[民事裁判书]（2002）豫法民一初字第8号

大奔KY · 发表于 2010-3-30 22:09:46

（2002）豫法民一初字第8号
——河南省高级人民法院(2003-3-6)

                              河南省高级人民法院

民事判决书

（2002）豫法民一初字第8号

原告：水利部黄河水利委员会三门峡水利枢纽管理局。住所地：三门峡市崤山路中段。

法定代表人：李春安，该局局长。

委托代理人：王建伟，该局处长。

委托代理人：胡建生，北京市中创律师事务所律师。

被告：郑州市配套建设股份有限公司。住所地：郑州市管城城区商阜新村5号楼。

法定代表人：康建新，该公司董事长。

委托代理人：康杰，该公司副总经理。

委托代理人：何溢，郑州力天律师事务所律师。

原告水利部黄河水利委员会三门峡水利枢纽管理局（以下简称三门峡管理局）诉被告郑州市配套建设股份有限公司（以下简称配套建设公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了此案。三门峡管理局委托代理人王建伟、胡建生，配套建设公司委托代理人康杰、李冰（后更换代理人为何溢）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

三门峡管理局诉称：1992年12月27日双方签订了《房产交易合同》，并于1992年12月31日经郑州市公证处进行公证。合同约定，配套建设公司应于1994年6月30日前，最迟不能晚于1994年10月30日，向三门峡管理局交付位于郑州市西大街与北下街交汇口西北侧的商阜城商住楼B座房产一至十三层，总面积为5441.26平方米，房产交易额1842.75万元，分期付款。合同签订后，截止1993年12月，三门峡管理局共向配套建设公司支付购房款1198.8万元，而配套建设公司至今未能交付房产。请求判令配套公司继续履行合同，按合同约定交付房产并向三门峡管理局支付违约金及赔偿损失1713.67万元。

配套建设公司答辩称：双方签订《房产交易合同》时，配套建设公司尚未取得该房产的国有土地使用权证、建筑规划许可证、建筑施工许可证和预售房屋许可证等法律法规规定的房地产开发建设以及转让所必需的手续，即使在合同约定的最后履行期限届满时也未具备各项法定手续，且未实际投入资金进行建设开发。因此，双方所签订的预售房屋合同应为无效合同。三门峡管理局对合同无效存在过错，亦应承担相应责任。本合同所涉及的房屋因已处置给第三方并办理了相应的法律手续而实际已无法向三门峡管理局交付。

经审理查明：1992年12月27日，三门峡管理局与郑州市配套建设总公司（后改制更名为配套建设公司）签订四份《房产交易合同》，合同编号分别为9201、9202、9203、92334号，并在郑州市公证处进行了公证。合同约定三门峡管理局购买配套建设公司开发的位于郑州市西大街与北下街交汇口西北侧商阜城商住偻B座一层至十三层房产，总面积为5441.26平方米；房产交易总额为1842.75万元，分期付款，第一期均按合同价款的百分之四十支付，并作为定金；房产交付期限为1994年6月30日前，最迟不能晚于1994年10月31日。合同第十条关于违约责任，双方约定若三门峡管理局延期付款，则每拖延一个月按应缴金额的百分之一向配套建设公司缴纳滞纳金，拖延付款超过两个月视为中止合同，成交房产配套建设公司有权另售，定金不退；若配套建设公司不按合同规定期限交付使用，除不可抗拒因素外，每拖延一个月，按拖延部分赔偿三门峡管理局百分之一的延工金，拖延两个月为严重违约，配套建设公司应向三门峡管理局赔偿与定金全额相等的经济损失；任何单方中止合同，必须征得对方同意，并向对方赔偿定金全额的损失。合同还对建筑标准、公共设施管理与维修等相关事项进行了约定。合同签订后，三门峡管理局依约于1992年12月30日分三笔向配套建设公司支付四份合同的第一期款项共计736万元作为定金，后又陆续支付了部分房款。截止1993年12月，共向配套建设公司支付款项1198.79万元。该项工程自1992年7月动工至1993年底，仅完成基础施工部分。后因资金不足，至1994年10月31日双方合同约定的最后交房期限，配套建设公司仍未完成建设，后一直处于停工状态。2001年4月26日，工程复工，至今，尚未竣工。1993年10月29日，双方就工程进度及第三期付款达成补充协议约定按工程进度付款。2001年5月14日，双方就工程进度、房屋交付等相关问题在三门峡管理局进行协商，形成会议纪要，但对如何解决未能达成一致意见。2002年1月24日，三门峡管理局函告配套建设公司，要求配套建设公司抓紧施工，按合同要求交付房产。同年1月30日，配套建设公司复函三门峡管理局，请求另约日期进行洽谈。至此，酿成纠纷，三门峡管理局即于2002年3月6日诉至我院。

另查明，三门峡管理局与配套建设公司于1992年12月27日签订四份房产交易合同时，尚未取得开发房产所占使用权证、建筑规划许可证、建筑施工许可证及预售房屋许可证等相关手续。1996年7月9日，郑州市土地管理局向配套建设公司颁发了该宗土地的国有土地使用权证书，2000年3月20日，郑州市房地产管理局向配套建设公司颁发了商阜城综合楼商品房预售许可证。2001年元月10日配套建设公司与荥阳市第一建设工程公司（以下简称荥阳一建）签订商阜城综合楼补充协议，约定若配套建设公司未依约支付工程款，则荥阳一建有权将五层以下按原设计降低装修后使用，直到本息收回或配套公司支付工程款后，荥阳一建将该部分交还。后因拖欠工程款，荥阳一建实际占有B座一至三层共计1437平方米。B座四至十三层已卖出24套，房产交易合同均在郑州市房地产管理处登记备案。所卖24套房产中，2001年10月31日至12月6日卖出20套，2002年3月至4月份卖出4套。其中21套买受人通过银行按揭方式购买，并到郑州市房产管理局办理了抵押登记手续。

