是政府职能部门分工协作问题是最难解决的问题，最难协调的问题，又是最敏感的问题，这个问题我不能讲，这个问题我也不能表态，这个我不能去了。后来说，你随便吧，那我说随便也不能漫无边际，我拿物权法草案和房地产业没大关系不行呀，所以我还得准备一下呀，我想我这个题目确切地说物权法草案对于不动产统一登记的主要问题的介绍。这样我客观的介绍我就去掉了我的不安了。我们进入主题了。 我想关于《物权法》，我作为工作人员对于起草工作我是非常熟悉的，物权法作为民法是民法其中的一编。民法典有九编，作为九编之一，第一次被提交，就是2002年12月份九届常委会第一次会议提审。去年10月份第二次审议，因为作为物权法单独拿出来审议是第一次，但是作为内容是第二次，因为在民法典中已经亮过相了，由于民法典的1000条，涉及这么到编，有的已经成型了，有几编是没有的，包括物权法编，这个是没有的，因此统一的审议和通过是非常困难的，决定分编叫进入法律程序审议，物权法去年作为第二次审议，今年6月份作为第三次审议，三次审议之后，7月10号向社会广泛公布征求意见，我估计法律界都有稿子，10月份又进行了四审，现在我手里的就是四审的资料，物权法立法程序还没有完，因为在通过之前，这种大的民事的基本法律一定是要进行全国人民大会审议，也不是常委会审议，在进入大会审议之前，一定还有一次常委会审议，算起来起码还应该有两次审议，作为时间表现在还很难说，但是我们有计划，但是得根据审议状况，因为在征求意见在审议中，还有一些比较尖锐的意见，现在也正在讨论过程中，因此进度怎么样？起码还要进行审议，起码不少于两次的审议。这种法律审议情况，恐怕在我们国家立法的历史上是没有的，一个法律经过这么多层的审议，足见法律对社会影响意义之大，范围之广，已经通过审议程序就反映出来了，言归正传，不动产统一登记在物权法中是怎么规定的。 我想从三个方面讲。首先说物权公示原则，讲这个问题一定要说物权公示原则，就登记的事情来讲，为什么要登记？为什么物权法规定这么一个统一登记制度？这和物权公示原则是统一的。物权有一个原则是对事性，我这个物权的存在，我这个权利的归属不是和合同签订相对的，不是他知道就行了，而且整个社会都认可我这个权力的存在，我在权力上的权力义务是明晰的，如果我的权利受到了侵犯，那就有明确的法律保护，这个就是物权的对事性。物权对事性由什么来决定，物权公示，物权公示原则要让大家知道，是这个权力有哪些权利和义务。物权登记实际上就是基于这样一项原则的制度的设计和一种表现形式，假如是一个房地产买卖合同，我要没去登记的话，我的物权不成立，我们俩之间仅仅是债权关系。那么物权保护和债权保护法律制度上是不同的，不动产登记在谁的名下，这个权属就是谁的，所以物权公示原则是非常重要的原则。物权公示就是要让通过公示方式使其他认不是特指的其他人，就是任何第三人都知道这个物权房的主人是谁？ 那怎么样去登记，就是最有效的不动产登记，他有公信力。他买给我房子，我可以和他作交易，我可以从登记册上知道这个权利有什么负担，我是不是接受这房地产进行再抵押，我要考虑了，因为登记有一个排序问题，优先权问题，如果权力上有负担，我就考虑是不是和他进行交易。所以公示原则和公信力牢牢联系在一起，所以从某种意义上讲，公示方法不存在物权制度也就不存在了，因为当事人之间自己定的合同只有你们自己知道，第三人不知道，没有登记是不行的。所以要说物权统一房地产登记制度，先说物权登记，因为物权法单纯从登记上讲，可能更多是从实物角度来讲，我们这里更关注是物权法整个体系，所以有必要先把这个事情讲清楚。 物权公示的方法必须由法律规定，不是当事人随意创举，比如说当事人咱们自己买卖房子，签买卖合同，咱们俩设一个合同，这不行的，必须由物权法规定，物权的种内容由法律规定，种类和内容包括物权公示和方法，所以不能由当事人约定，只能由法律来规定。因此物权法关于公示的方法，这种登记制度就成了广泛关注的焦点。