[民事裁判书]伍时祥、刘静仙与顺德市顺成房产有限公司商品房预售合同纠纷上诉案

晴天◎ · 发表于 2010-4-15 12:39:00

伍时祥、刘静仙与顺德市顺成房产有限公司商品房预售合同纠纷上诉案
——广东省佛山市中级人民法院(2003-5-27)

                              伍时祥、刘静仙与顺德市顺成房产有限公司商品房预售合同纠纷上诉案



广东省佛山市中级人民法院

民事判决书

（2003）佛中法民一终字第498号

上诉人（原审原告）伍时祥，男，1961年11月5日出生，汉族，住(略)。

上诉人（原审原告）刘静仙，女，1961年4月9日出生，　汉族，住(略)。

伍时祥、刘静仙的共同委托代理人杨少杰、杨柏华，均为广东东成律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）顺德市顺成房产有限公司（下称顺成房产公司），住所地：佛山市顺德区大良镇南国东路顺成大厦。

法定代表人黄纪棠，董事长。

委托代理人沈庆，广东中信致诚律师事务所律师。

上诉人伍时祥、刘静仙因商品房预售合同纠纷一案，不服原广东省顺德市人民法院（2002）顺法民初字第02891号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2003年3月27日和同年5月9日、20日询问了上诉人伍时祥、刘静仙的委托代理人杨少杰、杨柏华、被上诉人顺成房产公司的委托代理人沈庆。本案现已审理终结。

原判认定：2000年10月12日，原、被告签订《绿茵花园代建房内部认购合同》一份，合同约定：原告向被告购买其座落于顺德市大良区东乐路绿茵花园商住小区104号地房屋一幢，用地面积217平方米，基底面积110.67平方米，密度百分之五十一，建筑面积421.50平方米，价款1095000元。交楼时间为2001年6月30日。若被告不按约定期限交楼的，每逾期一日，被告向原告支付总售价万分之五的罚金。约定交楼标准包括：被告供水供电到门口，免收水电增容费；供气到户，免收小区管道燃气工程配套费；送可视对讲系统；配送马丁车库门；送不锈钢防盗网；管道燃气开户费、电话及公共电视工程配套费、开户费由原告自行缴付。2000年10月12日和同年11月13日，原告分别向被告支付了房屋价款995000元。2000年11月7日，顺德市规划国土局对被告发出绿茵花园商品房建设工程规划许可证；同年11月27日，顺德市市政建设局大良建设管理站发出建设工程施工许可证；2001年9月20日，顺德市规划国土局发出商品房预售许可证，对绿茵花园122套商品房准予预售。2000年11月9日，被告与顺德市电力工业总公司签订《临时供电合同》及附件a各一份，约定了供电部门向绿茵花园商住楼供电，如因转让、转租、转售等原因改变用电名称的，必须到供电部门办理用电转户手续，并重新签订《供用电合同》。2002年4月18日，顺德市供水总公司供水工程公司出具证明，供水单位已于2001年2月前向绿茵花园一期别墅提供用水。2002年7月5日，顺德市燃料石油化工有限公司作出说明，绿茵花园别墅地的燃气管网部份已完成，已通过公司内部验收合格；但因整体工程中商住楼部份尚未完工，未能进行总体验收，管道系统暂不能供气；已办理用气手续并缴纳屋内工程款的业主，供气公司已提供专用钢瓶给业主通气使用。2002年4月18日，顺德市大良区立林电子有限公司出具说明，2001年5月20日已完成绿茵花园智能化小区管理系统工作，具体进户线已安装到每户街门柱脚。2001年5月30日，被告作为建设单位与设计单位顺德市建筑设计院、施工单位顺德市业兴建筑工程有限公司、监理单位顺德市保顺工程建设监理有限公司等单位进行验收，出具《工程初验报告》，认为工程质量综合评定合格。2002年4月27日，上述四单位确认《工程初验报告》等同于正式工程验收报告。2002年1月4日，顺德市规划国土局发出建设工程规划管理验收合格证。同年7月12日，顺德市规划国土局房地产权科发出《顺德市商品房权属证明书》，确认《绿茵花园》122套商品房权属，并以顺预许字20000130号登记在案。2001年7月1日，被告向原告发出收楼通知，同年7月17日，原告收到被告交付的房屋。　　　

