[民事裁判书]（2003）东民再终字第5号

雪碧 · 发表于 2010-3-30 22:09:18

（2003）东民再终字第5号
——山东省东营市中级人民法院(2003-3-5)

                              山东省东营市中级人民法院

民事判决书

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（2003）东民再终字第5号

　　抗诉机关山东省人民检察院。

　　原审上诉人（一审被告）马梅英，女，1951年3月4日出生，汉族，(略)。

　　委托代理人胡新华，山东城合律师事务所律师。

　　原审被上诉人（一审原告）胜利石油管理局测井公司，住所地：东营市东营区泰安路149号。

　　法定代表人陈序三，该公司经理。

　　委托代理人齐彬利，山东齐征律师事务所律师。

　　委托代理人贾如坤，男，1958年1月26日出生，汉族，胜利石油管理局测井公司职工培训中心校长。

　　原审上诉人马梅英与原审被上诉人胜利石油管理局测井公司（以下简称测井公司）房屋租赁合同纠纷一案，2000年8月29 日，东营区人民法院作出（2000）东民初字第1012号民事判决后，马梅英不服，向本院提出上诉。2000年12月25日，本院作出（2000）东中民终字第325号民事判决，该判决已经发生法律效力。2002年10月8日，山东省人民检察院以（2002）鲁检民抗字第170号抗诉书,向山东省高级人民法院提起抗诉。2002年11月10日，山东省高级人民法院作出（2002）鲁民监抗字第138号民事裁定，裁定本案另行组成合议庭进行再审。2003年1月16日，本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审上诉人马梅英及其委托代理人胡新华，原审被上诉人测井公司的委托代理人齐彬利、贾如坤到庭参加诉讼。山东省人民检察院指派东营市人民检察院检察员张志国、孙庆芳出庭支持抗诉。本案现已审理终结。

　　原一审查明，1996年10月30日，测井公司职工培训中心（甲方，出租方，以下简称培训中心），在取得测井公司法定代表人同意后与马梅英（乙方，承租方）签订房屋租赁合同。合同约定，马梅英租用培训中心平房9间，年租金18000元，其中北排6间为餐厅，年租金为17000元，东边2间为宿舍，年租金600元，1间为厨房，年租金400元；租赁期限为3年，自1996年11月1日至1999年10月30日；租金每半年交付一次，支付时间为每半年的前一周，即每年的10月底和4月底交以后半年的租金，每次交付9000元；甲方出资6000元为乙方装修餐厅东大厅，该款自乙方支付甲方的租金中扣留，即1996年11月前乙方支付甲方租金3000元；甲方只是租房子给乙方，除房子维修外，其它如水、电、气、暖及各种用具物品一概由乙方自负；甲方为乙方串装电话一部，不需要乙方付初装费，每月电话费在90元时，该电话费由甲方负担，若超过90元当月电话费由乙方全部负担；若该租赁房屋在租赁期内拆除，则租金截止到停用之日，停用后已交的租金部分退还乙方，拆哪间房子就按哪间的租金退。

　　合同签订后，测井公司按照约定将房屋交付马梅英使用，并为马梅英串装电话一部（号码为8761374，与培训中心值班室串联）。之后，马梅英找东营区平东装修部对餐厅、门头进行了装修，支付装修费56212.5元，该装修部于1996年11月28日为马梅英出具发票一份。同日，马梅英还购置了部分桌椅，为此支付费用3652元。马梅英还购置了部分电视及音响设备。同年12月，马梅英在未取得测井公司同意的情况下，找韩明祥施工队装修了南厨房，为此支付费用2400元；1997年2月26日，因马梅英所用电话超过测井公司内部电话90元的费用标准，测井公司按照内部规定给予停机处理。1997年5月，因房屋顶部漏雨，韩明祥施工队对房顶进行了维修，马梅英为此支付维修费540元，所经营饭店停业3天；1998年2月，测井公司收回南厨房自己使用，马梅英因经营需要找韩明祥施工队改装了北厨房，支付费用800元，导致停业9天。韩明祥对该三次施工出具证明一份。 1998年3月，测井公司因建设住宅楼，需要拆除租赁房屋，3月12日，遂通知马梅英一周内搬出所租赁房屋。同年11月12日，马梅英搬出该租赁房屋。但该房屋由桓台县建筑公司施工人员居住到1999年9月18日后拆除。马梅英未将使用期间的房屋租赁费支付测井公司，马梅英却认为测井公司违约给自己造成了损失。为此双方产生纠纷，诉至东营区法院。测井公司要求马梅英支付自合同签订之日起到搬出之日的房屋租赁费37065.5元、水电费21904.7元、采暖费12441.6元；马梅英提起反诉，要求测井公司支付餐厅装修损失16737.5元、房顶维修费540元、音响等设备闲置造成的损失5000元、支付违约金及停业经营损失27000元。诉讼过程中，马梅英将最后一项诉讼请求变更为：要求测井公司支付房屋使用期间的停业损失（日平均营业额为1069.5元，利润按30%计算，日利润为320.85元）。

