[民事裁判书]（2000）江中法民终字第396号

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（2000）江中法民终字第396号
——广东省江门市中级人民法院(2000-12-27)

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民 事 判 决 书
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（2000）江中法民终字第396号
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上诉人（原审被告）邓强，男，一九三九年二月一日出生，汉族，住(略)。


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上诉人（原审被告）邓海雄，男，一九六七年三月十五日出生，汉族，住(略)，系邓强之子。
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被上诉人（原审原告）李佐军，男，一九六八年四月二十三日出生，汉族，广东七建职工，住(略)。
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: l- `6 @/ i; t* Z委托代理人李润亨，男，一九三四年四月二十日出生，汉族，住(略)。

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3 V! A( z9 Z0 D6 U# d上诉人邓强、邓海雄因房屋租赁纠纷一案，不服江门市蓬江区人民法院（2000）蓬法民初字第368号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
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# ]! c0 @; t3 J) B原审法院判决认为，原、被告于二○○○年四月二十六日所签定的房屋租赁协议是在自愿平等的基础上签订，原告在租赁协议书签订之日起实际使用了租赁房屋，但未依约交纳租金，应负违约责任。被告邓强亦接收原告交还租赁房屋锁匙、电费、电话费存折，应视为默许终止租赁，原告自愿承担被告提供租赁房屋的电费和电话费用，应予允许，据此作出判决如下：一、原告李佐军与被告邓强在二○○○年四月二十六日签订的租赁的协议书有效。二、从二○○○年五月三十一日起解除上述原、被告所签订的协议书。三、原告李佐军在本判决生效之日起十日内偿付租金二千七百元及违约金二千七百元，租赁房屋电费、电话费二百九十一元零三分，在扣减已付押金二千元和给付电费、电话费预付款二百元后，实应付三千四百九十一元零三分给被告邓海雄。本案受理费九十元，由原告负担。宣判后，被告邓强、邓海雄不服上诉认为原审法院判决是错误的，请求二审法院依法作出公正判决。原告李佐军书面答辩请求二审法院维持一审判决。



经审理查明，被上诉人李佐军与上诉人邓强于二○○○年四月二十六日签订房屋租赁协议书一份，商定由被上诉人租赁位于江门市港口路美景街5号102室中间双卡门面积约80平方米的铺面用于商贸写字楼，租期自二○○○年五月二日起至二○○三年五月一日止。租金每月二千七百元（含每月分摊装修及家私费用一千七百元），并从第二年起每月租金比上一年增加10％，租金在每月月初三天交清。被上诉人缴付押金二千七百元，若中途有特殊情况不租用除没收押金外另多付一个月的租金。协议书还约定租赁房屋的水电费、电话费由被上诉人负责，双方的违约责任和其他注意事项等条款。协议书签订的当天，被上诉人交付押金二千元，随后又预付电话费，电费二百元给上诉人邓强，上诉人先后把租赁房屋的锁匙、电话费存折及产权证复印件等交给上诉人。此后，被上诉人向上诉人邓强提出终止租该房屋，并在二○○○年五月二十三日托曾令许把租赁房屋的锁匙、电费和电话费存款等交还给上诉人。邓强表明如要终止租赁，对方要负违约责任，并没收押金。同时只收回租房的电费和电话费存折而拒收锁匙。被上诉人遂于二○○○年五月三十一日以上诉人不是该房屋产权人，无权出租房屋为由向原审法院提出诉讼，请求确认租赁协议无效，判令上诉人返还押金和承担本案诉讼费用。
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另查明，座落在江门市港口路美景街5号102室的产权人邓海雄，其于二○○○年三月一日书面委托邓强代理出租该房屋。上诉人与被上诉人双方自签订租赁协议书起至现在均未向房产管理部门办理租赁登记备案手续。租赁房屋四月二十六日至七月二十日的电费，电话费用共计二百七十一元零三分。
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本院认为，上诉人与被上诉人于二○○○年四月二十六日所签的房屋租赁协议是在自愿平等的基础上签订，是双方真实意思的表示，并得到房屋权属人的认可，符合合同法有关当事人依法可以委托代理人订立合同和无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同无违法，应确认有效。被上诉人在租赁协议书签订之日起实际使用了租赁房屋，但未依约交纳租金，违反了合同法承租人应当按约定的期限支付租金的规定，属违约行为，应承担给付押金的违约责任。上诉人认为租赁协议有效，由被上诉人给付租用期间水、电费、电话费和租金理由充分，应予支持。鉴于上诉人与被上诉人双方已无诚意继续履行租赁协议，至今又未向房产管理部门进行租赁登记备案。被上诉人早已明确表示终止协议，并在五月二十三日托人交还租赁房屋锁匙、电费、电话费存折，又向水表管理人结清水费。上诉人邓强亦接收水电费、电话费存折，其行为已表示同意终止租赁，据此，原审判决并无不当，依法应予维持。上诉人上诉请求理据不足，本院依法不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
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驳回上诉，维持原判。

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* k4 @* [% s: ], x二审案件受理费90元，由上诉人负担。

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本判决为终审判决。
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5 f% Z* ^* C, o3 d1 R9 m# T$ t审  判  长    林  其  俊  

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" w# g* [; K5 ]2 |1 |  x" [/ E审  判  员    陈  耀  强  

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审  判  员    黎      娅
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二○○○年十二月二十七日
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" G: C! |/ F& c8 q# [, `8 @书  记  员    段  国  华  
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