原判认为：被告是《绿茵花园》122号地商品房合法开发商，并已取得《商品房预售许可证》。其与原告就该商品房买卖而自愿签订的《绿茵花园代建房内部认购合同》，是双方的真实意思表示，并已实际履行，应属有效。双方应当按照该合同的约定履行。因双方在合同中没有明确约定房屋竣工验收办法，被告在合同履行过程中，作为建设单位于2001年5月30日组织顺德建筑设计院有限公司、顺德市兴业建筑工程有限公司、顺德市保顺工程建设监理有限公司等单位进行工程质量验收，确认工程质量合格，并报有关部门备案。2002年1月4日，顺德市规划国土局签发顺德市建设工程规划验收合格证；同年7月12日，顺德市规划国土局房地产权科发出顺德市商品房权属证明书，对上述商品房已审验确权，并登记在案。可以证实被告已经按照国务院《建筑工程质量管理条例》第十六条、第十七条关于“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工，工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”和“在建设工程竣工验收后，及时向建设行政主管部门或者其他有关部门移交建设项目档案。”的规定履行了作为建设单位有关质量责任和义务，并得到房地产管理部门的审验确权。因而被告在2001年7月1日通知原告收取的房屋属于符合法定交付使用条件的商品房。有关交楼标准一项，双方约定供水供电到门口；免收水电增容费；供气到户，免收小区管道燃气工程配套费；送可视对讲系统等。被告提供的反驳证据证实已依约履行，供水供电已到门口，供气已到户，可视对讲系统亦已开通。原告提出被告只提供临时用电一项，根据《临时供用电合同》附件a约定，用电方如因转让、转租、转售、转制或其他原因改变用电名称的，必须事先到供电公司办理用电转户手续，并重新签订《供用电合同》。据此，原告也需要到有关部门办理有关手续，方能实现永久用电。关于管道燃气问题，供气单位顺德市燃料石油化工有限公司证明因整体工程尚有部份商住楼未能完工，按规定管道系统暂不能通气。这属于《绿茵花园代建房内部认购合同》第八条有关“遇到特殊原因，可凭有关部门证明，据实予以延期交付使用”的约定，而且供气单位也说明，申办用气手续并缴纳屋内工程款的业主，已提供专用钢瓶给业主通气使用。符合双方关于“供水供电到门口，供气到户的约定。本案中，原告没有提供有关被告完成的项目不符合标准的直接证据。其主张被告所交付的房屋不符合交楼标准理由不成立。因此，原、被告讼争之房屋已符合双方约定交楼标准。被告应当依约向原告交楼，但被告至2001年7月1日才向原告发出收楼通知，已超过约定交楼期限，应承担逾期交楼的违约责任。双方约定交楼时间为2001年6月30日，被告逾期交楼的违约时间应为一日，违约金计算标准应当按照约定以房屋价款按日万分之五计付。原告的该项诉讼请求理由充分，予以支持。关于原告请求被告交付商品房一项，因原告已实际收楼，被告已履行了交付义务，故原告该项诉讼请求没有事实依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告顺德市顺成房产有限公司于本判决生效后10日内向原告伍时祥、刘静仙支付逾期交楼违约金547.50元。二、驳回原告伍时祥、刘静仙的其他诉讼请求。案件受理费6270元，由原、被告各负担3135元。