　　另查明，该租赁房屋所占用土地，以划拨方式取得。双方签订房屋租赁合同后，未到房产管理部门登记备案。测井公司没有到房地产管理部门办理《房屋租赁证》，也没有将房屋租金中的土地收益上缴国家。

　　再查明，马梅英所使用房屋9间在测井公司院内，每间房屋建筑面积18m2，共计162m2。马梅英在使用该房屋期间，水、电、气管理部门没有为其安装相应的计量表。

　　测井公司的用水由供水公司用水管理部东城水管理所供应，按照实际抄表值收取。该公司的采暖由胜利石油管理局胜东社区管理中心龙潭物业公司供应，按照胜利石油管理局的收费标准收取。该公司的用电由胜利石油管理局东辛采油厂能源管理队供应，按照实际电表显示量收取。2000年8月以前的水、电、暖费用，测井公司均未拖欠。

　　胜利石油管理局的供暖期限为每年的11月15日至次年的3月15日。1997年度采暖收费标准为：计划内每天0.32元/m2，计划外每天0.37元/m2。

　　马梅英经营饭店期间，1997年7月11日至同年8月22日的日平均营业额为1069.50元。

　　原一审法院认为，测井公司、马梅英签订房屋租赁合同后，没有到房产管理部门登记备案，也没有将房屋租金中所含有的土地收益上缴国家，损害了社会公共利益。为此，双方签订的合同为无效合同。测井公司未向国家交纳土地收益金，与马梅英没有将房屋租赁费及时支付给该公司有一定关系。所以，对于该合同的无效，测井公司负主要责任，马梅英负一定责任。测井公司将房屋交付马梅英使用后，没有按照规定为马梅英安装水、电表，致使马梅英使用的水、电量无法计算，测井公司也没有有效证据加以证明马梅英的具体消耗水、电量，为此，测井公司要求马梅英支付水、电费的主张不予支持；马梅英所用采暖费已经由测井公司代付，且计算方法合情合理，测井公司对此费用主张予以支持；马梅英实际使用了测井公司的房屋，且对合同中约定的租金不持异议，马梅英应按约定价格支付实际使用期间内的房屋使用费；马梅英购置桌椅、音响等设备，是其经营所需，测井公司对因此支出的费用和因设备闲置造成的损失不予承担责任；维修房屋系出租方的义务，马梅英因维修房屋所支付的费用，应该由测井公司承担；因房屋漏雨维修和测井公司收回南厨房而使马梅英改造北厨房，马梅英停业12天，给马梅英造成的损失应由双方按照责任承担。测井公司自愿支付马梅英北厨房改装费800元、合同约定的房屋装修费6000元，予以支持；马梅英要求测井公司支付1998年11月13日到房屋拆除期间的停业经营损失，此主张于法无据，不予支持；马梅英要求测井公司支付房屋装修损失，因没有提交有效证据，且亦无法查证，不予支持；马梅英装修南厨房，并未取得测井公司同意，为此支付的费用测井公司不予承担。判决：一、马梅英支付测井公司房屋使用费36277.3元（马梅英实际使用餐厅、宿舍742天，南厨房使用455天）；二、马梅英支付测井公司采暖费12182.4元（其中八间房屋采暖时间为240天，一间为195天，按每天0.32元/m2计算）；三、测井公司支付马梅英房屋维修费540元、房屋装修费6000元、北厨房改装费800元；四、测井公司支付马梅英停业损失2100元（测井公司、马梅英责任按7∶3，按每天利润250元计算）；五、驳回测井公司的其他诉讼请求;六、驳回马梅英的其他反诉请求。以上一至四项相抵，马梅英应支付测井公司人民币39019.7元，于判决生效后十日内支付。案件受理费2652元，测井公司承担852元，马梅英承担1800元；反诉费2084元，测井公司承担395元，马梅英承担1689元。宣判后，马梅英不服，向本院提出上诉。

　　原二审查明的案件事实与原一审一致。

　　原二审认为，马梅英与测井公司所签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思的表示，且不违背相关法律规定，《中华人民共和国城市房地产管理法》第53条规定的向房地产管理部门登记备案，其规定并不是合同的生效要件，马梅英与测井公司签订房屋租赁合同后，未到房地产管理部门登记备案，并不影响合同的效力，故该合同为有效合同。按照双方所签订合同第7条的约定，1997年2月26日，因马梅英所用电话超过测井公司每月90元费用的规定，给马梅英停机后，1997年2月至1998年3月份的电话费共计1440元应从房屋使用费中扣除。马梅英装修南厨房的费用2400元、餐厅装修费16737.50元，合法有据，予以支持。马梅英的其他上诉理由不能成立。原审认定事实部分有误，应予改判。据此判决：一、维持东营区人民法院（2000）东民初字第1012号民事判决第三、四、五项；二、撤销东营区人民法院（2000）东民初字第1012号民事判决第二、六项；三、变更东营区人民法院（2000）东民初字第1012号民事判决第一项为：马梅英支付测公司房屋使用费35017.3元；四、测井公司赔偿马梅英房屋装修费19137.5元。上述款项相抵后，马梅英应支付测井公司人民币6439.8元，于判决生效后十日内一次性付清。一审案件受理费2652元、反诉费2084元，由测井公司负担；二审案件受理费4736元，由马梅英负担。

