政府控制房价的最好办法是地价房价分开

凭海临风 · 发表于 2010-2-7 12:55:44

　　几天前在贵州卫视上看到两个自谓房产专家或被节目认为属于房产专家的几个人士谈经论道，一个是北京某大学房产研究中心主任象是姓董的，还有一位出自何处姓甚名谁也未及记得。但看了两人的论道，实觉得专家的观点实属平常。董某说，降低房价的最好办法是尽量多地开发房屋，房屋供量多了，供大于求，房价就会下聊。另一位则说，政府说要压抑房价想到什么程度，不太现实，国家若是冷淡建筑市场，将连锁地影响就业、销售等若干行业，国家不会轻举妄动，国家对房价应当让位于市场调控，加强经济适用房建设。

　　我比较认同后者的说法，但对于国家对房价让其完全按市场规律调整，并不完全赞同；对于董某认为多建房可以平抑房价，只觉得好笑，这样的观点竟然是出自专家，竟然是在研究中心工作期间的“研究成果”？

　　我不是专家，我只听由自己的思维纵横驰骋，听我分析一下，假如某省采纳了董某的观点，如何操作多建房呢，如何理顺多建房与房价下调的逻辑关系呢？首先，这房是政府建还是开发企业建，要搞明白了再分析下一步。不容置疑地说，政府不能直接以自己名义开发房屋与群众做生意，如果它敢这么说，那么房价高就是政府的行政行为的结果，政府会完全成为以与群众做生意谋利的政府，这与政府代表人民的立场将完全对立。如果还是开发企业建，那么政府就应较之以前更加放开土地审批，于是各开发商就会蜂拥而来争抢土地，因为争夺的存在，这有限的土地资源在政府手中就奇货可居，因为求大于供的原因，这国有土地使用权转让价格就会上扬，甚至很激烈。这样，本出于有关政府部门的官员的平抑房价的表面价值趋向，出现了房屋未建时政府代表国家赚了第一桶金，而且狠狠的吃撑了不眨眼。假如在拟制多建房“政策”背景下，建材就业成本不上升，则政府在房屋建成后的打压房价的第一步骤，将是打压掉因新政策引起的地价增幅部分。因为开发商取得的土地其成本上调的那一部分，依法应当纳入房价成本，并累加进贷款利息、配套税费一并搭入销售成本，让老百姓负担。这样分析，就会出现这个奇妙的贼喊捉贼现象：地价抬高的部分被政府收去了，开发商实际支付了，可是政府却存在采取措施试图在开发商的房价中首先打压掉该部分差价的意思。显然是不讲理了。

　　根据这种思维引申，我们还会发现，由于市场的白热化，建房的各项成本都会相应增加，于是政府领导考虑打压房价，都会首先“通情达理”地想到：“这钢材就是那么贵一吨，我怎么可以让开发商在计算成本时少算呢？”于是政府就自以为聪明地认为：“打压房价的空间主要在于开发商的经营利润，另外，就是政府在税费上给予优惠或减免。”实际上，我们发现，这种逻辑是荒诞不经的。因为政府完全排斥了自己对于房价高涨上所做的“实绩”或影响力，把责任归咎于开发商的暴利。公益性的政府怪罪趋利性的企业，我认为政府应当首先反省或公开自己在这幕交易中赚取了多少财富。企业的趋利性是其本能，也是企业成立的目的，追求利益最大化是其永恒的宗旨，房价中的地价构成不断上涨，政府熟视无睹，却利用权力压迫企业降低利润以实现房价平抑，是不现实的行为。

　　继续分析董某的多建房的观点，我们发现存在明显的凌空砌楼的空想主义的因素。话是人说的，却完全忽视了实践过程的可行性。企业要多建房，必须有企业资金及银行贷款的支持，能否多建房，要受到自己可以承担风险额度及资金链长度的制约。如果企业没有资金，政府对它放开贷款，实际上政府并不是帮助企业，而是帮助银行扩大“销售”，企业因获贷过程支付的追加成本一概都要在未来的房价中分担给购房者。企业大量取用贷款建房，本出于赚取更多利润的意思，可是政府却要求它建成后在土地成本增加的情况下，下降利润的空间。如此，企业岂非被政府糊弄了一回，我砌房的目的是赢利，平抑房价是你政府的职能，只要我企业不违背你政府的有关法律法规a>或相关政策，你凭什么让我在房价中做出牺牲，而你却土地卖得火热？

　　今日见得“北京去年卖地净得477亿”，政府将卖地作为行政实绩了，我也不好说什么。但依我一家之言，国家作为卖方，地价自己说了算，地价越卖越高其目的难道不是让人民群众的住房成本中的土地使用权获取成本越来越高？只准州官放火，不许百姓点灯，总是不可以的。