怎么样设立三个公示制度？由谁登记？这就非常的热门，所以我们说完备的登记制度不仅是财产交易有序化的条件，而且是物权制度存在的基础。所以物权法一定要对登记进行明确的规定，这是物权法必须解决的问题。很长时间以来，我们一直登记把它作为一种行政管理的手段，而不是作为公示制度，就是民法上的公示制度来对待，这就衍生了许多问题，因为他是行政管理手段，就觉得这是一种权力，是一种管理权，很少考虑相对人的权利义务，并且是一种行政职能就与部门利益牢牢挂在一起了，和部门职能划分权能全到挂在一起，以至于造成了登记机关多头执政的局面，给当事人的登记活动和查询造成了很多不便，造成了登记局面的混乱。尤其是登记机关的责权利不明确，而且对于登记内容的真实性负什么责任也不明确，所以登记失真、交易秩序混乱的情况给交易市场造成了混乱，对当事人也造成了损害，所以广大群众、学者、部门实际上各个部门也在呼吁统一不动产的登记。对制定物权法一定要根据社会的存在和各界的要求对这个事情作回答，第一个我想介绍一下物权公示原则。 第二我简单说一下咱们目前不动产登记的法律规定的状况。关于不动产登记的法律规定的状况是多头登记问题，不动产登记包括土地、房屋、草地、森林、海域、矿产以及林木等。不动产所涉及的登记部门非常多，相应的法律法规也就非常多，所涉及的部门都有上面的行政法规和部门规章，咱们的登记也包括资产性登记、所有权登记、变更登记、抵押权登记和租赁权登记。这有许多详细登记，我只是介绍几种。另外登记分为申请、审查、登记、发证。下面主要介绍一下物权法关于不动产登记的主要内容。 《物权法》草案第二章物权设立变更，对于不动产登记原则，统一登记申请登记文件，等级机构职责，登记机构效率、登记的最终确定性，预告登记图，登记赔偿等都进行了规定，我想我们拿到物权法的对这个都有了解，我主要是想说一下我们对于登记这一块的问题是怎么考虑的。物权法对于不动产登记制度有几个问题一定要表态，第一就是不动产登记机构，到底由哪个机构承担这个工作？你必须表态，这是在立法过程中各个部门都非常关心的问题，一直争论不休，现在我们算了一下，权属登记现在有15个部门，这15个部门都觉得应该反应的问题比较多的是房产和土地的问题，我不知道这里头有什么利益，我们说你们这里头恐怕是收费利益问题，登记就税费呀，收费就来利益呀，而且好多地方我们调查，房地产下属的部门都是由公司负责登记，登记就收费就可以养活他们。我们在征求意见的时候，两个部门都说这个和利益没关系，我们不收费，我们收费很低，都说这个话，那我们说那么到底为什么要争呢，这是属于我们管的，两个部门都是同样的理由。比如美国的一个有一个州，美国公司的80％以上都到这个州登记，为什么？这个州登记的环境比较好，法院审理这方面的案子非常便捷，非常快速，这个是执法环境好，另外登记收费很低，还有是电子化的管理，几乎80％的公司大的公司世界500强的前多少位都在这儿登记，他的每年收费是几千万美金，光登记的收费，很低的收费，搞活了这个市，这个市几乎都是公司注册所在地，因为他们根据公司的注册所在地登记，他的权利登记和抵押担保登记都在这里，促进了这个地方的经济发展，你们说没有利益在里面很难说，但是不管有没有利益不是从这个问题上来考虑，更多的从怎么便于不动产的登记，怎么便于登记的相对人，老百姓的利益，立法恐怕得从这个方面来看。由于这个问题一直在争论，现在《物权法》没有明确规定是归房还是归地，但是这个问题我想还是要作出回答，作出回答恐怕不是《物权法》要回答的问题，《物权法》就是从大的方面，设定了一个统一不动产登记的制度。这是我们在十届人大常委会立法规划上已经列入了立法制法，在这个里头要作出回答。还有一个登记的问题，登记机构的审查职责，上午王利民老师说了，不动产登记机构到底是实质审还是行政审？上午王利民老师已经说了，你要说登记是一个形式审，里面背着责任，但是你要说一定要实质审，审查成本过大，而且当事人也有意见，说不堪重负。