　　原二审判决生效后，测井公司向抗诉机关提出申诉。抗诉机关抗诉认为：

　　       1、测井公司与马梅英签订房屋租赁合同后，将有采暖设备的房屋交给马梅英使用，并在胜利石油管理局规定的冬季供暖期内对其进行了供暖。根据合同的约定，马梅英应支付采暖费12182.4元。二审法院对这一事实没有认定。

　　       2、测井公司、马梅英约定房屋装修费6000元，而马梅英将房屋装修费花至19137.5元，远远超出了约定的标准，其超出部分应有马梅英自负。二审判决让测井公司承担全部装修费用无事实依据。

　　    经再审查明，（一）关于采暖费用的问题。原一审庭审中，马梅英对由胜利石油管理局供暖一事作出了认可（一审卷宗正一卷第37页）。再审中，测井公司出具测井公司机关供暖图一张，测井公司基建办公室、房产管理科证明一份、照片三张，证明马梅英所租房屋内有采暖设备，并供暖。原二审中，马梅英出具苑国强、李洪双的证明材料，证明所租赁房屋内，没有供暖设备，不存在供暖的事。（二）关于房屋装修费的问题。马梅英主张的房屋装修费16737.5元、南厨房装修费2400元，共计19137.5元，原一审中没有认定，原二审给予了支持。再审中，双方对此未再提供新证据。合同约定的测井公司给马梅英的装修费是6000元，原一、二审中均给予了支持。

　　    本院认为，马梅英与测井公司所签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，为有效合同。马梅英应按合同约定向测井公司支付房屋租赁费。在房屋租赁期间，马梅英对房屋进行了装修，由于测井公司住宅楼建设，造成合同不能继续履行，马梅英主张测井公司赔偿装修费16737.5元，应予支持。但此费用应包括双方约定给马梅英的6000元装修费在内，原二审对此作出重复计算显属不当，应予纠正。马梅英所租赁房屋中的南厨房的装修，未经过测井公司同意，且南厨房1996年12月份装修完工后，1998年2月份才交回测井公司，马梅英实际使用南厨房14个月，2400元的装修费，全部由测井公司承担，显失公平。2400元的装修费由马梅英承担（2400×14÷36）933元，测井公司应承担1467元。测井公司应承担的装修费总计应为（16737.5-6000 1467）12204.5元；测井公司所提供的有关供暖的证据，与原一审中马梅英对供暖的认可相互印证，形成了完整的证据锁链，马梅英所租赁房屋内，有供暖设备，并供过暖，该主张足以采信。测井公司已向供暖公司缴纳完所有的取暖费用，再向马梅英索要供暖费12182.4元的主张，应予支持。原二审中苑国强、李洪双的证明，与原一审中马梅英的述辩相矛盾，不予采信；原二审认定1997年2月至1998年3月的电话费共计1440元，计算错误，应更正为1260元，该费用应从马梅英所交的房屋使用费中扣除。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项、第一百八十四条之规定，判决如下：

　　一、维持本院（2000）东中民终字第325号民事判决第一、三项，即维持东营区人民法院（2000）东民初字第1012号民事判决第三、四、五项，变更东营区人民法院（2000）东民初字第1012号民事判决第一项：测井公司支付马梅英房屋维修费540元、房屋装修费6000元、北厨房改装费800元；测井公司支付马梅英停业损失2100元；驳回测井公司的其他诉讼请求；马梅英支付测井公司房屋使用费35017.5元。

　　二、撤销本院（2000）东中民终字第325号民事判决第二项。

　　三、维持东营区人民法院（2000）东民初字第1012号民事判决第二、六项：马梅英支付测井公司采暖费12182.4元；驳回马梅英的其他诉讼请求。

　　四、变更本院（2000）东中民终字第325号民事判决第四项为：测井公司赔偿马梅英房屋装修费12204.5元。

　　上述一至四项付款数额相抵后，马梅英应支付测井公司人民币25555.2元，于本判决生效后十日内一次付清。

　　一审案件受理费2652元、反诉费2084元，二审案件受理费4736元，合计9472元，马梅英负担6630元，测井公司负担2842元。

　　本判决为终审判决。

　　

　　

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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　审判员章  季

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　审判员田  鑫

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○三年三月五日

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　书记员翁秀明

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