[民事裁判书]（2000）江中法房终字第13号

（2000）江中法房终字第13号
——广东省江门市中级人民法院(2000-12-26)

                                广东省江门市中级人民法院

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民 事 判 决 书
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（2000）江中法房终字第13号



7 U0 a, J! C3 F4 F9 {上诉人（原审被告）陈剑鸣，女，一九六○年八月十一日出生，汉族，住(略)。
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委托代理人：李艳芳，刘金中，广东贯虹律师事务所律师。
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1 t6 u$ s) ~5 m- _0 t% f; z被上诉人（原审原告）江门市蓬江区兴业房地产经营部，地址：江门市跃进路90号兴业商场二楼。
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法定代表人：周练宏，经理。

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3 m) {- }0 j0 ^' ~诉讼代理人：岑文毅，江门市中天律师事务所律师。
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原审第三人：江门市北郊新城开发公司，地址：江门市迎宾二路23号。



法定代表人：梁锡文，总经理。
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委托代理人：张伙成，该公司职员。
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0 M5 m, O. f: ]- t  r上诉人陈剑鸣因房产纠纷一案，不服江门市蓬江区人民法院（1999）蓬法民初字第470号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。



原审法院认为：竹排街1#商住楼虽是以第三人的名义办理《国有土地使用证》为有关用地及报建手续，并取得《预售房许可证》，但全部建设资金均由田兴公司投入。第三人不仅授权委托田兴公司售卖上述商住楼，并追认田兴公司以自己的名义与其它购房者所签订的关于上述商住楼的购房合同的效力，并愿意协助办理有关的确权手续，因此，田兴公司与被告所签订的《购买房屋合同书》合法有效，本院予以确认。田兴公司注销后的债权债务，开发项目等全部由原告承担，包括田兴公司在上述购房合同中的权利与义务。本院认为田兴公司与原告订立合同至今四年来，双方从没对该购房合同中首、二层每平方米的定价及室内外设施条款提出过异议，对该条款应予认定。而室内外设施费五十六万元应是房价款的有效补充。对原告主张该设施费是原设计以外的装修费，本院对此不予采纳。购房合同所约定的首、二层商铺的面积与该实际确权面积不一致，应以房产部门最后核算的确权面积及江门市房产测绘所重新计算的面积为准。原告应付的总购房款按实际面积计算，合共二百三十一万零一百一十六元零四分。原告已付款八十三万元，尚欠房款一百四十万零一百一十六元零四分未付，原告认为被告已付款八十三万元应扣减被告于一九九六年十月二十二日从田兴公司领取的现金支票金额七万一千八百五十元的主张，本院认为经江门市人民检察院对上述支票背书“陈剑鸣”的签名与本院送检的“陈剑鸣”的签名样本笔迹不同，原告也未能提供其它有效证据，对原告的主张，本院不予认定。至于原告要求被告支付逾期付款的违约金，本院认为原告将讼争的商住楼重新验收可交付使用并发出通知后，被告经催告后在合理时间内没有办理手续也没有付款，被告应对其拒付房款的过错行为承担违约责任。同时原购房合同约定尚余购房款的六期房款应交付的时间届满，原告要求被告全部履行给付购房款的责任，法院予以支持。另合同约定的违约金比例过高，应按日息万分之四计。至于田兴公司没能按合同要求为被告所购的首、二层商铺各建一间洗手间，被上诉应承担建设责任。关于首层商铺卷闸的安装，可将房款中已收取的卷闸费二万一千八百七十七元一角二分返回被告自行安装，原卷闸由原告自行拆除。由于第三人确认田兴公司及原告是该竹排街1#商住楼债权、债务的承受者，因此原告对被告尚欠的房款具有收益权，被告主张原告主体不合理，理由不充分，本院不予采纳。被告主张竹排街1#商住楼质量及其所购的商铺结构有问题，申请勘验鉴定，但未能提供充分的证据证明，本院不予处理。
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+ m4 y) Q6 Z& T' B原审法院判决如下：一、田兴公司与被告签订的《购买房屋合同书》是有效合同。座落江门市竹排街1#商住楼，被告所购买的首层（5－8轴）面积确认为48.60平方米，首层（8－11轴、A－E轴）面积确认为183.68平方米，二层（7－11轴、A－E轴）面积确认为255.713平方米归被告所有。二、被告在本判决生效之日起三十日内支付购房款一百四十八万零一百一十六元零四分及该款的违约金违约金按日息万分之四计算，计至二○○○年六月五日止的违约金共一十七万一千七百九十八元五角一分，从二○○○年六月六日至本判决规定还清欠款止，按日息万分之四计付上述所欠全部购房款的违约金）给原告。三、被告在本判决生效之日起三十日内支付延期交楼的违约金（违约金按被告已交付的购房款八十三万元的日息万分之四计算，计至一九九八年十一月十二日止）共一十五万四千九百七十二元给被告。四、原告在本判决生效之日起三十日内为被告所购的竹排街1#商住楼首、二层商铺各建洗手间一个；原告返回卷闸费二万一千八百七十七元给被告，卷闸由被告自行安装，原商铺首层卷闸由原告自行拆除。五、第三人须在本判决生效后二个月内提供有关竹排街1#商住楼首、二层商铺的所有合法手续、证件材料给被告到有关部门办理土地使用权及房屋所有权的确权登记手续。
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宣判后，上诉人陈剑鸣不服，以被上诉人并不具备房地产开发资质，无权进行房地产开发经营，被上诉人与上诉人签订的为无效合同为由，向本院提起上诉，请求依法改判。被上诉人请求驳回上诉，维持原判。
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经审理查明，江门市田兴房地产开发有限公司（下称田兴公司）与上诉人于一九九六年九月二十七日签订一份《购买房屋合同书》，合同约定，上诉人向田兴公司购买江门市竹排街1#商住楼首层（8－11轴）商铺（面积183平方米，每平方米定价为五千元），首层（5－8轴）商铺（面积48.39平方米，每平方米定价四千一百元）和二层（7－11轴）商铺（面积255.72平方米，每平方米定价一千八百元），其房款及杂费合共二百三十五万五千六百零二元。上诉人须分六期支付购房款，首期在同年九月二十日付一十万元，同年十月五日付二十五万元，楼宇八层封顶时付三十五万元，楼宇交付使用时付五十万二千八百零一元，余款一百一十五万二千八百零一元从交楼当日起算分十八个月还清，每三个月后五日前还一次本金一十九万二千一百三十三元五角及利息，利息按月息13厘及计算。田兴公司还须负责商铺首、二层洗手间各一间的建设并安装地铺卷闸，商铺面积按图轴线实际面积结算。合同还规定若上诉人延期付款须按所欠的房款按每日千分之一的利息缴付田兴公司；田兴公司逾期交楼，须按上诉人所交款项后月息13厘计付给上诉人。合同签订后，上诉人在一九九六年十月九日至十二月六日分五次付款六十五万元，一九九七年十月九日至十一月三十日分三次付款一十八万元，合共付款八十三万元给田兴公司，余款一直没有支付。一九九七年五月二十八日竹排街1#商住楼竣工，但在验收中发现该楼宇存在质量问题，经施工单位对存在的质量问题进行加固补强并进行了加载试验，一九九八年九月二十五日经江门市蓬江区建筑工程质量安全监督站重新验收合格，并出具了《工程交工验收证书》。