宣判后，伍时祥、刘静仙不服，上诉称：一、被上诉人交付的房屋不符合法定交付使用条件和约定的交楼标准。1、被上诉人交付给上诉人的房屋不符合《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《建设工程质量管理条例》第十六条、《中华人民共和国管理法》第二十六条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款等有关房屋交付使用的规定。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。然而上诉人至今未能出示已向房地产开发主管部门提出竣工验收申请的报告，也未能出示经过工程质量监督、消防、人防等有关部门或者单位进行验收的有效文件。因此，被上诉人交付给上诉人的房屋不符合法定交付使用条件。2、被上诉人交付给上诉人的房屋也不符合《城市房地产开发经营管理条例》第十八条、《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第六、第七、第八、第十条有关住宅小区竣工须经综合验收的规定。被上诉人未按规定进行分期验收，因此被上诉人交付给上诉人房屋不符合法定交付使用条件。3、被上诉人所交付的房屋不符合《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条的规定。根据上述第三条规定，被上诉人向上诉人交付房屋时必须向上诉人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，然而被上诉人至今都未向上诉人提供上述两书，故被上诉人所交付的房屋不符合法定交付使用条件。4、被上诉人所交付的房屋违反《建筑工程消防监督审核管理规定》第九条的规定。被上诉人未将交付给上诉人的房屋进行消防验收，因而被上诉人所交付的房屋不符合法定交付使用条件。5、被上诉人所交付的房屋违反《中华人民共和国城市规划法》第三十八条、《广东省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》第三十三条之规定。按上述规定，建设工程竣工后，由城市规划行政主管部门负责城市规划管理验收，验收合格的，发给合格通知。未经验收或经验收不合格的建设工程不得投入使用，有关部门不予办理接电、接水及房屋产权确认手续。从被上诉人提供的《规划管理验收合格证》所记载的发证时间即可得知被上诉人在2001年7月17日向上诉人所交付的房屋是不符合法定交付使用条件的。6、被上诉人所交付的房屋仅提供临时用电不符合《电力供应与使用条例》第二十条及《临时供电合同》的规定。被上诉人将临时用电供应给上诉人使用，显然违反了法律法规的强制性规定及合同的约定，被上诉人没有依法向上诉人供电，其交付临时用电的房屋不符合法定交付使用条件和约定的交楼标准。7、被上诉人提供管道燃气未经城市建设行政主管部门组织有关部门验收，违反了《城市燃气管理办理》第十一条和《广东省燃气管理条例》第十一条的规定，其交付给上诉人的房屋显然不符合法定交付使用条件。二、根据“谁主张，谁举证”的原则，被上诉人主张其仅迟一天向上诉人交付符合法定交付使用条件和合同约定交楼标准的房屋，被上诉人就应拿出证据来证实，但被上诉人一审提供的证据并不能证明其按法定交付使用条件和合同约定交付标准的房屋给上诉人。因此，原审判决被上诉人仅向上诉人支付一天的逾期交楼违约会是错误的。1、被上诉人提供的证据并不能说明供电公司已向用户提供用电，被上诉人是将临时用电提供给上诉人使用，违反了有关法律法规的规定。2、被上诉人提供的顺德市燃料石油化工有限公司的证明只能说明燃气供应通过了燃气公司内部验收，其未通过行政主管部门的验收，因此并不能证明被上诉人交付了符合约定交楼标准的房屋给上诉人。3、被上诉人提供的立林电子有限公司的说明仅是一个方案，并不能说明该方案已于2001年6月30日已实施完毕，因此其也不能证明被上诉人交付了符合约定标准的房屋给上诉人。4、被上诉人提供的工程初验报告和说明仅能说明其通过了内部验收，不能证明被上诉人通过了综合验收。故被上诉人交付的房屋不符合法定交付使用条件。5、被上诉人提供的《规划管理验收合格证》不能证明被上诉人于2001年7月17日交付的房屋符合法定交付使用条件，而是证明了被上诉人于2002年1月4日前交付房屋给上诉人违反法律法规的强制性规定。6、被上诉人提供的顺德市建设工程质量安全监督部出具的《复函》，并没有明确被上诉人所交付给上诉人的房屋经建设单位组织设计、施工、工程监理单位验收后就可交付使用，也没有说明被上诉人所交付的房屋无须进行工程质量验收，因此该《复函》并不能证明被上诉人所交付的房屋符合法定交付使用条件。7、被上诉人捉供的权属证明书只能证明房屋权属情况，不能证明该工程验收合格以及被上诉人交付的房屋符合法定交付使用条件。8、被上诉人于2001年7月1日发出的通知书和上诉人于2001年7月17签收的收楼书因其行为违反法律法规的的强制性规定，上述通知行为与收楼行为无效，实际交楼日期应以被上诉人交付的房屋经有关主管部门验收合格并提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》时为准。三、原审判决适用《建筑工程质量管理条例》第十六条时存在以下错误。1、混淆了“竣工验收”与“验收”的界限。被上诉人组织设计、施工、工程监理单位验收只是其所要履行的法定义务之一，验收应指所有法律法规规定的验收；例如综合验收、消防验收、规划验收、工程质量验收等，而并不是仅指竣工验收。2、一审法院错误地将“建设工程验收合格，方可文付使用”等同于“建设工程验收合格的，就可交付使用”。二者所表达的意思是不同的，前者是指建设工程验收合格只是可以交付使用的条件之一，而后者则是指只要建设工程验收合格就完全可以交付使用，二者的差别显而易见，将其等同起来是错误的。综上所述，上诉人请求二审法院撤销原审判决；改判被上诉人按合同约定的交楼标准和法定的交付使用条件向上诉人交付经验收合格的商品房，并判决被上诉人向上诉人支付自2001年7月1日起至房屋合法交付使用之日止以总售价1095000元按日万分之五计算逾期交楼违约金给上诉人；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。

