苏州“嘉湖阁”业主维权调查

zglnsyzs · 发表于 2009-3-10 20:44:19

　　嘉湖阁，位于苏州工业园区星港街，拥有148套2至3间卧室的高档公寓，是园区早期开发的高档景观房之一。开发商以楼盘温馨舒适，可以享受到金鸡湖自然美丽风景的优势吸引了众多的购房者，其中不乏自住、投资两用的购房者。2002年，这里曾经是148户居民美好生活的开始，几年间，嘉湖阁受到众多外企金领们的青睐，租金一度曾高达每套每月1000多美金。但如今，在嘉湖阁顶楼再也看不到全景金鸡湖的自然风光了，嘉湖阁小区内的网球场、儿童乐园和9000平方米的草坪都不见了，从2007年1月开始，嘉湖阁的业主们为维护自己的权利而讨说法。

　　[b]昔日：湖景入眼环境优美STRONG>

　　嘉湖阁这幢楼内所包含的内容：嘉湖阁的每户都设有保姆房，在室内采用的都是国外的进口产品，在表面的装饰上采用的是进口的柚木地板,并且启用意大利进口地砖、墙砖。一共148套住宅的楼内配套有儿童娱乐室、健身房、棋牌室、乒乓球室、桌球房、桑拿房和顶层几百平米的公共会所。站在会所内，整个园区和东南侧的金鸡湖、独墅湖一览无余。除了楼内的设施，配套的户外公共设施也很吸引人：楼前拥有9000平方米的超大草坪绿化，建有两个标准灯光网球场、户外儿童乐园、露天烧烤场，加上一比一的路面停车位，在当时，堪称苏州园区的顶级住宅。

　　嘉湖阁拥有如此豪华的装修、高档的配套设备，以及优越的地理环境优势，其房价也不菲。2002年的时候苏州平均的房价为2000多元，而嘉湖阁的房价为5000多元，高出苏州平均房价的2倍多，在当时是苏州公认的四大高档住宅区之一。2002年8月1日公开销售，短短的三个月，销售业绩就已经突破了80%，当时从嘉湖阁的顶楼能观赏到金鸡湖和独墅湖的自然风光。

　　“我的父母都七十多岁了，身体又不怎么好，一直想找个环境好点的地方给老人疗养身体，都没有合适的地方，当时看到宣传广告上讲，嘉湖阁位于金鸡湖、独墅湖附近，嘉湖阁前面又有9000平方米的绿色草坪，我就来嘉湖阁看了一下，嘉湖阁的环境确实和广告上讲的一样，这样的环境很合适老人养老，我们就购买了一套房子用于给老人养老用的。”嘉湖阁的一位业主说道。

　　嘉湖阁的一位业主这样说：“来苏州工业园区投资开发的外国人是非常多的,这部分外国人在投资期间有的是住在宾馆，有的是租房子居住，当然租来居住的房子附近的环境是非常好的。我就是看中了嘉湖阁附近的环境非常好，才买这房子，买这房子的目的主要是用来出租。当时租给外宾的房价为每套每月1000多美金。”

　　[b]今朝：湖景被挡草坪不见STRONG>

　　2003年底，嘉湖阁南草坪东侧突然被围墙圈起了一半，上湖阁开工了。2006年上湖阁的建设完工，并开始销售，上湖阁位于嘉湖阁东南方，嘉湖阁和上湖阁之间有一个会所。

　　在建造上湖阁的时候，网球场上堆满了建筑用的材料，随后，网球场上建起了一排四层共12套230-250平米的联体别墅——帝湖阁，嘉湖阁后面的儿童乐园和露天烧烤台变成了进入帝湖阁的道路。

　　“烧烤台没了，原有网球场也没了，变成了新建的商品房；目前，约9000平米的大草坪也被毁了，被开发商用以建设高层建筑，仍然是商品房，目的还是卖房子。”业主张先生说。

　　2006年上湖阁开始销售时，开发商把嘉湖阁大门口的名称改成了馨湖园，并将嘉湖阁南到金鸡湖路一块撂荒了近十五年的地一起并入了嘉湖阁，将在这块地上新建二栋26层的高层住宅。嘉湖阁的一位业主这样讲：“嘉湖阁小区从一个低密度环境住宅区彻底变成了塔楼林立的馨湖园钢筋水泥丛林小区。”

　　业主们纷纷表示，他们理解商人追求利益的心态，但不希望此利益是建立在现有业主的集体痛苦之上的，“在整个园区房价疯涨的情况下，目前的嘉湖阁售价却是下跌的。”一位业主说，同时，这里的租金收益也一落千丈，同地区的其他楼盘的租金却已在这里之上，昔日“顶级住宅”的光环也早已被新工程建设的轰隆声击碎。

