[民事裁判书]（2003）北民一初字第170号

清凉茶 · 发表于 2010-4-3 11:57:25

（2003）北民一初字第170号
——山东省青岛市市北区人民法院(2003-4-21)

                              山东省青岛市市北区人民法院

                           民事判决书

                     （2003）北民一初字第170号

原告青岛青房置换中心有限公司（以下简称“青房公司”），住所地青岛市珠海路8号。

法定代表人王爱国，董事长。

委托代理人康喜，山东诚远律师事务所律师。

被告袁雅萍，女，1974年11月23日出生，汉族，青岛市市北区中山花卉市场职员，住（略）。

委托代理人臧沛，女，1964年2月29日出生，汉族，无业，住（略）。

委托代理人王永量，男，1956年2月24日出生，汉族，无业，住（略）。

被告袁军华，女，1951年8月5日出生，汉族，青岛北海船厂退休工人，住址同上，系被告袁雅萍母亲。

委托代理人臧沛，女，1964年2月29日出生，汉族，无业，住（略）。

委托代理人王永量，男，1956年2月24日出生，汉族，无业，住略。

原告青岛青房置换中心有限公司诉被告袁雅萍、被告袁军华债务纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告青岛青房置换中心有限公司的委托代理人康喜、被告袁雅萍及两被告委托代理人臧沛、王永量到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告青房公司诉称：2001年6月3日原告与被告袁雅萍签订房屋买卖协议。协议约定：原告将座落于本市延吉路17号一层（建筑面积1075.58平方米）、二层(建筑面积545平方米)网点出售给被告袁雅萍，共计房款人民币3892997元。双方约定待房产过户后，由袁雅萍持证抵押贷款，所贷款项偿还所欠原告购房款。合同签订后，原告如约履行合同义务，但被告至今未还清房款，经多次催款，被告袁雅萍于2002年9月29日向原告出具承诺书，约定同年10月30日前偿还原告房款、过户费、评估费共计人民币105万元，每逾期一日还款承担1%的违约金，原告有权收回房屋，并由被告袁雅萍承担由此给原告造成的全部损失。被告袁军华作为担保人在承诺书上签字。但被告未履行承诺，特诉至法院请求：1、被告立即偿还所欠原告房款、过户费、评估费共计人民币105万元整，并自2002年11月1日起承担每日1%的违约金；或解除购房合同，被告归还原告本市延吉路17号网点房。2、诉讼费由被告承担。

原告为证明其主张的事实，在本院庭审过程中，出示以下证据：

证据1：2001年6月3日原告与被告袁雅萍签订房屋买卖协议一份（以下简称6.3合同）。证明：该协议约定：原告将座落于本市延吉路17号一层（建筑面积1075.58平方米）、二层(建筑面积545平方米)网点出售给被告袁雅萍，共计房款人民币3892997元，付款方式为首付加贷款。被告袁雅萍质证认为，该合同是其签订的，但未实际履行，仅部分有效，即袁雅萍所购买的796.57平方米有效。

证据2：2001年9月7日的通知一份。证明：因被告违约，未全部付清房款，故原告通知其解除合同。两被告质证认为该通知其未收到。

证据3：2001年9月9日的补充协议一份。证明：该补充协议约定甲方（原告）与乙方（被告袁雅萍）约定，“1、乙方于2001年9月10日前，负责把甲方按乙方要求办出的两个袁雅萍的房产证到银行贷款款项不低于90万元汇入甲方帐户。（已付40万元，9月10日前再付50万元）。逾期一日，按合同总房款的10‰交损失赔偿费；逾期十日，视为严重违约，乙方与甲方签订的房屋买卖契约自动解除，已交定金和首付款不予退还。2、乙方指定的其余房屋产权证，自甲方办出房产证之日起30日内，乙方将该房产证持证贷款足额购房款全部款项汇入甲方帐户。逾期一日，按合同总房款的10‰交损失赔偿费；逾期二十日，视为严重违约，乙方与甲方签订的房屋买卖契约自行解除，已交定金和首付款不予退还。”在该补充协议中，原告法定代表人王爱国与被告袁雅萍均签字确认。从而证明，原告是按被告袁雅萍的要求将部分房产证办到其母袁军华名下的，该协议是对6.3合同的一个补充。两被告质证认为，字是袁雅萍的签字，但协议内容并不足以证明袁雅萍同意将部分房产证办到袁军华名下。

