房产规划，“民告官”官司为何激增

雨点 · 发表于 2009-5-16 15:25:52

　　核心提示：

　　11月23日，南京市鼓楼区法院“规划暨房产案件合议庭”成立并挂牌，这在南京市法院系统尚属首家。而在由市规划、房产部门相关负责人参加的座谈会上，鼓楼区法院行政庭庭长彭静透露了这样一组数据：2005年该庭受理规划及房产行政案件27件，2006年跃升为89件，占全年行政案件受案量的81%，2007年截至10月底，已受理上述案件87件。规划及房产纠纷缘何大量增加？“民告官”官司老百姓胜算几何？法院如何运用司法手段来处理这类纠纷？本期通过对一些案件的分析，对这些市民普遍关注的问题作一透视。

　　根据省法院的规定，只要不是确认所有权的涉房地产行政案件，由被告所在地法院管辖，因南京市房产管理局、南京市规划局所在地均在鼓楼区，因此，涉及到规划及房产纠纷的“民告官”案件大多集中到了该区法院。记者了解到，上述“民告官”案件大量增多主要有以下几种因素造成。

　　[b]家庭争产登记过户受牵连STRONG>

　　案件回放

　　南京市民张先生瞒着妻子把属于夫妻共同财产的一套房子低价卖给了自己的姐姐，并办理了过户手续。妻子刘某发现这个情况后，把房产局告上了法院，认为房产局错误地作出了争议房产的转移登记，要求法院判决撤销转移登记的房产证。法院通过审理，认为原告丈夫侵犯夫妻共同财产的行为，不属于被告行政登记的审查范围，判决驳回了原告的诉讼请求。

　　案件透视

　　类似父子、兄弟姐妹及夫妻间为争夺房产而打行政官司的，近年来多有出现。房价的持续上涨，人们财产意识和权利意识的增强，由此引发了很多家庭内部之间的争夺房产行为，房产局由此受牵连，特别是案件主要涉及房屋行政登记问题。这类用虚假材料办理过户，导致市民告上法庭，要求房产局撤销所办产权证的行政诉讼，近来越来越多。房产部门接到投诉后，进行自纠的则更多。根据一个统计资料，南京市房产局共发放产权证20多万本，后被法院判决撤销的有40多本。不过房产部门认为，进行过户欺骗的，大都和家庭财产纠纷有关，一方当事人很容易取得另一方的证件材料，这就更增加了审核的难度。造成这类诉讼增多的原因，是社会缺乏诚信意识，及当事人缺乏自我保护意识。这类行政诉讼的增多，已经引起了房产部门的重视，在过户手续上也越来越严格，特别是增设的现场拍照就起到了很好的作用。

　　[b]车位维权业主纷诉房产局STRONG>

　　案件回放

　　龙门居业主们仔细研究发现，小区的车库其实已经打入了购房的成本，于是业主起诉开发商，要求返还车位。法院认为，在龙门居的商品房价格批复上已写明，地下车库费已分摊进商品成本；而《江苏省商品房价格管理规定》规定，附属公共配套设施费是商品房成本的构成部分；《江苏省物业管理条例a>》又规定，配套使用的附属设施、附属设备、公用部分属全体业主所有。2007年3月，南京市中级法院判定开发商败诉。龙门居业主依据房价批文成功夺回小区车位属于较新类型的案件，引起了各方的关注。

　　但是7月初，龙门居业主委员会无意中发现，一名业主竟拥有车库产权证，并将车库租给小区外业主使用。从复印件上看，发证的日期是4月24日，距离判决只不过一个月。原来开发商悄悄到房产局办了销售许可证。明明产权归属业主，开发商怎么能对外销售呢？业主先申请撤销许可，2007年8月8日，房产局书面回复拒绝撤销。龙门居业主将房产局连同开发商一起告上了法院。

　　案件透视

　　业主维权过程中纷纷状告房产局成为近年一个现象，由于法律规定不明确，导致小区的公用配套设产权不明，从而引发行政诉讼的逐年增加。这类诉讼主要是业主状告房产部门下发给开发商的销售许可争议。不过大多数业主长期依靠“民间抗争”，而未诉诸法律，不少开发商已趁机补办了“销售许可证”。这样一来，房产局就成为各小区业主打官司的另一个新目标。据悉，目前只有“龙门居”有“车位归业主所有”的判决书，直接起诉房产局即可。而其他几个小区仍面临“先告开发商还是先告房产局”的难题。

　　上世纪90年代末，南京就开发了不少新的小区，但那时对小区的公用配套设施或车库、自行车库的产权归属并不明确，一般都是由开发商占有、使用和收益。近年来，随着房地产市场的持续升温，越来越多的业主开始关心小区的公用配套设施及车库权属问题。前几年，有观点认为公用配套设施及车库的建筑费用打入了商品房成本，该部分设施应归业主所有，从而引发了小区业主和开发商之间的矛盾，小区业主起诉商品房销售许可行为，打起了民告官官司。仅今年以来，鼓楼区法院就受理此类案件5起，既有老小区业主起诉房产机关销售许可和房屋登记的，也有新小区业主起诉房产机关向开发商颁发车库销售许可的。由于《物权法a>》对调整这类纠纷缺少明确的细化条款，案件审理起来有相当的难度。另外，相关的规定并未将物价局的物价审核作为房屋销售许可的审查要件，该销售许可是否应当撤销引起较大分歧。

