一个“短命”小区的背后
——武汉４００套“别墅拆迁”事件调查http://news.xinhuanet.com/legal/2010-03/24/xinsrc_2520307240932000100159.jpg
3月14日，马湖新村小区崭新的联排别墅面临拆迁，其中部分别墅尚未装修，业主仍未入住。长江商报
新华网武汉３月２4日电（记者黄艳）近日，武汉市曝出建成５年的“联排别墅”遭遇拆迁，引来舆论哗然。城市建设中的过度规划与社会资源浪费等现象再次受到关注。谁是城市“短命”建筑频现的制造者？一个“短命”小区的背后到底隐藏着哪些“社会病”？记者就此进行了调查。
拆“联排别墅” 引“浪费”争议
位于武汉市洪山区的马湖新村看起来整洁美观，原马湖村的２０００多居民安置在这个小区之内。因为是统一规划和修建，三层小洋楼看起来是结构整洁、风格洋气的“联排别墅”，每套房屋面积２４０平方米至３６０平方米。小区内的绿化带、足球场、室外健身设施等一应俱全，俨然一个成熟的居民社区。
说起住进三层小“别墅”，在附近的保利房产物业打工的翁国利一脸幸福。他说，他家的新房有３６０平方米，由于超出还建面积８０平方米，按照每平方米５７０元的价格花了４万多元才盘下新房。２００７年，老翁家东拼西凑７万元，将三层小洋楼装修一新。现在，他家一楼出租，二楼老两口住着，三楼计划给儿子娶媳妇用。
但是，３月１５日小区二期公告栏里一份告示，让老翁的盘算化为泡沫。老翁家所在的马湖新村二期与邻近的马湖新村三期总计４００余套近期就要拆迁，而住在这里的４００多户居民将再次等待还建。
“从２００３年开始折腾，２００７年好不容易将家安定下来，这又要搬迁？！那么好的楼、新装修的漂亮房子又要被铲车、拖车、挖土机毁掉，就没人心疼？”老翁大惑不解。
３月１６日，经媒体报道马湖新村拆迁“新建别墅”的事情，在网络上立刻引起热议。人们纷纷质疑，建了拆、拆了建的做法是对社会资源的极大浪费，是地方政府在ＧＤＰ冲动下的“瞎折腾”。
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让地“城中村”改造计划 新小区命运短暂
记者调查发现，马湖新村“短命”小区的由来有着复杂的历史和政策原因。按照武汉市洪山区“城中村”改造办公室副主任程霖的介绍，马湖新村的房子属于农民还建房。
马湖新村是马湖村还建小区。２００３年左右，湖北省高科技创业园及东湖新技术开发区高科技项目相继在马湖村征用大片土地。为安置村民，项目开发商兴建了马湖新村。大体上分为２００３年的一期、２００５年的二期、２００８年的三期。然而，按照当时的政策规定，农民还建房的建筑高度不能超过三层，因此形成了现在蔚为壮观的“联排别墅”。
记者在武汉市城市规划管理局２００７年１２月２３日《关于批复洪山区马湖村综合改造规划的函》看到，马湖新村一期土地是保留居住用地，而二、三期是规划还建用地。采访过程中，区“城中村”改造办公室有关人员告诉记者，目前二、三期的土地已经变更为开发用地，于２００９年１２月３０日在武汉市国土资源和规划局的网页上以“洪山区马湖新村Ｋ１、Ｋ２、Ｋ３地块”挂牌出让。其中变更土地用途的详情，相关人士并未透露。
不过在一份洪山区洪山街道办事处提供的情况说明上，记者看到马湖新村二、三期所在地块已于２０１０年１月被武汉润城天地房地产有限公司摘牌。据程霖介绍，根据武汉市“城中村”改造的相关政策规定，“润城天地”拿下了将拆迁、补偿、还建安置等捆绑在内的“城中村”改造项目，也就是说，安置村民的高层小区由“润城天地”出资建设，而即将拆迁的马湖新村二、三期地块的商业开发权则被“润城天地”收入囊中。
洪山区洪山街道办事处有关人士说，２００７年马湖村被纳入了武汉市“城中村”改造计划，经过两年来繁琐的登记、统计、规划工作，２０１０年这一片区的“城中村”改造项目将破土动工，要安置村民，只有让村民住进高层小区，才能有条件保障改造的成功。
不过据马湖新村的居民透露，近两年这里房价飙升，开发商相中了马湖新村的地块，所以要让居民腾出土地搞开发，换得“城中村”项目的如期上马。
面对“拆新房盖高楼浪费”的说法，马湖村村委会主任程爱山则认为，并不存在浪费。“三层楼安置村民才是浪费，修成高层是为了安置更多的村民，为了节约土地才拆迁。至于原先的村民，可以享受城市的待遇，是好事。”程爱山说，村民中大部分人已经与“润城天地”签订了搬迁协议。记者在马湖新村三期看到，２００８年才建成的“联排别墅”已经开始拆迁了。
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“多赢的折腾”伤害了谁？
记者采访马湖新村住户的过程中发现，除了“希望不搬”的声音外，也有一些居民并不排斥“拆迁复建”，他们提的最多的是“希望给予合理的补偿，最好是根据当地房价适当补偿”。
村委会主任程爱山的分析可能道出了这种心态的原因。“马湖新村开建的时候，这里地价很低，也没有商品房开发。这几年城市飞速发展，马湖村已经被划入三环以内，房价月月升高。村民可以不花分文就拿到３００平方米的商品房，按一平方米均价７０００元算，一下子就成百万富翁了。”
记者在拆迁户与“润城天地”的还建协议书上看到，村民可以在新建的高层小区里按照１：１的比例获得商品房，原住面积超过３００平方米的面积按照每平方米１２００元的价格由“润城天地”补偿货币给村民。
虽然是“折腾”，但在官员眼里却是一盘“多赢”的对弈。程霖分析说，目前武汉的“城中村”改造模式作为经验在很多城市里推广。改造“城中村”实现了村民变居民、土地集体所有变国有、集体经济组织股份制改制等好处，村民就业、社保、医保、收入都解决了。另一方面，通过商业开发，地方经济也得到快速发展，将社会力量纳入到城市发展中。对于企业来说，不仅有了商业开发的资源，也承担了更多社会责任，利润和口碑都盆满钵满。
不过，经济学的原理告诉人们，羊毛出在羊身上。这样“多赢的折腾”究竟伤害了谁呢？一些专家质疑道：如果“短命”小区真的可以创造多赢，那是不是要鼓励无休止拆拆建建呢？
湖北省社会科学院社会学所所长冯桂林认为，城市化过程是个物质升值过程，地方利益很容易为经济效益马首是瞻，而忽略了科学发展的真正含义。马湖新村的遭遇是城乡二元结果的历史杂症，也是一些“拍脑袋”政策荒诞组合的结果。即便非得拆迁“新小区”，那么也应该考虑合理规划、杜绝浪费，理应更加人性化操作，考虑到弱势群体的利益诉求。这种部分群体的“多赢”，伤害的是社会公义，损失的是社会财富。
此外，这样的拆建中，地方政府、开发商、城乡居民看似都收获了各种效益，但是实际上“浪费了纳税人的钱，其结果就是推高开发成本，抬升房价”，冯桂林说，所以，地方政府在城市化的过程中，要明确自己的角色和职能，不能单纯以ＧＤＰ或者城市扩容作为政绩标准，当好城市化过程的组织者和引导者。
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