又查：田兴公司是第三人与香港合兴制品有限公司共同投资成立的中外合作企业，合作企业经批准从事江门市堤东路，竹排街一带的旧城改造和房地产开发经营活动，并领有《投资许可证》。田兴公司在对堤东路、竹排街一带进行房地产开发过程中，一直以第三人的名义办理江门市竹排街1#商住楼（现门牌江门市堤东路117号、107号－1至－7）《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑许可证》等有关的用地及报建手续，但全部的开发建设资金均由田兴公司投入。一九九六年十二月三十日第三人取得了该商住楼的《预售许可证》，第三人向田兴公司出具了委托其售房的手续并表示认可田兴公司与被告签订的购房合同，确认田兴公司及被上诉人是竹排街1#商住楼债权债务的承担者愿意协助上诉人办理房屋的确权手续。一九九七年九月二十三日，田兴公司经批准在工商部门办理了注销登记手续，注销后，田兴公司原有的开发项目、债权债务等由被上诉人承接。在一九九八年十一月十二日至次年四月被上诉人多次以信函通知上诉人支付房款及办理有关房屋的交付及确权手续，但上诉人不予理睬。上诉人所购买的上述商铺亦未能按合同的要求在首、二层各建一个卫生间，商铺首层卷闸未有封顶。一九九九年二月五日第三人对上述商住楼向房地产部门申办确权手续，经重新核算，上诉人所购买的首层商铺确权面积为48.60平方米，首层确权面积183.68平方米，二层面积经委托江门市房产测绘所重新计算，测绘所根据原竹排街1#商住楼经规划部门批准的建筑平面图及原房产确权面积计算所得的面积为255.713平方米。因此首、二层面积合共487.99平方米。故上诉人所购的首、二层商铺的房款及杂费合共二百三十一万零一百一十六元零四分。
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% v3 B1 X* w" h- y8 p  ^8 W+ D$ d- I另查，田兴公司于一九九六年十月二十二日开出一张支票号码NO：1391892，票面金额七万一千八百五十元，出票人帐号23917183，付款行名称建行江门分营，收款人为陈剑鸣的现金支票。该支票背书签有“陈剑鸣”的签名，并已从付款行提取了现金。经本院委托江门市人民检察院对该支票背书“陈剑鸣”的签名进行笔迹鉴定，江门市人民检察院于二○○○年三月十七日出具了江检技文检字（2000）9号检查技术鉴定书，鉴定书认为送检支票背书“陈剑鸣”和本院送检样本上“陈剑鸣”的签名均书写正常，特征稳定，可作鉴定依据，签立结论为支票背书“陈剑鸣”与样本上“陈剑鸣”的签名不同。
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+ s% B2 J9 w% C; |: B! |/ P8 F本院认为：1995年1月1日《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后实施的房地产转让行为，应严格按该法处理。田兴公司是第三人与香港合兴制品有限公司共同投资成立的中外合作企业。江门市竹排街1#商住楼是第三人与香港合兴制品有限公司合作开发项目之一，田兴公司实际上是一个合作项目公司。在合作过程中，第三人没有依规定办理土地使用权变更登记手续。另外，田兴公司亦不具有经营开发房地产的资质证书，其实际是利用第三人的名义和房地产开发资质经营房地产，田兴公司无权以自己的名义销售竹排街1号商住楼。据此，田兴公司的上述行为违反了国家有关法律法规的规定，上诉人与田兴公司签订的《购买房屋合同书》因双方之间没有完全履行合同的权利义务引起纠纷。现上诉人请求确认双方所签订的《购买房屋合同书》无效，依法应予支持。导致合同无效的过错责任在于田兴公司，故上诉人请求返还购买款八十三万元及相应利息符合法律的规定，田兴公司于一九九七年九月二十三日已办理了注销登记手续，故田兴公司应负返还购房款及相应利息的责任依法应由被上诉人承担。原审判决否定上诉人于一九九六年十月二十二日从田兴公司领取现金支票金额七万一千八百五十元，有江门市人民检察院对上述支票的鉴定意见为依据，其认为是恰当的。但原审判决认定田兴公司与上诉人签订的《购买房屋合同书》有效欠妥，依法应予结纠正，据此上诉人上诉请求理由充分，依法应予支持。上诉人愿意将二楼商铺所占房款部分利息减除（占总房款的比例29.25％），应予准许。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第（五）项，第六十一条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条，《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条，第二十四条第（二）项，第三十五条，《广东省房地产开发经营条例》第八条，第八十条第（一）项，第二十八条之规定，判决如下：