上诉人在二审诉讼期间提供以下新证据：1、原顺德市建设局复函1份，证明顺成房产公司还没有办理绿茵花园一期商品房工程竣工验收备案手续。2、原顺德市规划国土局复函2份，证明必须办理工程竣工验收备案手续，方能办理商品房权属登记；如系采取欺骗手段获得权属登记的，将撤销其权属登记事项。3、通知1份，证明顺成房产公司还没有办理绿茵花园一期商品房质量验收及相关手续。4、申请1份，证明顺成房产公司自己认可并于2003年2月收到佛山市顺德区规划国土局的行政处罚方案，且缴交了相关罚款，并承认房屋安全质量还没有进行验收。5、原顺德市规划国土局2003年1月13日出具的复函1份，证明如果是顺成房产公司非法取得绿茵花园一期商品房的权属登记证明，该局依法将予以撤销。6、会议纪要1份，证明顺成房产公司的代表在召开业主会议时仍承认绿茵花园一期商品房还存在许多问题，约定的配套设施至今还有未落实的，并承认《内部认购合同》是双方的真实意思表示。7、原顺德市规划国土局2003年1月28日出具的复函1份，证明顺成房产公司绿茵花园一期商品房未办理竣工验收备案手续，顺成房产公司骗取房地产证，补办质量鉴定，其行为应当受到查处。8、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表1份，证明顺成房产公司向规划国土部门提供虚假备案表，骗取商品房权属证明书及房产证，顺成房产公司是将有主管领导签名的最后一页粘贴上去然后复印到备案表的。9、原顺德区建设局2003年2月13日出具的《关于绿茵花园一期商品房有关问题的答复》1份，证明绿茵花园一期商品房未经建设局竣工验收备案，顺成房产公司是通过不正当手段进行确权登记，应按有关规定查处。10、佛山市顺德区规划国土局顺规土行字[2003]1号《关于撤销“绿茵花园”商品房确权登记的决定1份，证明该局已决定撤销顺成公司“绿茵花园”商品房确权登记，注销原核发的权属证明书。

   经质证，顺成房产公司对上诉人提供的新证据1、2、3、4的真实性没有异议，但认为没有办理工程竣工验收备案手续，不能证明顺成房产公司的工程没有验收；顺成房产公司已经填写了备案表，已经放在国土所，没有把原件放到国土局；顺成房产公司所建造的工程已经规划、质量验收；顺德区规划国土局的复函是一些部门复函，并不是行政决定，这些复函均是业主向有关部门投诉有关部门作出的答复而已，并不起到撤销权属证明书或其他证书的效力；顺成房产公司对顺德区规划国土局的行政处罚交付罚款，只能证明顺成房产公司采取了配合态度，并不能证明顺成房产公司的商品房没有符合竣工验收的条件，而且设计、施工、监理等单位的验收报告和证明已证明了顺成房产公司办理竣工验收的事实。对证据5，真实性没有异议，但认为与本案无关；对证据6，真实性没有异议，认为会议纪要只是顺成房产公司的代表与部分业主会谈的过程的一些话题记录，并不能代表顺成房产公司对外或对本案的当事人的承诺。对证据7，真实性没有异议，但认为顺德区规划国土局现仍维持权属确认。对证据8，真实性没有异议，认为备案表不是骗取的。对证据9，真实性没有异议，认为顺德区规划国土局最终的结论是责成顺成房产公司补办手续，并不能改变绿茵花园一期商品房工程已经竣工验收的事实。对证据10，认为佛山市顺德区规划国土局房地产权发证科又已于2003年4月23日已恢复了“绿茵花园”商品房权属证明书及同意备案。

   被上诉人顺成房产公司辩称：原审判决认定事实清楚，判决正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。