　　从以上方面综合评论，我之以为：政府应对商品房开发与其他经营用房的土地需求实行区别定价，而且要拉开差距。有必要明确，政府向开发商转让商品房用途的国有土地使用权时的有区别低价，具有双重的降价效果：一是开发商取得土地降低了资金占用率，降低了贷款需求引起的借贷成本。二是土地成本转化为开发商成本核算中的房价构成时，成本价自动下浮。另外的好处还有企业可以有能力利用节省下的资金建设更多的商品房，拓展更多的市场空间，这才是政府不加干预的企业自主开发、自担风险同时实现市场价格调节功能的良方。政府对开发商给予的土地低价的优惠，实际就是让渡给购房者的。如果开发商没将这块土地以相当的价位提供给购房者，则政府完全可以通过商品房预售环节以及房价审批备案程序等加强对商品房开商企业的管理。

　　这就需要政府有胆量公开所售商品房地价的勇气，事实上政府应当公开，其不公开的潜在意图，大不了就是不敢公开，害怕舆论将房价奇高归咎于政府。如果购房者在采购特定楼盘的住房时，可以查询到政府公开的土地转让价格，那么对于开发商有否利用开发的机会高卖土地使用权，就一目了然。

　　在这里，我们有必要厘清：A开发商从政府受让B楼盘的国有土地使用权按C价格，政府转让时是否存在A开发商在法定期限内开发完成后，可以比C高得多的D地价计入建房成本？如果是这样，就意味着开发商在申请开发楼盘资格的同时，是存在转手土地使用权获利的动机的；但是转让土地使用权必须签订土地使用权转让合同，并在合同中明确转让价格。实践中，开发商不会告诉你获得土地证的对价是多少，政府也不肯告诉你，购房者被政府与开发商合伙强卖土地使用权，还不允许人发群众享有知情权。

　　笔者以为：新中国成立后，农民得到了土地，同时得到了免费取得宅基地使用权的法定权利；而做为先锋队的工人阶级在自己打下的江山上，却把自己剥夺得身无立足之地，想要居住在自己的国土上，就必须恳请政府出售土地使用权。如果工人阶级身无分文，则被代表的工人阶级，没有从代表其的政府手中获得居住建房所必须附着的土地。这是怎样一桩凄凄惨惨切切！退而求其次，农民阶级获得的宅基地及其上的房屋被拆迁后，可以从政府手中获得说大不大的补偿款，但工人同志呢，工人阶级也不想和农民阶级平起平坐，只求在人民群众从开发商之手获取最初的立身之处的土地使用权时，政府能扭转开发商加价转让，是“依法”被“保障”的行为的不良心态。即，政府转让开发商时，是明知依该土地用途，土地使用权将划割给若干个体名下，政府应保障城镇居民最初取得商品住宅的土地使用权，应是直接取自政府名下，而不是开发商的转让，开发商取得土地使用权的目的，是未来完全转让该土地使用权，开发商预先支付土地转让费，是为了建筑的需要的垫支。故而，我国房价居高不下的根源在于：政府有意识地将地价与房价混为一体，让群众取得土地使用权而不知对价这样知情权明显被剥夺的情形，成为社会常态，并加以立法规范，从而让人民群众在权利救济上陷于不可自救的状态。

　　就房价畸高问题，城镇人民住不起房的问题，其背后的政府因素无论如何体现不出社会主义优越性，在工人阶级取得房屋的土地使用权有偿获得且政府认同要经过中间增值获利环节，才得由购房者受让，和农民阶级无偿取得宅基地，拆迁时可以获得妥善安置这点上，我们无论如何看不出两者在中国土地利益的平等权利。因此，开发商在计算房价成本时的地价，应当也必须是政府转让价的原版数据；开发商出售商品房时同时转让的房屋所有权与土地使用权，其房价实质上包括地价，将地价与地价以外的建房成本，混合在一起无法区别，才是房价居高不下的制度原因和幕后推手，政府在这里发了财但购房者却看不见那只抽回的若隐若现的手中抓着多少钞票。

　　撕开面纱，抑制房价的办法就很简单：A公司向政府申请B地块开发商品房，A公司以C价格受让仍以C价格分摊；开发商在C价外单列B地块的建房成本E，开发商按C E的总和价格计算楼盘的开发成本，以E价而不是C E价为基数预测及计算合理的利润率；即开发商售房分别开具土地使用权转让价款发票和特定房号的房屋销售价格的发票，取得B地块的土地使用权及该地块上附着的楼盘。当然，考虑企业的趋利性及资金的占用率，制度可以设计开发商可以在银行贷款的幅度内或约10%的幅度内提价，向物价部门备案后向购房者转让；但必须声明，此种提价不是适当增加利润，而是适当考虑资金占用成本。