　　[b]焦点：业主与开发商之间的“你争我夺”STRONG>

　　2007年元旦前夕，嘉湖阁的业主们发现楼下的绿化草坪被严重破坏，开发商在楼道里出示公告，表示此块绿地即将被开挖，用来建造地下停车场。“此事涉及全体嘉湖阁业主的利益，而开发商和物管公司从未征求过任何业主的意见。”嘉湖阁的业主得知这个信息后非常吃惊。

　　3月初，业主发现有施工队在绿化草坪上开挖了，于是，几十户业主自发组织起来，要求施工队停止动工。开发商表示，原来的规划已经更改，现在推平大草坪建地下停车场已经得到规划部门的批准。

　　开发商要建造的地下停车场离嘉湖阁最短只有六米的距离，令业主担心的是，地下停车场会不会对嘉湖阁的26层住宅造成影响。

　　“我们质疑地下停车场的安全性。我们看不到开发商出示的权威文件，建不建，至少要让全体业主知道这样建是安全的！”

　　4月8日上午，有业主突然看到小区内开进了工程车，于是他们就上前要求停止施工，进场的民工见状便没有继续施工，而开发商却一再要求民工强行开工。小区的其他业主在中午听到这一情况后，纷纷回到小区找开发商讨说法，晚上，105户嘉湖阁业主们聚集在嘉馨房产公司，嘉馨房产公司的经理开始与业主委员会协商，当天夜间经协商，双方达成协议：1．双方应继续协商有关事宜。2．在未达协议前维持现状，不得进行施工。

　　5月9日，嘉湖阁门口张贴了一张苏州工业园区相关部门批准嘉馨房产于5月10日开工的文件，批准日期为5月9日。

　　5月10日上午，嘉湖阁小区里来了近百个施工人员用挖掘机将小区正常道路挖断，并将大门封闭。当天下午这些施工人员在小区内砌起了一道二米多高隔离砖墙。

　　次日凌晨时分，嘉湖阁的部分业主把中午建造的围墙全部推倒。

　　5月11日上午，几辆大巴将民工重新送到嘉湖阁小区，再次将被推掉的围墙重新砌起。当天晚上9点多，业主与施工人员的矛盾激化，警方至现场。至晚上11点左右，苏州工业园区的部分领导非常重视，赶到了现场。经与业主委员会沟通，他们详细介绍了有关变更嘉湖阁规划的过程，说明嘉湖阁业主土地证面积是计算方式不同，属于待开发土地。同意业主提交申请进行行政复议，答应提供有关嘉湖阁的所有原始资料。在复议期间，同意开发商暂停施工等。业主们同意暂不拆毁围墙。

　　[b]开发商：我们一直在努力沟通STRONG>

　　因为施工导致业主与开发商之间的矛盾只是问题的表面现象，而双方的争论的根源在于：2002年的一张规划图与2005年更改后的规划图，有很大幅度的变动。这一变动，业主们并不知情，且业主认为变动的规划严重损害了他们的利益，这才导致双方愈演愈烈的纠纷。

　　2007年6月6日下午，嘉湖阁小区的开发商嘉馨（苏州）房地产开发有限公司接受了记者的采访。“我们没有必要隐瞒事实，我们欢迎媒体的监督，也希望能够将此事件客观地告知公众。”该房产公司总经理秘书陈月表示。

　　“目前开发商与业主之间矛盾的主要原因是，我们对整个小区的开发建设时间比较长。嘉湖阁的业主进驻之后，我们进行了为期两年的上湖阁建设。上湖阁完工后，我们目前又在建设新的工程。”陈月表示，她非常理解业主的心态，在小区周围施工，确实存在如噪音、污染、出入不便等情况，“我们公司也愿意对已入驻小区的业主进行相关的补偿。”

　　“但因为业主提出的一些补偿方面的要求过高，我们无法满足，所以，双方之间的沟通一直在持续着。”陈月介绍，由他们公司进行相关沟通会议的记录非常多，但双方至今并未达成最终的一致意见。

