楼顶花园美化了谁

　　编者按

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　　在城市里，随着各类建筑物的增加，城市可绿化土地逐渐减少。向城市空间要绿色，实施立体绿化，建设楼顶花园已被越来越多的城市作为城市环境改善的有效办法加以鼓励和推广。如深圳市政府早在1999年11月就专门出台了文件，明文规定：“高层建筑屋顶，都要种植植物，进行绿化和营造屋顶花园。”河南郑州、四川成都、山西太原等城市也开始试验和推广楼顶花园。下面这个案子的被告在楼顶上筑建袖珍花园，本想可以陶冶情趣，修身养性，却不料惹上了一桩恼人的官司。该案揭示了全国一些城市在大力倡导楼顶花园的同时，楼顶花园所遭遇的尴尬。

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( y8 j, F) P) b2 y' F　　[b]袖珍花园建在他人楼顶上STRONG>
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( P3 I3 x; z# E# r# N( h1 C9 c1 t　　2001年，镇江市城乡建设发展总公司（以下简称城乡公司）在镇江市闹市区地段开发、预售一批商品房。当年，市民周海滔与城乡公司商谈购买该地段15号8幢301室住宅房一套，并交付了定金。2002年9月，城乡公司将该房屋交付周海滔使用，同月，城乡公司又将该地段15号8幢6号二层商业用房房屋交付给市民秦玲秀使用。
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　　对于商业用房的楼顶屋面，在建设时，是按照不上人的额定荷载进行设计施工的，因此，商业用房的楼顶屋面强度较低。为了安全起见，城乡公司在商业用房的四周安装了铁栅栏，禁止任何人进入楼顶屋面，只是在该商业用房的楼顶屋面与其相邻的8幢住宅楼之间留下一条通道以便于日后对楼顶屋面的维修。这个通道，正好将周海滔家的阳台与秦玲秀家的楼顶连接在一起。
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5 U/ u  Z$ B, ^/ \  {2 S　　2002年10月，一向喜欢树木花草的周海滔见门前的6号房屋屋面比较宽阔、平坦，而且有通道通向该屋面，是建一个袖珍花园的好地方。于是，他请来了建筑工人，在该屋面铺设大理石地面，建起了花坛、鱼池，种植了花草，养起了观赏鱼。每天清晨，他都来到小花园精心打理一番，看着自己精心构造的小花园精巧、别致，心里甭提有多美了。而这一切，由于无法到达楼顶屋面，秦玲秀始终浑然不知。
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　　2004年4月14日，秦玲秀与城乡公司正式签订商品房买卖合同。基于安全问题，对于楼顶屋面的归属，双方特别约定：城乡公司将8幢6号房屋出卖给秦玲秀；该商品房所在楼宇的屋面使用权归城乡公司。两个星期后，秦玲秀领取了该房产权证。同年4月，城乡公司与周海滔也签订了房屋买卖合同。嗣后，周海滔也领取了房屋产权证。

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% L: p6 e7 |( a  t! ~% B1 N7 `　　2006年4月，秦玲秀发现房屋屋顶的东北角及相邻的7号房屋横梁中段有渗、漏水现象。自入住该房屋已有三年多了，从来没有发生过渗、漏水现象，而且此楼仅两层，楼上无其他住户，怎么会突然渗、漏水呢？心存疑惑的秦玲秀便找来专业人员查找原因。

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　　当他们架梯上楼时，秦玲秀目瞪口呆。随后，秦玲秀将房屋渗、漏水的情况告知了城乡公司及周海滔。接到秦玲秀反映的情况后，城乡公司于2006年5、6月份，多次相约周海滔，共同到秦玲秀房屋中查看渗、漏水情况。由于渗、漏水情况一直没有能查明原因，周海滔与秦玲秀各执一词，虽经多次交涉，却一直没有结果。


