最高法负责人解读房地产纠纷案审判工作指导意见

近日，最高人民法院出台了《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》（以下简称指导意见）。指导意见的出台是最高人民法院积极开展国际金融危机司法应对工作的重要举措。

　　（一）高度重视当前形势下的房地产案件审判工作
房地产业作为国民经济的重要支柱性产业，关系到国民经济的发展和综合国力的增强。保障房地产业的健康发展，是党和国家应对国际金融危机影响，促进经济平稳较快发展的重大决策部署。依法妥善审理房地产案件，是人民法院为党和国家的工作大局服务、为人民司法的切实体现，是落实科学发展观的重要举措。因此，指导意见首先强调，各级人民法院要深刻认识当前形势下做好房地产纠纷案件审判工作的重要意义，准确把握宏观经济形势发生的客观变化，在法律和国家政策规定框架内，适用原则性和灵活性相统一的方法，妥善审理房地产案件，为国家“保增长、保民生、保稳定”的工作大局提供强有力的司法保障。

　　（二）维持合同效力，促进土地使用权的正常流转，保障土地交易市场的平稳发展
在人口众多的我国，土地资源日益紧缺，土地的有限性和不可再生性，加剧了人多地少的不均衡现状，严重影响土地交易市场的供需关系。因此，建立一个高效有序运行的土地市场，促进土地交易，以保证土地利用效力的最大化，是土地交易制度的核心内容，对国民经济具有极为重要的意义。稳定土地交易市场，是保障房地产业健康发展的首要环节和重要内容。在当前形势下，人民法院要从为地产业健康发展提供强有力司法保障的高度，依法审理土地使用权出让合同转让合同纠纷案件，尽可能维持合同效力，促进土地使用权的正常流转，维护土地交易市场秩序。

（三）宽严适度，规范建筑市场秩序，保障国家重大基础设施、重点项目的建设工程顺利进行
加大基础设施建设投资是国家应对国际金融危机影响，拉大内需的激励经济振兴措施之一，通过建设工程案件审理，规范建筑市场秩序，为国家重大基础设施、重点项目的建设工程营造公平有序的市场竞争环境，是人民法院服务党和国家工作大局的必然要求。因此，指导意见要求，人民法院强化对招标投标法的执法力度。严格依照招标投标法和最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定，准确把握认定“黑白合同”的标准，对背离中标合同的价款、工期、质量标准等实质性内容的“黑合同”，依法认定无效，以制裁违法、违规行为。对当事人双方达成的没有背离中标合同实质内容的变更条款，依法认定有效，保护当事人的合法权益。要依照法律规定，结合国家政策，妥善审理好涉及国家重大工程、重点项目的建设工程施工合同纠纷案件；要慎用财产保全措施，尽可能加快案件审理进度，发挥财产效益，为重点工程按期完工提供司法保障。

（四）统筹协调，强化调解，妥善审理房地产连锁纠纷案件
目前，发包人因资金周转困难拖欠工程款现象十分严重，引发发包人拖欠承包人工程款，承包人拖欠劳务分包人工程款、拖欠材料供应商材料款、施工设备企业设备租赁费等纠纷案件。连锁案件的审理涉及众多主体利益，关系到不同企业的生存发展，处理不当亦激化不同利益主体之间的矛盾，引发群体事件，影响社会稳定。指导意见要求，人民法院在审理因房地产企业资金困难引发的连锁纠纷案件中，要统筹协调各方当事人的利益，加大案件调解力度，力争通过案件审判盘活现有的存量资金，实现当事人双赢、多赢的结果。调解不成的，要综合考虑连锁案件的整体情况，根据当事人的偿付能力和对方的资金需求，确定还款期限、还款方式，最大限度避免连锁案件引发群体事件影响社会稳定。  [1] [2] [3] [4]