另外登记中有权属登记，也有担保抵押等级，这两个要求是不一样的，因为担保登记实际就是优先权隶属问题，所以《物权法》对这个问题也有回音，就是根据登记所负责任等级法律后果和登记权属登记以及担保要求《物权法》作了规定，到底实际审还是形式审上午王利民老师已经说了，第三我们有建立了报告制度，尤其是现在房地产发展这么批，期房、楼花很长一段时间买卖，尤其是当时规范不够严密的时候，出现了一些问题，一房多卖，一房两卖，150套房卖出500多个房主来，这个事情是比较普遍的问题，为了防止这种出现，我们在《物权法》在报告登记中也进行了登记。现在我们有了四审稿里有了你必须要一半以上才可以进行预告登记。现在又有人来批判我们了，说你这一个不符合实际，你这个预告登记不是这一块，实际上房地产预告登记不管是按揭也好还是其他形式也好，业主一定是把钱已经交了，如果是按揭银行也把钱给你了，而且对业主是限制，现在对这一条已经改了，也还有争执。这也是对老百姓参与社会制度的一个很重要的规定。 关于《物权法》草案规定的登记这个问题有几个可以讨论的问题，上午记者也问了好几个问题，我想还可以再说，一个是不是统一登记问题？在征求意见中有反对的，大部分是赞成，有一些地方反对，而且是盖着大红印反对，说统一登记制度执行起来成本过大，没多大实际意义，实际上很难统一，这是有的部门和地方盖的章来意见。也有对《物权法》草案规定这一条说你们说了半天统一不动产登记，找了半天也不知道到底是房还是地，你们还应该作具体规定。关于登记机构这个问题各国规定的也不一致，有的规定在地方的法院内设立和动产登记条约，比如像德国，就这个问题我们和最高法院统计过，说是不是统一到你们那里去？说国外也有规定，那咱们就统一到法院吧，但是法院不要，说现在我们执行难办就难办了，再加一个，征求意见也不要。这是我们自己说，不对媒体说，我对媒体非常尊敬，有些问题内部说一下可以，但是一上网就麻烦，因为是内部讨论问题。 还有一个像咱们司法部这类，各地方司法局，像日本就是这样在法律规定的。还有在法律里不说哪个机构，就说建立不动产统一登记机构，那像意大利是这么规定的，像我们国家的台湾也是这么样规定，所以到底设在哪里，《物权法》根据各方的争议，根据各国的规定，目前第10条规定了国家建立统一的不动产登记，就是这一项原则。这应该说是已经规定了，不能说《物权法》没有规定，这是一个可以讨论的问题，是不是还要进一步规定，第二个可以讨论的问题就是，这种统一是大统一还是小统一，刚才我说了，咱们的不动产登记涉及房、地、林、木、矿产、海域众多部门，不动产不是就是房和地，《物权法》说了不动产统一登记，到底是大一统，还是小一统，实际上《物权法》已经作出了答案，目前是小统一。因为这个我上午跟记者也说了，《物权法》从哪儿看？从附则上看，目前是小统一。法律对行政法规对不动产统一登记未做等级前，当事人可以向房产登记机构申请班里房屋所有权和土地使用登记，那实际上就说了房和地，其他的还没有统一进来，我觉得就是小统一，就是房和地，不是大统一，不是连林木、海域什么都统一，就目前这个情况来看，大统一难，小统一都难了。 第三个可以讨论的问题就是说统一登记是实质审还是形式审的问题，刚才说了，这么多责任，这么多法律后果，你不审透了出现毛病怎么办，审透了又造成交易过大，成本过高，成本高收费就高，这就是连带的，所以你到底怎么规定，上午王利民老师说了，就是法律精神就是以形式审为主，必要时可以实质审。那规定是什么呢？规定是调查权和补充材料的统一，还不好说就是权力，这是要求。不能说明问题，恐怕有瑕疵，那你可以再审。如果补充材料还不够那就有一定的调查权，对于这一规定各国规定也不一样，我们自己内部对这个争议非常大，目前基本上是以形式审为主，实质审为辅，这个问题也不是很大的争议问题，现在就是这么规定的，是不是妥当可以再讨论。 