[转载]这是谁出的昏招：让房价象火箭一飞冲天

十里青山 · 发表于 2007-10-3 22:44:10

不难看出，在近几年德房地产调控中昏招频频，也就是这些昏招不仅没有稳定房价，反而向助推剂一样推动了房价的象火箭一样上窜。但遗憾的是，到目前为止，仍没有迹象表明这些昏会终止。

　　　　总结至住房工作会议结束后的的房地产调控，可以归纳一下这些昏招。

　　　　第一大昏招：紧缩银根地根

　　　　在房地产调控中，却把紧缩银根地根作为手段。虽然后期高层传递出信号说要增加房地产供应量，但迄今为止，这个昏招仍在执行。

　　　　既然房地产进行市场化，那么市场信号对于买卖双方来说都非常重要，直接影响供求预期。　之所以把它列为第一大昏招，在于这个政策绝对产生了南辕北辙的效果。本来房价高涨，民怨沸腾，稳定房价为第一要务。但是这个信号却传递出住房供给将会进一步减少，房地产将会进一步成为稀缺资源。直接产生的后果是，开发商有了涨价的借口，购房者感觉房子会越来越少。直接推高了房价。

　　　　但遗憾的是，执行这个政策最好的借口是控制耕地，保持耕地的红线不被突破。实际上，很多房地产开发是和保护耕地毫无关系。

　　　　第二大昏招　：胡乱征税、费

　　　　在调控房地产中，征收的税种越来越多，如开发企业的税种有：税率为3%的契税；税率为5%的营业税；从30%到60%税率为四级累进税率的土地增值税；税率为营业税7%的城市维护建设税；税率为3%教育费附加税；税率为0.5‰的印花税……；二手房价交易中税种有：营业税(5.5%全额或差额计算征收)　、个税(按差额20%或全额核定)　、土地增值税(按全额1%或累进抵扣计算征收)　、印花税(合同价的0.05%)　、契税(合同价的1.5%)　印花税(合同价的0.05%)……,房地产税种如此之多，恐怕属于世界之最。

　　　　因为存在着第一大昏招，这些税费自然而然地转嫁到购房者手中。

　　　　更令人不可思议的是，因为房地产存在着严重的投机炒作行为，本来征收物业税，增大投机炒作者的房地产持有成本，是打击投机炒作的有效手段。却偏偏不用这个税种，却在二手房交易中征收高达5.5%的营业税，增大交易成本。在现实中，二手方交易的税种完全转嫁到购房者手中，增加了购房者的负担。令炒房者坐享其成。

　　　　目前很多有见识的专家学者一再呼吁要增大房地产持有成本，降低交易成本，从而抑制房地产炒作，稳定房价。然而这种呼吁却从来没有被认真听过，仍然在执行有利于投机炒作而不利于自住购房者税费制度。

　　　　这招之所以是第二大昏招，在于这招表面看似抑制房价，稳定房价，增加财政收入，限制开发商暴利益，但是却稀里糊涂地把刀刃砍刀本应保护的人身上。

　　　　第三大昏招：把房地产定位为国民经济支柱产业

　　　　　把房地产定为于国民经济支柱产业，排名第三大昏招有点委屈，这招有可能比前两大昏造成更严重的后果。

　　　　　一国国民经济制发展，从来都是制造业或以新技术产业为主，这些产业才是支柱产业。很少有国家把房地产这种产业定位于支柱产业，可以看看发达国家，几乎没有这么做的。

　　　　这个昏招的两大危害在于：

　　　　第一，把房地产定位于支柱产业后，开发商和投机炒房者扩大投资，享有暴利就有名正言顺的理由。他们甚至可以大言不惭地说，我们从事的国名经济的支柱性行业，为国民经济发展做出了不可磨灭的贡献，享有暴利是正常的。

　　　　第二，间接损害了其他产业的发展，房地产几乎没有什么技术含量，虽然与其相关的产业有五十多个，但这五十多个行业基本上都是耗费资源和人力，对于技术创新、产业机构调整、可持续发展有害无利。只能加剧资源的进一步透支，使钢铁、水泥等行业迅速发展，环保压力进一步增大。目前国际铁矿石谈判形势已经非常明朗，明年国际铁矿石价格仍会上涨。而迄今为止，钢铁行业虽然单位能耗有所降低，但总能耗仍然增大。这和房地产定位于支柱产业有密切关系。