证据4：2002年2月28日通知一份。证明：因被告违约，未全部付清房款，故原告通知其付款，否则将进入法律程序。两被告质证认为该通知对其不发生效力。

证据5：2000年10月25日袁军华的商品房购销合同一份。证明：袁军华承诺若不能按期还款，则将该房抵押给原告。两被告质证认为该抵押无效。

证据6：2002年9月29日袁雅萍所签的承诺书一份。证明：在该承诺书中载明，“青房置换中心已履行完了全部合同义务。由于产权人要求作持证抵押贷款，以此偿还所欠青房置换中心的购房款、过户费、评估费共计一百零五万元整，还款期定为最晚到2002年10月30日前结清上述房款，之后每逾期一日，袁雅萍赔偿给青房置换中心百分之一的违约金。”

证据7：2002年11月19日袁雅萍所签的承诺书一份。证明：在该承诺书中载明，“至2002年7月28日青房置换中心已履行完了全部合同义务。由于产权人要求以房屋作持证抵押贷款，后又在2002年9月24日承诺10月30日前付清欠款105万元，并承诺每逾期一日赔偿青房置换中心百分之一的违约金。现袁雅萍女士与袁军华女士及宋华再次提出延期一个月付清上述欠款，并自愿再次承诺所欠青房置换中心的105万元最晚还款期限到2002年12月30日前结清，如不能如期还款，除2002年9月24日袁雅萍女士与宋华所出的承诺书仍然有效，另外袁雅萍女士与袁军华女士并自愿将自己的五处房屋全部无偿过户给青房置换中心，以此冲抵所欠的房款及违约金。”

被告袁雅萍对证据6、7的两份承诺书进行质证认为：虽然该承诺书是其签的，但因其承诺的内容是其母亲，故该承诺无效，对此不予认可。

证据8：房权证私字第58387号房产证一份，产权人袁雅萍，房屋座落于本市延吉路17号一层网点，建筑面积523.23平方米。证明：该房产证即为被告袁雅萍所办，而且应其要求又将该房产证变更为3个房产证。两被告质证对此无异议并提出该房产证已被注销。

证据9：2001年10月18日借款合同一份。该合同证明：甲方（原告）是按袁雅萍的要求把袁雅萍购买的延吉路17号1层部分网点过户给袁军华的”。被告袁雅萍质证认为并非是其要求将延吉路17号1层部分网点过户给袁军华的。

被告袁雅萍庭审中辩称，原被告双方虽然于2001年6月3日签订了房屋买卖合同，但双方并未依据该合同实际履行，而是在该合同签订后当天即对原合同的标的物、数量等作了变更，又新签订了3份房屋买卖合同并实际履行，袁雅萍由原来的1620平方米改为796平方米，剩余的约800平方米由本案第二被告袁军华签订合同购得。至此，原告与本案第一、二被告分别构成两个买卖关系，两被告各自作为二个独立的民事主体。在合同签订后袁雅萍按购得的796.57平方米已给付了原告款项，因此应依法驳回原告对我本人的起诉。

   被告袁军华庭审中辩称，原告所诉与事实不符。虽然我已依合同约定接受原告交付的房屋但我并未给袁雅萍提供担保，至于原告与我本人的纠纷，可另案处理，与本案无关。因此，本案中应驳回原告对我的起诉。