第四个就是即查询的范围问题，这个统一登记还有一个为什么要统一，就是你一定要让大家知道，知道就是通过查询才能知道，而且上午有很多人提到，信息要网络化、电子化这些问题，接下来要统一登记这个公示允许不允许查询，查询的主体资格要不要限制，这个是在我们立法过程中争论很大的问题，也是现在还在争论的问题，各国对这个规定也不一样，比如瑞士《民法典》任何个体都可以查询，任何人均有权获悉在不动产登记的不动产所有权为何人，公示规定在哪儿？你就应该让大家知道，让大家知道就应该允许让任何人查询，这是一个要求，如果你不要让查询，你就无法知道权利人谁，无法进行交易。日本也是这样，台湾也是，德国不是。目前我们法律规定是权利人和厉害关系人可以查询，对这个一直在争论，什么叫权利人和厉害关系，我进行交易了，我想查一下就不行吗？你进行交易，就经济效益关系你是可以的，你只要有合同摆在那里，你就可以作为利益关系人，即使在德国规定了查询限制，但是门槛是很低的，我们国家规定的查询有的地方是不设门槛的，有的地方是设有门槛的，法律在制定过程当中，反对查询的人说，我买房子有多少是要交易的？如果每个人都去查询，天天打电话来骚扰，我的权益也受到了侵害，美国和加拿大对于登记和查询不设限，上级没有厉害关系的人不去查，说我们可以不规定，但是我们考虑我们国家不行的。因为查询和信息化恐怕是连在一起的，如果允许任何人能够查询，又网络化了，信息化了，那你一定就会上网的，任何一个终端就能知道谁住哪个房子，很多人非常想关心一下，咱们领导住在哪里？他们家有多大位置？后来也有人反对，信息公开化了，他知道了也没有关系呀，所以我们想公开是另外一个法律范畴，不一定非要设在《物权法》中。国家秘密有多少是国家秘密，就是德国说我们国家秘密，实际上说来说去就是军事重地在哪里，说也没有涉及多少，后来这一稿四审稿把国家秘密商业秘密都删掉了，不是《物权法》中调整的内容。但是对于查询的主体我们还是有一定的限制，但是实际上真正进行市场交易也一定是有利益关系，利益关系的门槛在实际操作中可以降低。设置了门槛，门槛过高了，可能查询的登记机构就不许查询，过低了你查询的责任就过大，所以也有一个两难，一定要调整好这个关系，现在普遍反映是查询难，去了以后查一个房地产上面有没有涉及到抵押，你去查询的时候就会遇到“查什么？一边坐着去等会”、“查一项付10元钱”、“去复印资料”，对于查询单位你登记机构也要为查询提供便利，使《物权法》得以建立统一登记机构和统一登记制度和公示原则贯彻到底，不能到你哪里有梗阻。这个是关于查询。最后一个问题不动产登记法没有出台之前怎么登记，刚才实际上我已经说到这个问题，我们在制定《物权法》原来没有这一条，就是建立统一登记制度，但是我们也考虑到了不动产统一登记法什么时候能出台，《物权法》可能明天出台或者是后年出台实施了，已经开始实施了，登记机构在哪儿？不知道，《物权法》没有说。那你房地产的交易是每天都在进行的。不能因为你没有这个法房地产交易就要终止，不登记权属不明确，权属不明确，保护就没有力量，所以考虑到这一点，说不动产登记法出台之前，当事人就进行一个登记，无论是房登记还是地登记，我就登记一次就完成了，至于你们两家怎么办，你们两家共享，这个问题怎么解决，留给登记部门自己解决。我想《物权法》出台之前，这两家一定会协商解决的，有一个原则，就是说你一定不能损害市场正常交易，不能损害老百姓的利益，这个就是《物权法》的这个原则，而且无论是谁登记，你的一定要依法执政，要一直从人民的利益出发。这个问题我想《物权法》是从最广大人民利益出发，实际上是一个过渡条款，也是一个权宜之计。