　　[b]关注生活环保规划起纷争STRONG>

　　案件回放

　　许女士在省某厅级机关工作，她在位于南京市秦淮河西岸的金基唐城小区三期买了房。如今，该地段的房价已飙升至每平方米1.1万元，而且是有价无房。

　　2006年10月底的一天深夜，许女士和丈夫刘某被楼下的吵闹声所惊醒。夫妻俩当即穿衣下楼，发现已有许多居民聚集在小区广场上，物业公司的多名保安正和一批突然闯进来的施工人员交涉。许女士和丈夫经打听方知，吵闹声系南京地铁2号线的施工人员擅闯小区拔桩所致。因施工手续不全，施工人员最终被业主们轰出了小区。

　　天亮后，刘某赶到南京市城建档案馆查阅相关资料。这一查不要紧，刘某发现了一个惊人秘密：地铁2号线要从自家楼下穿过！

　　2007年2月26日，他们向南京市鼓楼区法院递交诉状。他们认为，规划局的批建行为不仅会造成地铁施工和运行中的安全隐患，更给金基唐城小区4幢楼的业主的房屋和生命财产安全造成极大的威胁。在明知地铁规划在先的情况下，南京市规划局的上述行为违反了国家有关规定，应予撤销。

　　2007年5月23日，法院对案件作出一审判决。法院认为：被告根据《南京市城市规划条例实施细则》的规定，对金基房地产开发有限公司提交的相关材料进行了审查，地铁隧道与小区建筑物的竖向距离不属本案具体行政行为的审查范围。地铁规划行政许可行为与本案原告居住小区的规划行政许可行为系不同的行政行为，原告认为地铁建设规划的行政许可行为侵权，而要求撤销原告所购居住楼房的规划许可行为的理由不能成立，故原告认为其居住建筑物因地铁建设导致存在安全隐患，不属本案行政行为所涉范围。被告颁发［2004］0016号《建筑工程规划许可证》的行政行为并无不当，原告要求撤销该行政许可的诉讼请求法院不予支持。据此，法院判决驳回两原告的诉讼请求。

　　案件透视

　　随着人们对生活质量的追求也越来越高，因房屋采光、通风、环保而引发的行政诉讼大幅上升。这类诉讼主要是市民状告规划部门作出某一建议项目的规划许可。在这类诉讼中，涉及环保问题的近年来频有出现，如有市民起诉小区立体车库规划许可、地铁穿越小区引发的规划许可争议，五福巷居民起诉变电站规划许可，芙蓉里小区居民诉高压电缆塔建设许可等。这类诉讼涉及面广，协调解决阻力较大。

　　[b]“民告官”百姓胜算几何STRONG>

　　“民告官”官司老百姓能否胜诉一直是社会关注的话题，事实上只要起诉合理合法，并有充分的证据支持，“民告官”案老百姓是可以胜诉的。

　　市民王某等三人代表370多户小区居民，将市房产局、第三人张某某等告上法院，认为房产局将小区公用配套用房产权登记给第三人是错误的，要求撤销房屋产权登记。法院受理案件后，行政庭承办法官多次主动到现场调查，并依法、依职权到相关部门调取了材料，证实了被告在发给第三人的房屋所有权证中所附的平面图与城建档案管理部门留存的的竣工图在建筑构成方面不一致，且被告在审理中未向法院提交其已按《南京市城镇房屋权属登记条例》的规定，对测绘成果中的界址点的准确性等内容进行审核的证据，也未提交证据证明竣工图所反映的建筑构成在被告核发所有权证前已发生变化且经确认。

　　掌握这些证据后，法院通过审理，认定被告的登记行为违法，遂判决撤销了被告核发《房屋所有权证》，并责令被告于本判决生效之日起三个月内重新作出具体行政行为。该判决作出后，原、被告及第三人均服判息诉。

　　从总体而言，“民告官”案件百姓还是败诉的多，其主要原因在于起诉的事实和依据不足。

　　法院审理

　　走司法和谐之路

　　有资料显示，涉及规划和房产纠纷而出现的“民告案”增多的现象，并非是南京的“特色”，全国许多大中城市都不同程度出现了这一现象，这与城市建设步伐的加快、公益事业建设的完善、房地产市场的持续升温及百姓用法律维权意识的增强不无关系。作为法院该如何妥善处理这类“民告官”纠纷呢？鼓楼区法院副院长王平告诉记者，新成立专业合议庭就是要加强对案件的调查研究，提高专业化审判水平，在吃透相关法律和政府规章精神的前提下，做到公正权威地判案；规划和房产行政诉讼案件既涉及百姓的切身利益，又关系到城市建设的大局，法院对纠纷的处理，要把协调解决问题为作为前置手段，尽最大努力使纠纷通过协调得到化解，即使协调不下的，审判也要力促司法和谐，通过公正裁决减少矛盾；合议庭要加强与规划和房产管理机关的沟通，对审判实践中发现的问题及时予以反馈，以发挥行政审判对依法行政的引导功能。

　　王平还特别强调：房产是老百姓的切身利益，有关要自觉依法保障业主的权利。房产部门要为维护业主的利益把好关。加快城市建设步伐惠及子孙后代，市民们对政府的努力要给予充分的理解和支持，尤其对公益事业建设要多给于包容。如果认为自己的权益受损，非提起行政诉讼不可的，也要做到有理、有据、有节。政府和百姓之间，只要真正做到关爱、理解、支持，行政诉诉的矛盾就会得以缓解，社会也就会变得更和谐。

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