　　根据开发商介绍，早在2006年12月26日，业主与开发商进行了交涉；2007年1月4日，业主至规划局为此事进行过咨询；1月11日，在嘉湖阁26楼的会所，开发商就业主提出的诸多疑问进行了说明，解释了公司在项目安全、工程进度与保障等方面的安排；1月13日，业主代表再次至开发商公司进行沟通；1月22日，双方的律师a>进行了一次沟通；2月5日，开发商对施工方案再次做出了说明；3月7日，又一次交涉；3月15日，开发商对前面沟通过程中业主的个别疑惑进行了解答；3月20日，双方的沟通仍然无实质进展；4月13日，园区国土部门介入，主持协调沟通；4月19日，开发商表示即将开工，并对业主公布了具体的想法，涉及到地下室、施工期间业主停车方案、物业管理方案和物业费用减免等方案；5月18日，业主委员会至公司索取了有关规划批复文件复印件。

　　在开发商出示的该公司的“商品房买卖合同”范本中，确实有对“公共地方”作出了定义，其中就包括了出入口、烧烤台、网球场、停车场、绿化区等，对“公共设施”定义中就包括了绿化区的装置以及种植物。该合同中同时有条款注明，开发商只能在处置非公共部分以外的任何房产方面，可以不需业主同意。

　　“而目前，公共部分的内容却在业主毫不知情的情况下，被开发商侵权了。”业主们根据相应条款指出，目前嘉湖阁的出入口被开发商堵住了，烧烤台被移了，网球场被开发商占了，变成了商品房；停车场也有所变动了；约9000平米的绿化区域已经全部变成了工地。“这些公共地区和设施，是属于全体业主的，被开发商随意动用时，业主毫不知情。”

　　开发商对此解释是：诸如出入口被堵、绿化被毁坏等是因为新建工程出现暂时性状况，在新工程数年完工之后，会恢复出入口，并且重新覆盖大量的绿化植物，设计新的景观，停车场建成之后也是增加了车位，为业主提供便利的好事。“网球场暂时未新建，业主如有锻炼需要，可以到邻近小区的网球场打球，费用由开发商结算。”陈月说，原本小区内的儿童乐园也被开发商开发之后，目前暂无儿童乐园建造的计划，可能会在目前在建工程完工后，建设一个新的儿童乐园，何时建成及其规模大小是否与之前一样则无法得知。

　　对于开发商的解释，业主表示无法接受。“若开发商埋单提供其他小区的网球场，我们何苦买当初的嘉湖阁？若绿化是在先破坏再在若干年之后恢复，我们当年何需买嘉湖阁；若儿童乐园是在三五年之后建成，我们小区的孩子三五年之后还有几个会到儿童乐园去玩？”业主说。

　　业主还提出，开发商与业主签的商品房买卖合同上，注明的地块编号是67018，为什么房产证和土地证上的编号却是67011；为什么100多份合同中，房屋平面图上的地块描述却有不一致的地方。开发商表示，关于这个问题开发商不知情，应由相关部门进行解释。

　　开发商也表示，业主对房产合同上产生的疑问，可以通过法律途径进行解决。

　　[b]业主担心：更改规划改变自己生活STRONG>

　　“我们暂不论谁对谁错，或者在这一过程中是哪一方的根本原因引起了事态的发展。但我们希望公开自己的个例，为中国物权方面法律法规a>的完善，提供一个鲜活的例证。”业主们说，他们仍然就相关法律文件进行研究，并仍有许多疑惑待解。

　　他们疑惑：嘉湖阁从1995年开始规划施工至今，已经历了12个年头，假如真如开发商承诺，到2009年可以正式完工，历经整整15年，却只是普通5栋商品房。对于开发商而言，是否遵守其合同中的约定，虽然开发商表示“希望业主通过法律途径解决”，而在业主们为官司准备的漫长过程中，在建的楼盘仍然在继续着，等高层建筑完工之后，或许业主与开发商之间的官司还未了结。

　　“另外，我们对开发商几次的规划更改很不解。”业主表示，规划更改并未告知业主，其错在先。按照有关规定，应该将相关程序补充起来：即业主列席听证，所有因缺少此程序而获得通过相关部门许可的工程暂停，由涉及到相关利益的业主列席听证会，按照正常程序走下去。“若听证会通过更改规划，那么按照程序，工程可以继续；如果未能获得通过，那么，这个工程的合法、合理性仍然是无法让业主接受的。”业主表示，他们不希望看到备受质疑的工程未经合法程序，仍然开工建设。

　　另外，业主正在寻找有关证据，准备通过法律途径，进行诉讼。“若是规划如此便利地可以进行更改，甚至开发商可以方便地不按照规划行事。我们是否可以怀疑：目前在建的商品楼销售出去后，那些未来的新业主在三五年后，是否又要重复我们现在的维权之路；未来的那些新业主是否会面临开发商数年后的又一新规划，再次遭遇我们现在的经历？”

　　本报对此事件将继续关注。

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