　　　　　而标志民族工业水平汽车产业却没有享受到这个待遇。从战略发展来看，把房地产定位于支柱产业，注定将会为中国未来的发展带来负面影响。环境、资源破坏将会加剧。

　　　　这个昏招直接影响看似不大，可能贻害无穷，从战略上会阻滞中国经济社会发展，后果很严重。

　　　　第四大昏招：住房两条线，实行双轨制。

　　　　毫无社会责任感的任志强一直强调在房地产上一定要做到“政府的归政府，市场的归市场”，换一句话说就是政府为穷人盖房子，开发商为富人盖房子。

　　　　　可笑的是，任志强的呼吁却被采纳了，而有见识专家的建议一再被当作耳旁风。房地产开发商的最终胜利了。看来，任志强真可以做建设部部长了！

　　　　住房两条线，实行双轨制在理论上是没有根据的，在实际中也不会有效果。尤其是所谓的廉租房。笔者相信，廉租房最终会一塌糊涂。最终后果是，既浪费了土地又浪费了公共财政。

　　　　必须重申的是，中国的土地制度是公有制，土地的收益必须让人民享有。而划分两条线后实际上是人为地划分了穷人区和富人区，使一部分人生活在很不体面的居住环境中。

　　　　另外，出台的两限房、限价房、廉租房政策复杂，技术操作难度极大。经济适用房本来一直在实行，但人们都明白，真正应该享受经济适用房的人却没有享受到，经济适用房成了权力寻租的工具。房地产腐败更会严重。

　　　　还有一个问题是，迄今为止，这些政府保障性的住房仍在纸上谈兵，给老百姓画饼充饥，很多地方政府消极对待保障性住房。一些政策也难有效执行。即使是顺利推行，笔者相信，最快这些保障性住房也只能在2010年以后才能见效。远水难解近渴。这种保障性住房只是一个美丽的童话。

　　　　　第五大昏招：支持、纵容投机炒房

　　　　　房价高涨主要的一个原因在于存在大量的投机炒房者，这些炒房者向蝗虫一样在全国各地横行肆虐，哪里有有利可图到哪里行风作乱。近期报道说，目前有3000亿外资在中国炒房。

　　　　面对这种状况，在这几年的调控中，基本上不涉及炒房者，上面提到的迟迟不出台的物业税，不增加房地产的持有成本而增大二手房的交易成本就是一个证明。

　　　　不仅不对炒房进行控制，　一些地方政府和部门还对炒房者进行支持，纵容，最起码是保持默许态度。其中银行等金融机构这方面做的最明显。

　　　　必须清醒地认识到这样一个现实：中国人均占有土地面积少。炒房者多占一套房地产就意味着另一个家庭少了个住房机会。另外，中国土地也是公有制。炒房者会严重地影星社会公平。但是，一些人利用市场经济为借口，认为房地产炒作投机天经地义，过分强调房地产是投资品。炒车票是违法的，炒房是值得支持的。安居才能乐业，如果不能居者有其屋，哪里有社会的和谐和稳定呢？

　　　　在调控中大肆炒房者不仅不限制，不仅不再政策上给予抑制，采取默许或支持态度，房地产价格焉能不飞涨？

　　　　第六大昏招：地方政府和相关部委思维混乱，胡乱出台政策，胡乱呼吁解决住房问题。

　　　　地方政府对于高房价导致的民怨，也采取了一些措施，但总的来看，这些措施杯水车薪，甚至还火上浇油。不仅起不到应有的作用，还往往招致报复性的反弹。应该可以肯定的是，在各各地方政府中，重庆市政府在房地产市场管理控制上令人刮目相看，但遗憾的是这个全国唯一健康的房地产市场也面临着冲击，投机炒房者也开始在此处兴风作浪。

　　　　中央各部委在房地产调控上基本上是没什么作为。具有讽刺意义的是，据说连房价高涨的原因还没搞明白，前一阵子竟然组织到各地调研。不知道这些政府部委是不是神经太迟钝了。房地产价格高涨数年竟然不知道原因。

　　　　　最应该指出的是伟大的建设部，竟然出台了18个小时的文件，创造了历史纪录。即使是这样的业绩，建设部的副部长大人还反问记者：如果不调控房地产应该会怎么样？言外之意是，目前房地产价格高涨也是建设部的功劳。同时，呼吁鼓励租房。不知道建设部为租房者提供了多少可租的房源？

　　　　事实上，房地产调控的昏招还不仅仅是这些，还有很多，笔者仅仅列出上面主要六条。从目前形势上看，中低收入者一直企盼的宏观调控能够稳定房价已经化为泡影，人们也开始对宏观政策麻木了。

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