　　无须什么专家评论，一般老百姓或许已能看懂以上方法必然导致房价的下降，而且还会出现政府不敢在用于商品房开发的土地上高价销售、大捞特捞。原因在于，这样简单不过无须专家即能明白的道理，政府能人毕出，不可能想不到，想到而不愿公布真相，就是为了糊水煮湖鱼。假如2008年初均房价是3000元/平方米，到2009年末该地房均价是3800元/平方米，老百姓喊：“房价又涨了，又涨了！”政府顺应民意，跟着叫喊：“要关注民生，要压抑房价，要反对待价再售。”大家都知道这其中肯定有地价上涨导致房价上涨的问题，但可能很难搞清地价具体上涨的幅度。你可能说：“开发商可以公布真相，以说明房价的追高很大程度上是地价上涨的问题。”事实上，开发商不敢讲也不愿讲，为什么？一公开无疑就将自己在地价上赚了多少一并交了底了，这是万万不能的。

　　仍以上述房价为例，如果在上涨的800元中，地价上涨了400元，则政府部门就可能连表面的装腔作势喊打压房价都不敢。理由很简单，你政府涨了400元，而我开发商因为人力成本提高、建材价格抬高，加之通货膨胀，与你一样同涨400元高在哪啊？就是你政府认为这样我涨400元还是偏高，那么开发商要问政府了：“凭什么你让我在400元中再打压一些，而你却坚挺着抬高这400元地价不动呢，你难道不就是内存了让我们开发商做替死鬼转摊给消费者么，你难道就不能低些再低些，这样购房总价不是一样下降了？”我敢说，只要政府或舆论督促政府将售房中的地价转让成本公开出来，控制房价将是极为容易的。

　　公开商品房的土地使用权的转让价格还有一桩好处，在潜规则中，开发商要取得好楼盘，是得对政府官员动点脑筋下点功夫的，一旦公开地价，则开发商对于隐形的招待行贿花销将很难摆上台面。政府有权势者当然会考虑自己受贿后开发商不能得到地价上的超值回报，所以，量他再收贿时也会抱着十万个小心。如此，房价成本上或许就不知不觉地少了“灰色成本”。

　　为了让政府为民办实事办得更有滋有味，可以进一步引申设计：即购房者交款时由开发商开具的土地使用费发票，统一使用行政事业单位收据，视为代收行为。或者开发商开具收据后向国土部门换取行政事业性收据转还购房者。这样，政府的土地定价就会规范起来，就是没有规范量它也不敢胡作非为。为何，因为每一次房价上涨，人民群众首先看到的是地价的上涨，或者地价的上涨程度在房价上涨中的作用。在存在地价上涨的情况下，政府就断然不敢扮着民主的面孔的同时，喊：“房价高了，房价高了！”

　　将地价隐含在房价里，而且让消费者搞不清在其中的含量及增长幅度，是房价失控或控制见效甚微的根本原因。在开发商利润未涨、地价上涨的情况下，必须导致房价抬高，在此情况下，政府获得了更高利益，却将舆论推向开发商，让开发商背黑锅，是显失公正的。存在这样的假设可能性，政府就应当加强自律。

　　政府一旦公开房价，又会出现另一个政府一向的非常荒唐的做法。举例说明：某房价值40万元，假如地价内含8万。在土地上，政府是所有者，群众是使用者，双方是交易关系，可是我们发现，如果我们所交的契税是以40万为基数缴纳，实际就是说，国家向我们出售该房屋的土地使用权时，卖方没有纳税义务，土地的主人——人民作为买方采购了土地使用权，却还需要按此基数缴纳税金。假如商场卖一台电视给你，它没纳税义务却让你附着本金再交税金，你如何想？就此，笔者以为，城镇居民取得国家有偿给予的土地使用权，支付对价的同时承担一定比例的税务，是非常荒唐可笑的。就本段例子，笔者以为，实行房地价公开且分开后，政府应按40-8=32万元的基数向购房者收取税赋，而不是以40万为基数。房价过高，政府不合理地收取地价为基数的税赋也是一个极为重要的原因。

　　综上所述，将商品房地价、房价分开出票，以不含地价的房价为基数收取契税，对房价快速下降、交易中的腐败行为制约、政府土地转让价格的规范，具有提纲契领的突出效果。

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