本院认为，三门峡管理局与配套建设公司于1992年12月27日所签四份《房地产交易合同》及1993年10月29日达成的补充协议均系双方真实意思表示，且不违反国家法律、法规禁止性规定。虽然合同签订时，预售方配套建设公司尚未取得土地使用证等相关手续，但在诉讼前投入了一定的开发建设资金，进行了施工建设，并取得了土地使用证，办理了相关的开发建设及预售等相关手续，双方的定约行为发生在《城市房地产管理法和合同法实例》前，故根据最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的规定，双方所签预售合同应为有效合同。配套建设公司辩称双方合同无效的理由与相关司法解释的规定不符，不予采纳。合同签订后，三门峡管理局依约向配套建设公司支付了大部分购房款，履行了合同约定的义务。而配套建设公司不但至今未能依约按期交付三门峡管理局所购房产，反而将该房产擅自处置，卖与他人或交与施工方占有使用并从收益中优先抵偿所欠工程款，该公司蓄意违反合同，违背了诚实信用原则，严重侵犯了三门峡管理局的合法权益，应对此承担违约责任。配套建设公司主张合同无效三门峡管理局也有过错，也应承担责任的请求无事实和法律依据，不予支持。

三门峡管理局依据与配套建设公司签订的合同，享有的是普通合同债权，且所购房产目的是用来投资。本案所涉房产属在建房屋，其中B座一至三层房产，配套建设公司已经以协议形成将其占有、使用、收益的权利优先抵偿所欠施工方荥阳一建的工程款。荥阳一建依与建设方配套建设公司之间的建设工程合同，其应得工程款当中包含有已经物化的劳动报酬，根据与配套建设公司的补充协议，荥阳一建所享有的优先受偿权应当是有效的。虽然荥阳一建对这种物化的劳动报酬请求权也属债权范畴，但这种债权因包含有已经物化的劳动报酬，所以此债权效力应当高于三门峡管理局作为投资所应享有的债权效力，一旦二者发生冲突，则应优先满足施工方的劳动报酬请求权。因此，对于B座一至三层房产，在荥阳一建未明确放弃优先受偿权的情况下，三门峡管理局请求继续履行合同，判归其所有则难以支持。对于B座四至十三层房产，配套建设公司已卖与众多消费者，且这些买受人已通过银行按揭付清了购房款，并将房产所有权暂时让渡给了提供按揭贷款的银行。虽然这些买卖合同较之三门峡管理局的房产买卖合同签订在后，但这些合同均在房产管理部门备案登记，大部分又都办理了抵押权的预告登记，而三门峡管理局与配套建设公司的房产交易合同却未到相关部门办理备案登记手续。从法理上分析，办理备案登记的合同效力一般要高于未办理备案登记的合同效力。从购房目的来看，三门峡管理局购买房产的目的是用作投资，是为了获得投资收益，而其他购买人则均是个人，属于一般消费者出于居住需要购买，从民法的权利位阶比较，人的生存权是至高无上的，是各种权利中最基本、也是最重要的权利，当其他权利与人的生存权利发生冲突时，则应优先保护人的生存权利。因此，应本案而言，三门峡管理局诉请判令继续履行合同，B座四至十三层房产归其所有亦无法得以实现。综上所述，三门峡管理局向配套建设公司所购房产因在权利实现的先后问题上与其他人的权利发生冲突，且三门峡管理局所享有的权利位阶低于他人所享有的权利位阶，因此，三门峡管理局实现合同目的已变为现实的不可能，与配套建设公司的合同中止履行，配套建设公司应返还其已付购房款，三门峡管理局继续履行合同、交付房产的诉讼请求本院不予支持。

双方合同第十条约定属违约责任条款。从该条款内容来看，配套建设公司逾期交房，每拖延一个月，应按拖延部分向三门峡管理局支付百分之一违约金。配套建设公司的行为属根本违约，应当依此向三门峡管理局支付自1994年11月起至今的违约金。从合同内容及实际履行来看，双方对定金进行了约定，但根据法律规定违约金与定金不能并用，配套建设公司违约后，三门峡管理局只能选择适用违约金或定金条款。因此，三门峡管理局提出按定金数额赔偿其损失的请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国经济合同法》第二十六条第一款第三项及第二十九条第一款、最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第25条之规定，判决如下：

一、水利部黄河水利委员会三门峡水利枢纽管理局与郑州市配套建设公司股份有限公司签订的商阜城综合楼房产交易合同及补充协议终止履行；

二、郑州市配套建设股份有限公司应于本判决生效后十日内返还水利部黄河水利委员会三门峡水利枢纽管理局已付购房款人民币1198.79万元；并支付违约金人民币1732.185万元（自1994年11月起至2002年8月止，共94个月，按每月人民币184275元计算），逾期则双倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费187831元、诉讼保全费178350元，共计366181元，均由郑州市配套建设股份有限公司负担。

如不服本判决应在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。

                                                审  判  长陈书金

                                                代理审判员王  兵

                                                代理审判员刘  珊

                                                二OO三年三月六日

                                                书  记  员张天艳

   责编：许柯

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