   被告为证明其主张的事实，在本院庭审过程中，出示以下证据：

   证据1：房地产买卖契约三份。其中2001年6月3日一份，袁雅萍购买原告所有的本市延吉路17号一层（建筑面积523.23平方米）网点房,价款人民币50万元。2001年4月20日一份，袁雅萍购买原告所有的本市延吉路17号二层（建筑面积138.51平方米）网点房，价款人民币21万元。2001年4月20日一份，袁雅萍购买原告所有的本市延吉路17号二层（建筑面积134.83平方米）网点房，价款人民币21万元。以上三份买卖契约共计购买的面积为796.57平方米，价款92万元。被告以此证明：原被告双方签订总合同(6.3合同)后，又变更为该三个小合同，双方实际履行的是这3个合同而非总合同。原告质证认为，该3份小合同并不影响总合同(6.3合同)效力。

   证据2：房屋产权证5份，分别为房权证私字第60485号；青房地权市字第7209号、7210号、31781号、31778号各一份。该5份产权证之产权人均为袁雅萍，房屋位置均在本市延吉路17号一、二层网点中，总共建筑面积为796.57平方米。证明原被告双方是按后来签订的三个小合同实际履行的，并依此办理了房产证。原告质证认为，对房产证真实性无异议，该房产证证实了原告已按被告袁雅萍的要求履行6.3合同中的义务。

   证据3：收款收据4张，时间分别为2001年9月10日付50万；2001年11月21日付30万；2002年3月7日付15万；2002年3月15日付6万，共计付款101万。证明：袁雅萍已按所购并办理了产权证的房屋面积付清全部购房款，且多给付了。还证明，承诺书中承诺的数额不对。原告质证认为，被告袁雅萍并未付清全部房款，其应按其所承诺的履行付款义务。

根据原、被告所出示的证据，结合双方发表的质证意见及庭审调查，本院确认以下事实：

1、被告袁雅萍与袁军华系母女关系。

2、2001年6月3日原告与被告袁雅萍签订房屋买卖协议一份（6.3合同）。协议约定：原告将座落于本市延吉路17号一层（建筑面积1075.58平方米）、二层(建筑面积545平方米)网点出售给被告袁雅萍，共计房款人民币3892997元，付款方式为首付加贷款。为便于被告以所购房屋产权证抵押贷款,原告又分别与两被告签订了合同并据此交付了房屋，办理了相关房屋产权证。

3、2001年9月9日原告与被告袁雅萍签订补充协议及2001年10月18日借款合同证明：原告按袁雅萍的要求把袁雅萍购买的延吉路17号1层部分网点过户给袁军华。

4、2002年9月29日和2002年11月19日袁雅萍两次书面向原告承诺：所欠青房置换中心的105万元最晚还款期限到2002年12月30日前，如不能如期还款，每逾期一日，袁雅萍赔偿给青房置换中心百分之一的违约金。

本院认为：1、关于合同实际履行问题。原告与被告袁雅萍于2001年6月3日(6.3合同)签订房地产买卖契约后，已分别约定了原告向被告袁雅萍出售17号一、二层网点的单价及总价款，虽然原告又与被告袁雅萍、袁军华分别签订了房地产买卖契约并据此分别办理本市延吉路17号1、2层网点的房地产产权证，但这只是双方为便于被告分别取得房产证并据以持证贷款的需要而为，对此，从被告购买上述房屋过程中的实际抵押贷款的情况并结合被告确认的“由于产权人（袁雅萍）要求做持证抵押贷款，以此偿还所欠青房置换中心购房款、过户费、评估费共计一百零五万整。”之承诺，以及从双方实际履行情况来看其合同标的、数量之和等均与6.3合同是相符的，对此，双方在此后的2001年9月9日补充协议及2002年11月19日被告袁雅萍承诺中，均确认实际履行的是该6.3合同。直至庭审中，双方仍将6.3合同称之谓“总合同”，其他分别签订的合同为“小合同”，因此原告诉称的双方分别签订购房合同，系为方便被告办理房屋产权证并持证进行抵押贷款的理由成立。