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一、撤销江门市蓬江区人民法院（1999）蓬法民初字第470号民事判决。



二、确认江门市田兴房地产开发有限公司与上诉人于一九九六年九月二十七日签订的《购买房屋合同书》无效。

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" q, \* F7 P! \7 p三、被上诉人于本判决发生法律效力之日起一个月内退还购房款八十三万元及利息168133.91元（按中国人民银行同期同类贷款利率计算：10万元从96年10月起计至2000年11月30日止利息31496.08元、20万元从96年10月22日起计至2000年11月30日止利息62376.17元、5万元从96年10月31日起计至2000年11月30日止利息15468.04元、15万元从96年11月22日计至2000年11月30日利息45480.13元、15万元从96年12月7日计至2000年11月30日止利息44850.13元、10万元从97年10月13日计至2000年11月30日止利息21304.08元、5万元从97年10月25日计至2000年11月30日止利息10446.21元、3万元从97年10月31日计至2000年11月30日止利息6224.43元，合共237645.10元，地下铺位房款占总房款的比例70.75％，237645.10×70.75％＝168133.91元）给上诉人。
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一、二审案件受理费共21540元由上诉人与被上诉人各负担10770元。  

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本判决为终审判决。


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审  判  长    李 均 成  
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6 r* A  I+ @3 M9 M, _% @审  判  员    赵 志 实  
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+ E9 m0 d& `+ V1 |代理审判员    曹 富 荣二○○○年十二月二十六日

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