白蚁和房价

　　上世纪八十年代初，徐教授在南京大学毕业后，来美国深造。历经十年寒窗，他终于获得电子工程博士学位，并在密西西比州一家大学谋得教职。
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　　１９９７年，徐教授在他工作的大学获得终身教职，成了名副其实的教授，夫妻二人便商量购买一幢四卧室的大房子。
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' P0 f+ x* |) Q8 y　　经过两个多月的寻找，徐教授夫妇最后看中了一处两层楼房。房子是砖木结构，有四个卧室，两个半浴室，外面花草葱茏，绿树掩映，环境安全。徐太太第一次来看房子，就喜欢上了。
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1 f& X% _2 O* i* k6 f　　徐教授夫妇曾在电视上看到过本州有些房子受白蚁侵害的报道，白蚁生命力极强，以木头为食物，不断吞噬，直到把整座房子的木结构吃空，而且房子一旦受到白蚁侵害，便很难根除。

　　在一次看房时，徐太太发现客厅和卧室的墙上有些修补过的小洞。她便问卖房者琼斯夫妇，这是不是白蚁所致。琼斯先生解释说，那是一次厨房漏水造成的，但是，漏水的问题早已经解决了。琼斯夫妇要价十四万美元，双方讨价还价后，以十二万五千美元成交。
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　　徐教授夫妇赶在秋季开学前搬进了新居。然而，搬进去不久，徐教授夫妇便觉得这幢房子有些不对劲儿。他们先是在地下室发现了一本治理白蚁的手册，然后，又发现墙上陆续出现了一些小洞。一次偶然的机会，徐太太从邻居那里得知，这幢房子一年前曾经杀过一次白蚁。当时，工人用塑料布把整幢房子蒙住，在里面释放毒气杀白蚁，引来许多邻居观看。

1 g0 ~$ A! O7 d: v0 d　　毫无疑问，这幢房子曾经害过白蚁。而且种种迹象表明，尚有存活的白蚁在里面活动。徐教授夫妇大有受骗上当的感觉，房子的价值大跌不说，要修好被白蚁蛀坏的部分至少需要四五万美元。但琼斯把责任推得一干二净，说房子已经卖出去了，不管新房主在房子里面发现了什么都与他不相干。
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, k$ O& m; D$ j) l- g: ^　　徐教授夫妇无奈，只好雇律师a>打官司。律师a>调查发现，这幢房子在过去二十年中曾经有过三次杀白蚁的记录。
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3 h) w) P7 F; L: ~　　在法庭上琼斯先生争辩道，虽然白蚁令房子贬值，但他不应为此负责，因为他作为卖主没有责任向买主公开白蚁的情况。这样，法庭辩论就集中在琼斯到底有没有责任向徐教授公开房子害白蚁的情况。

. i% b" A7 y  ~) z. t! E0 }+ @; \6 s　　美国各州的普通法均规定，在涉及欺诈的情况下签订的合同属于无效合同。在徐教授诉琼斯案中，虽然法庭承认的事实不足以构成欺诈，但足以构成隐瞒。按照密西西比州的普通法，房子的卖主有责任向买主公开实质性的事实。换言之，在涉及隐瞒的情况下签订的购房合同，只有在卖主向买主隐瞒了实质性事实时，法庭才有可能令卖主赔偿损失。所以，要回答琼斯是否有责任向徐教授公开白蚁的情况，法庭必须先确定这幢房子害白蚁的情况是否属于“实质性事实”。
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1 {# ]: i. L& o# Q( Q) B　　法庭提出，要决定一件事实是否具有“实质性”，必须看这件事实在买主决定购买时是否起到了举足轻重的作用。因为白蚁会令房子急剧贬值，所以买主对闹白蚁的房子避之唯恐不及，绝不会主动以正常房子的价格购买闹过白蚁的房子。徐教授夫妇也在法庭上作证，表明如果他们知道琼斯的房子闹白蚁，绝不会购买。因为房子是否闹白蚁在徐教授夫妇的购买决定中起到举足轻重的作用，所以琼斯隐瞒的白蚁情况属于“实质性事实”。

( H/ Y$ N0 S0 a　　由此，法庭判决琼斯有责任向徐教授夫妇公开房子闹白蚁的情况，琼斯向徐教授隐瞒白蚁情况，等于没有履行自己的责任，所以，琼斯必须赔偿因隐瞒而给徐教授造成的损失。最后，此案以琼斯同意向徐教授夫妇退还三分之一的购房款而告终。

% ?" {9 B9 b5 u) p5 I0 C' y　　[法律要点]

　　●制订合同中的商事上的虚假陈述是事后可以要求合同无效的理由，一般地说不作为不能构成侵权的基础。
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　　●但是虚假陈述对于合同必须是实质性的。　　
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　　摘自《美国法律呼悠谈》
　　美国张哲瑞律师a>事务所编撰
　　中国友谊出版社出版
　　经作者与出版社授权转载