被上诉人在二审诉讼期间提交以下新证据：1、房地产权证1份，证明李德强是绿茵花园122幢别墅业主之一，其所购买的房屋已经办理了房地产权证（产权证号：粤房地证字第C1118609号）。2、佛山市顺德区商品房权属证明书及商品房销（预）售计划表各1份，证明佛山市顺德区规划国土局于2003年4月23日已恢复了顺成公司的“绿茵花园”商品房权属证明书及对“绿茵花园”部分商品房销（预）售计划表同意备案。3、房屋鉴定报告5份，证明“绿茵花园”商品房已进行鉴定，评定等级为可靠性1级。4、佛山市中级人民法院驳回申请再审通知书6份，证明谈丽芳等6人以所购买的“绿茵花园”不符合法定和约定交付条件及未办理竣工备案手续为由申请再审被佛山市中级人民法院驳回。5、特快专递详情单及同意鉴定回执9份，证明顺成房产公司已通知上诉人对其所购商品房进行房屋鉴定。6、业主迁户口、有线电视、报装燃气、用水证明单及户主签名表9份，证明上诉人已经收楼，并且装修入住。

   经质证，上诉人对被上诉人提供的证据1，认为不能证明被上诉人的商品房已经达到法定的交付条件，且产权人为李德强，并不是本案当事人，与本案无关；而且该产权证的取得是不合法的。对证据2，认为商品房权属证明书及商品房销（预）售计划表并不是“绿茵花园”商品房的全部，这是顺成公司为了应诉而炮制的，而且佛山市顺德区规划国土局在商品房权属证明书中要求顺成公司提供《房屋鉴定报告》原件，而顺成公司没有提供。对证据3，认为被上诉人是在讼争的商品房竣工之后才验收，如果是在竣工前验收，上诉人没有意见，保顺公司在竣工后验收，则需回避，同时，保顺公司是被上诉人工程的监理单位，其不能作为本案讼争商品房的鉴定单位，其作为鉴定单位所作出的鉴定报告是不公正的，该鉴定报告不能认定讼争商品房已达到验收合格的标准。对证据4，认为这是另一案件的当事人以未办理竣工验收手续，商品房不符合法定和约定交付条件为由申请再审而被佛山市中级人民法院驳回的，与本案不同，现上诉人提供的证据证实讼争的商品房还没有验收合格，现阶段被上诉人还在办理讼争商品房的质量验收手续，故该驳回申请再审通知书是在没有审理清楚的情况下作出的。对证据5、6的真实性没有异议。

经审查，对原审判决认定的事实，本院予以确认。

另查明，2003年3月29日，讼争的商品房由顺德市保顺工程建设监理有限公司作出《房屋鉴定报告》，评定等级为可靠性1级。同年4月23日，佛山市顺德区规划国土局在撤销被上诉人的商品房证明书后又恢复了其商品房权属证明书，并同意讼争商品房销（预）售计划表的备案。

本院认为：上诉人与被上诉人签订的《绿茵花园代建房内部认购合同》，是双方当事人在协商一致的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，因而是有效的合同。对于讼争商品房是否具备法定交付和约定交付条件的问题，因被上诉人依法取得了国有土地使用证、建筑工程规划许可证和商品房预售许可证，已符合商品房预售条件，同时，讼争商品房属于单门独院的低层建筑，各项设施也已完工并经过相应单位验收，在2001年6月，讼争商品房已由建设单位即被上诉人组织设计单位、施工单位和工程监理单位进行验收，被上诉人并依法取得了房地产行政管理部门即原顺德市规划国土局颁发的《顺德市建设工程规划管理验收合格证》和《顺德市商品房权属证明书》，而且与讼争商品房同属绿茵花园一期项目的部分业主也已领取了房产证，讼争的商品房由顺德市保顺工程建设监理有限公司作出《房屋鉴定报告》，评定等级为可靠性1级,佛山市顺德区规划国土局在撤销“绿茵花园”商品房确权登记及注销权属证明书后已恢复了“绿茵花园”的商品房权属证明书。因此，上诉人是能够办理讼争商品房的《房屋所有权证书》的，故可确认讼争商品房自2001年6月起已具备法定交付和约定交付条件。上诉人上诉主张讼争商品房不具备法定交付和约定交付条件，理由不成立，本院不予支持。讼争商品房被上诉人已于2001年7月1日按照上诉人签订合同中所留地址向上诉人投寄挂号信函通知被上诉人收楼，上诉人亦没有否认被上诉人投寄收楼通知的行为，故应确认2001年7月1日被上诉人以向上诉人交付了讼争的商品房。据此，上诉人上诉主张理由不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6270元，由上诉人伍时祥、刘静仙承担。

本判决为终审判决。

审判长陈秀武

代理审判员谭洪生

代理审判员吴健南



   二○○三年五月二十七日

   书记员邱雪碧

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