关于不动产统一得登记问题，我想我正面说的《物权法》涉及的问题我就介绍这些，我想我们谈这个问题的角度，第一不是理论上的，第二又不是实物上的，我们就从立法各方面利益和法律关系来考虑这个问题，从这个角度来介绍这个问题，而且《物权法》草案审议过程中，今天的条文没准下一稿子就要没了，所以变动性很大，我是根据草案的内容在说话，那么有些话因为草案在不断变动，我说了的也许今天说了明天就不算，我是依附于草案存在的，因此它在变化以后我说的就不算了，所以我今天的这个发言仅供大家参考，就是了解《物权法》怎么规定的，我想就达到了我要说的目的了，至于是不是这个会议达到的目的，我不知道，因为我们没有事先沟通想让我说什么，我想我说的不一定如组办单位想要说的，因为有利益、法律关系各方面的平衡，所以我不知道能不能合拍，我就说这些。谢谢！ 主持人：感谢扈纪华女士精彩、生动的演讲，下面是代表和新闻单位提问的时候。10分钟，大家抓紧时间。嘉宾提问（1）：谢谢扈老师精彩的介绍，我提一个问题，也是一个关于不动产统一登记，《物权法》第10条登记制度，物权法附则里面规定了不动产登记当事人可以选择国土部门或者是房管部门登记，这样一来实际上就是两个部门，虽然说最终登记只有一个，但是从实际上讲就是两个部门了，两个部门登记从现在时间来看，登记制度和规则依据都有很大区别，现在的情况就是房管部门和国土部门之间的利益分歧比较大，他们之间共享信息的可能性也比较小，所以很多信息不能共享，当事人选择登记在这两个部门之间选择，可能造成重复登记，重复登记可能造成管理混乱，最终不利于交易安全，所以登记最终违背了物权法第10条统一规定登记。请扈老师解释一下，《物权法》规定这个时候考虑的是什么？如果从交易安全角度考虑，是不是考虑把附则里面这一条或者是明确到底由谁登记，过程是干脆删除，谢谢！ 嘉宾提问扈纪华：我想这个问题《物权法》草案这么规定，完全是从老百姓利益考虑，就是说你只做一个登记就行了，至于是不是产权重复登记，我想老百姓不会重复登记，因为法律已经明确规定了，你只到一个部门去登记就已经可以了，我老百姓不管你信息是否共享，法律要求我只做一个登记，你哪个登记部门手续简便、登记服务态度好，我可能就到哪儿，这是肯定的，又方便又快捷我一定到你那儿去，剩下的是什么问题，你说这个部门信息不共享，不共享就会产生法律后果，如果当事人已经设定了一个登记了，你法律要求一个登记，我要去进行市场徭役了，比方说设立担保，我想查一下这个不动产是不是担保了，我无论是在房还是在地都要查得到，也许这个相关当事人到房哪里查了，一下就能查到，也许这个人到地哪里去查了，如果放把信息给地了，地能查到，如果没有给，可能查不到，可能造成的法律效果，不知道这上面有抵押，责任谁负，房要负责，为什么，你为什么不把信息给地，这个信息不是当事人承担法律责任，责任根据这个法律草案给了房和地了，你不给信息，信息补偿，我查不到，责任不在当事人，当事人不承担这个法律后果，他的权利一旦受到损失他就找房或地，这一条很厉害，你不为也得为。 嘉宾提问（2）：扈老师就刚才你的问题我提点意见，一个就是从司法上来讲，就是登记主要是确认权力，保护交易安全，比如说抵押权，我为了骗抵押款，国和房中间有10分钟的时间信息不通，我就可以利用这10分钟做一些事，同时造成两个部门恶意竞争，那规则就不统一，是不是大家都可以降低标准，这样实际上就是更不方便老百姓了。 扈纪华：我想你说的问题是存在的，如果在线查询，一定要有时间限制，在这个期间所产生的问题，我觉得不应该是问题，当事人如果恶意串通，有恶意串通的行为规范去规范这个行为，这个我想不用担心。至于你说的可以用不同的法律关系和法律制度进行调整，他的恶意行为一定会有对这个行为有规范的法律规范，这是第一个问题。第二个问题你说可能会引起不正当竞争，这没有什么不好，钱越低对老百姓越有好处，这一定是要市场发展到一定程度的时候，他就一定很规范的，你连成本，一个本子10元钱，你登记就要5块钱，你等不下去了，所以一定是一个市场合理价格，老百姓一定会选择成本又低，价格又低，这对老百姓有好处，这不会有恶意竞争，倒可能提醒你行政部门，一定要规范自己的行为，好好地为人民服务。 