农村房屋买卖纠纷中存在的违法现象

　　江苏清浦法院在审理农村房屋买卖合同纠纷中发现，当前农村房屋买卖活动中违法现象较为严重，对审判工作产生了一定的影响，应引起相关部门重视。
* J0 {8 |0 I: y) U4 x  y
! r* W' M+ W" E# P* X; n& Y
　　一、存在的问题和特点
) N" R) R8 `) ]( r

9 O/ M( Y( k/ R% E6 M% V; g　　1、一户一宅制度未得到有效遵守。
4 W$ N( k2 v% y* }. k. E2 @; x

; h( Q8 c8 O/ R; X* b- Z" U. m) m　　随着农村经济的发展和农村建设城市化步伐的加快，农村居民上集镇买房现象已比较普遍。由于大部分上集镇买房农民为种田方便计，并未将自己原有房屋出售，亦即保留原有宅基地；而其所购买的集镇房屋也是农村房屋性质。这样，就使得一户两宅、一户多宅的现象大量存在。法律规定的一户一宅制度未得到有效遵守。
+ h5 R: Z  T, T+ h( R

, q7 U% w/ `( q! c　　2、无资质建房现象较为严重。
1 t$ S, h* j# z: y6 D

　　无论是在偏僻农村建房，还是在集镇建房，施工的工程队（组）或其瓦工约85%以上均无建房资质或瓦工资质，这使得房屋质量难以得到保证；同时，施工安全隐患也难以杜绝，施工过程中人身损害事故频频发生。近年来，该院受理的农村房屋质量纠纷和建房人身损害赔偿纠纷一直处于不断上升的态势，很能说明这个问题。
: O9 F: k; e  v( F" w' h

　　3、搭车收费、打擦边球活动时有发生


4 U. {2 q0 Q* A3 G　　（1）在社会主义新农村建设过程中，农村中心村规划建设是其中的一项重要举措。但由于少数基层村民自治组织在执行中心村规划建设过程中往往搞“搭车收费”动作，致使中心村建设在解决部分农村村民集中居住的同时，也变相搞起了房产开发。村委会以中心村建设为名，以为村民代建住宅为由，将工程包给包工头，由工头垫资，房屋建成后由工头向外出售。购买者有本村的，也有外村的，而村委从中收取一定的费用。当然，为了规避法律，村委会与工头在房屋售出后，帮助购买者办理了产权证和宅基地使用证。一旦发生纠纷，便给审判工作带来了难度。因为如从这些违法事实是法律禁止的行为看，应认定该房屋买卖无效；但从现实情况看，购房者不仅有产权证，又有宅基地使用证，且入住该房屋多时，如按无效合同处理，会带来很多社会问题。但如按有效合同处理，则是变相认可或放纵违法现象；因而使法官陷入两难境地。
2 c! U7 X0 F6 h5 H* g
+ m: h& k) A# F5 ?
　　（2）由于近年来城市房价不断看涨，农村城乡结合部所在地的少数农村基层组织受利益的驱动，便打起了房产开发的主意。但由于搞房产开发涉及很多法律审批程序及房产开发资质等问题，难以上马。于是，他们便以建设农民公寓或农民住宅小区为名行房产开发之实。而城市居民在市区高房价的巨大经济压力下，便也不顾国家规定，争相购买这些廉价房屋。很多购房者往往在入住多年后却无法办理相关房屋权属证书，由此房屋买卖纠纷也就不可避免。

! {. g0 t1 v1 s8 X1 i5 w
　　二、对策和建议
; W( L2 J- f# e. m% C
& Q# K, v9 u6 s0 k+ E8 M
　　1、源头堵。农村房屋买卖中之所以存在上述违法现象，与当地相关部门控制不严有一定的关系。因此，法院应就法律规定及纠正这些现象向当地相关部门发送司法建议函，提醒他们加强对农村房屋的建造及买卖的监管和控制，并寻求政府的帮助，从而达到从源头上杜绝这种现象的泛滥。

+ L9 X2 W' P  ]& i% B" r- F
　　2、审中纠。法院针对所受理的农村房屋买卖纠纷中违法现象，针对个案发现一起，纠正一起，该认定买卖无效的坚决认定，该判违法方承担责任的，决不手软。从司法上对违法现象坚决予以打击。
7 V8 l" H4 F& Q- @

$ ?8 v6 l, u; m2 J% _2 Q　　3、宣中教。法院针对农村房屋买卖纠纷中发现的违法现象进行认真总结，充分利用相关媒体开展法制宣传；通过送法下乡、法律咨询a>等各种宣传活动和宣传手段，教育广大农村居民依法进行房屋买卖及相关活动。


　　4、法中求。目前，针对农村房屋买卖这方面，我国缺乏专门的法律规定，因此，迫切需要立法部门、最高院出台关于农村房屋买卖的法律、法规或司法解释，对农村房屋买卖的买卖及相关活动进行适时规范和约束，使之走上法制轨道，从而向有序、健康的方向发展。