2、关于被告确认原告青房置换中心已履行完全部合同义务并由被告袁雅萍书面承诺由其承担还款义务后，即已将双方房屋买卖关系转化为债权债务关系的问题。双方签订6.3合同后，原告实际已将其承诺交付的本市延吉路17号1、2层网点房屋全部向被告袁雅萍及其指定交付的袁军华进行了交付，对此，庭审中二被告亦确认已实际按约定接受原告交付的房屋并已取得有关房屋产权证。自此，原告已全部履行完合同义务。因此，自2002年9月29日在被告袁雅萍向原告出具书面承诺确认“青房置换中心已履行完全合同义务。由于产权人要求作持证抵押贷款，以此偿还所欠青房置换中心的购房款、过户费、评估费共计一百零五万元整，还款期最晚到2002年10月30日前结清，之后每逾期一日袁雅萍赔偿给青房置换中心百分之一的违约金。”至此，双方房屋买卖关系已因原告履行完其全部义务并将房屋产权转至被告名下而双方之间实际形成了一种明确的、特定的的债权债务关系。对此，在2002年11月19日被告袁雅萍向原告出具的书面承诺中又再次予以确认。以上承诺于法无悖，其效力应予确认。

3、关于被告所辩称的6.3合同是否已变更，袁雅萍与袁军华作为独立的民事主体应否分别依与原告所签订的购房合同各自向原告承担付款义务问题。对此，本院认为由于袁雅萍基于与袁军华母子关系之信任，在6.3合同签订后为持证贷款的需要，由原告按其要求将其所购买的房屋产权交付至袁军华名下，即所谓民法理论中的指定交付，根据该理论当事人有利益第三人的意思，法律赋予当事人的意思以法律效力。交付后所产生的债务承担者实际仍为袁雅萍本人，这在2001年10月18日双方签订的借款合同中已有明确表述，即“甲方（原告）同意把袁雅萍购买的延吉路17号1层部分网点按袁雅萍的要求过户给袁军华。”同时，袁雅萍作为实际债务的承担者，在前述二份承诺书中已有明确承诺，而二次承诺均系其真实意思表示，且即使如被告辩称之“袁军华购买原告之房屋应由原告与其另行解决。”也因袁雅萍上述承诺实际上与原告已形成为第三人利益合同，而为有效合同。因为基于为第三人利益合同的性质及袁雅萍与袁军华二个主体间的特殊关系，作为当事人袁雅萍有利益其母袁军华的意思，法律亦赋予当事人以法律效力，因此，被告之辩称理由不能成立，其向原告作出的由其履行付款义务（包括购房款、评估费、过户费在内，共计105万元）之承诺系其真实意思表示且于法无悖，应予确认。被告袁雅萍应据此承担包括逾期付款违约责任在内的全部民事责任，同时被告袁军华作为受益一方可不再另行向原告承担付款义务，

   综上所述，被告袁雅萍在上述承诺的还款期届满后拒付欠款至今，应承担全部民事责任并依其约定赔偿原告违约金，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，第一百一十二条第二款之规定判决如下：

一、被告袁雅萍自本判决生效后三日内给付原告青岛青房置换中心有限公司人民币105万元。

二、被告袁雅萍自2002年12月30日起赔偿原告青岛青房置换中心有限公司上述欠款105万元的违约金，按每日百分之一计至实际付款之日止。

本案诉讼费15260元,保全费5770元,共计21030元由被告袁雅萍承担（原告已预交，被告于本判决生效之日起10日内直接给付原告21030元）。

   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费15260元，上诉于山东省青岛市中级人民法院。

                     审判员    綦  晓  声

                     审判员    李  文  慧

                     审判员    闫  乐  福

                     二○○三年  四月二十一日

                     书记员顾  晶  京

                     发布：王迎春

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