嘉宾提问（3）：我想问的问题是实行不动产统一登记制度以后，您认为房地产登记具体内容上应该包括哪些内容，就是说房和地登记是不是应该有统一等级制度，然后购房人在购房之后，他的权利范围是不是也应该在登记证有明确的权利范围上有规定？还有一个问题在我们实际工作中有一个矛盾就是一个小区范围房和地是分开的，水电气的管理附属设施这个权属是怎么界定的？ 扈纪华：你第一个问题是工作问题，不是《物权法》问题。我也说一下，不能说到你这儿祖祖辈辈都要查一回，一定是越简单越好，必要的内容一定是需要的，到原来相关的内容对登记的内容有要求，都登哪些内容，比如说房屋所在地、面积、产权人以及没有负担这些主要内容应该是有的，但是我也说了这是工作层面操作的问题。第二个关于小区的内的绿地、道路包括其他管限问题，《物权法》本身是怎么样规定的？就是绿地、道路除市政的归市政以外，归业主所有，业主所有的归共同所有，如果业主共同所有他所有管理也就是基于业主共同所有的管理，我不知道是不是我听明白了你的问题，回答得是不是对。 嘉宾提问：现实生活中有一个比较常见的问题，开发商通过合同可以把屋顶阳台或者是外墙面约定为他所有，或者是某部分业主所有？按照《物权法》来说这些东西是全体业主所有的，但是在使用权通过这个合同约定把这部分权利给部分业主还是由开发商保留？ 扈纪华：开发商不卖就由开发商保留，开发商卖了恐怕就没有他的事了，我们这一条规定的非常明确了，建筑区的内容所有业主共有，只有车库的归属也约定的，没有约定的仍然是业主所有，关于外墙的问题，外墙如果正栋楼都卖了，整栋楼都给了各个业主了恐怕都是业主所有了，对这个事情《物权法》没有说外墙的事，这个原则恐怕是明确的。这个问题现实生活中存在，但是《物权法》没有专门对外强这个事进行明确的规范，我想只能回答到这一块。 嘉宾提问（4）：扈老师我是法院行政厅的，在实物中我们遇到一个困惑，就是说有关土地登记法律法规规定，国有土地使用权或者是所有权他的登记是由所有权或者是使用权人向县级以上地方人民政府所在地土地管理部门申请，然后由县级以上地方人民政府办证，根据这样规定，我们就有一个困惑，就是国有土地使用权的登记是一个还是两个行为，因为向国土局申请然后由政府发证，国土局对外没有一个书面的载体，最后的载体就是一个国有土地使用权证，所以我们就有一个困惑，是一个还是两个行为，还有就是国土部门行为是内部行为还是外部行为，就是国有土地使用权的变更登记是国土部门的职权还是政府部门的职权？我就这个问题，谢谢？ 扈纪华：你这个问题比较尖端，这个事实际上我们在调查当中，各个省都五花八门，尤其是房地，有的单位是合属，有的分开的，光是北京市就是合了分，分了合，我想这是实践中的问题，就是由于他们各部门的没有统一，因此有的时候是一个证，有的时候是两个证，有的时候到一个机关一个证标两个事，一个是一个证上就标的就一个事，为什么我不能回答你这个问题，因为这个问题就是在统一登记里头要解决的问题。 嘉宾提问：我的意思说是他是向国土部门申请，国土部门进行审核，结果是政府颁证，那么国土部门有没有一个行政行为，就是这样一个意思，国土部门对外也有一个行为嘛，比如说最后登记，比如我去申请，最后由政府发一个证给我，但是我是去向国土部门申请，国土部门有没有一个行为，法律又规定向国土部门去申请？ 扈纪华：你说了两个主体都是国土部门，国土部门向国土部门申请。 嘉宾提问：就是当事人去向国土部门申请，但是最后发证是由政府部门发的。 扈纪华：实际上扯远了，国土部门是政府的负责这方面的登记部门，他实际上如果说行政关系上讲，他是代表区政府在行使国土管理的职能，因此他给的证，实际上就是政府给你的证件，他是区政府和国土部门代表政府执行这个职能的问题。 主持人：好，由于时间关系就到这里，下面以热烈的掌声感谢扈老师。
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