8 A$ N, H& g+ ^9 X, Z9 l7 |　　[b]房屋渗漏问题究竟出在哪STRONG>


0 p! Z) x: c6 g" k% y　　好好的房子，突然渗、漏水，而且情况越来越糟糕，肯定是楼上的花园引起的。然而事实摆在面前，周海滔却矢口否认。每每想到这里，秦玲秀气就不打一处来。在多次交涉无果的情况下，秦玲秀决定通过法律的途径来为自己讨一个说法。2006年6月28日，秦玲秀将城乡公司和周海滔诉至镇江市京口区法院，要求城乡公司和周海滔排除妨碍、恢复原状并赔偿损失223元。
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( g2 B! P, E9 v$ \4 w. p　　京口法院于2006年9月13日、2007年9月4日两次公开开庭审理了本案。庭审中，秦玲秀、城乡公司及周海滔唇枪舌剑，互不相让。
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　　秦玲秀诉称，房屋顶有渗、漏现象，肯定是周海滔对屋面进行破坏性改造，并用于种植花草及建造鱼池所致。城乡公司对其拥有使用权的屋面未尽管理义务，致使周海滔不合理使用，侵犯了自己的合法权利。
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/ X. E2 r; I# E1 c# ]　　城乡公司辩称，秦玲秀诉称的房屋屋面在建设时，是按照不上人的额定荷载进行设计施工的。公司为了保证秦玲秀的人身、财产安全，通过对屋面使用权的约定，以防止秦玲秀对屋面进行不合理使用，而导致房屋安全性的破坏。虽然约定屋面的使用权归公司，但事实上，公司无法对该屋面行使使用权，更没有法定的管理义务。本案中，公司亦未实施侵权行为。秦玲秀的损失是由他人对屋面不合理改造使用造成的，故应由实际侵权人承担民事责任，公司不应承担民事责任。
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　　而周海滔认为，与城乡公司在商谈房屋买卖时，城乡公司就口头承诺他可以使用6号房屋屋面。事实上，城乡公司为兑现承诺，在建设301室房屋时就预留了到6号房屋屋面的通道。嗣后，城乡公司明知其改造并使用6号房屋屋面，却未阻止。因此，自己对6号房屋屋面享有使用权。另外，6号房屋屋顶渗、漏的原因，可能是该房存在质量问题。且建花坛、鱼池是在2002年，而秦玲秀屋顶渗、漏是发生在2006年。秦玲秀无证据证明渗、漏的发生与建花坛、鱼池行为有关。
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　　[b]原因不明花园建造者担责STRONG>
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　　法院经审理后认为，秦玲秀的屋面发生渗、漏水，一种可能是该屋面本身存在质量问题造成，另一种可能是周海滔不当的改造行为即铺设大理石、建花坛、鱼池并种植花草造成。周海滔未经许可，擅自对秦玲秀的屋面进行改造。且客观上，秦玲秀的屋顶发生了渗、漏水。根据证据规则的规定，周海滔作为讼争屋面实际使用人，应就其不当的改造行为与屋顶渗、漏水的后果之间不存在因果关系的事实承担举证责任，否则应承担举证不能的后果。本案中，周海滔未提供相关证据证明，故周海滔应对渗、漏水的后果承担民事责任。
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　　公民、法人由于过错侵害他人财产的，应当承担民事责任。本案中，周海滔未经许可，擅自对秦玲秀屋面进行改造，并导致秦玲秀屋顶发生渗、漏水的后果。同时，周海滔的改造行为额外增加了6号房屋的载荷，致6号房屋存在安全隐患。故周海滔应当承担停止侵害，排除妨碍，并赔偿损失的民事责任。城乡公司作为6号房屋屋面的管理者，其疏于管理，默示周海滔对屋面进行不当改造，故城乡公司的这种消极的不作为行为对本案损害后果的发生存在过错，应承担连带责任。

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　　日前，法院作出一审判决，判决被告周海滔自行拆除其在6号房屋屋面上铺设的大理石、建造的花坛、鱼池及种植的花草；并在拆除上述大理石、花坛、鱼池及花草后对6号房屋屋面重新做防水层；且赔偿原告秦玲秀损失223元；被告城乡公司对被告周海滔的上述三项义务承担连带责任。
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# K2 I4 S- C1 H5 O6 N　　一审判决后，周海滔不服，向镇江市中级法院提出上诉。目前，该案仍在进一步审理之中。

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, v" D# S; p$ a8 l: W0 U1 ?　　（文中人物均为化名）
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) _& _- K, G; y% S# U3 t　　[b]法官点评：STRONG>


/ Z5 H7 i9 x+ r# U8 i) S0 X　　一起因楼顶花园引发的纠纷，随着法院的一审判决暂告一段落。但是，本案给人们带来的思考，不仅仅在于本案的本身，而在于全国一些城市在大力倡导楼顶花园的同时，楼顶花园所面临的尴尬。
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　　本案承办法官镇江市京口区法院民一庭副庭长施正星告诉记者，目前楼顶花园在法律上存在三个方面的问题。

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　　楼顶花园的归属问题。我国现行法律没有明确规定楼宇屋顶的权属，但从本质上来讲，属于楼房一部分的楼顶花园应该属于共用部位。不应属于某个或某部分业主所有，而应该属于整栋楼宇全体所有权人或使用人共同所有和使用。可是，当前一些房产商以赠送楼顶花园作为促销手段的现象十分普遍，从而构成了对其他购房者楼宇楼顶使用权的侵害，由此引发的纠纷也层出不穷。
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+ [" ^7 I+ L9 V0 e( R　　楼顶花园引发的相邻问题。楼顶建花园虽然技术上没有很大难度，但细节问题仍然需要注意。如防漏水，迅速排水，减轻建筑承重力和防止植物根系穿透楼顶等问题都需要考虑。可是，由于当前存在的楼顶花园大都为顶楼住户私自建设，他们往往在楼顶大兴土木，肆意建盖的楼顶花园严重破坏了楼层承重结构，一些已经盖好的楼顶花园只有简单的漏防水设施，从而引发相邻纠纷，激化邻里矛盾，增加不和谐因素。


　　楼顶花园引发的安全问题。目前，多数建筑因楼顶屋面归顶层业主使用，通往楼顶的通道加装了防盗门；也有的建筑顶部属复式结构，通往楼顶的通道设在顶层室内供一家使用。如此通道不畅或堵塞，一旦发生诸如爆炸、火灾等突发灾害，业主们将由此失去顶部的避难逃生道路，危急关头势必酿成灾难。