房屋征收补偿立法新进展 "公共利益"争执拟由法院认定

有关“公共利益”界定，以及如何解决征收者与被征收者在是否属于“公共利益”问题上发生的争执，这些备受社会关注的房屋征收补偿立法中的焦点问题，目前又有新进展。
国务院法制办日前就房屋征收补偿立法召开第二次专家座谈会。两次座谈会都参加的北京大学法学院教授姜明安称，最新版本的草案，不仅进一步完善了对“公共利益”的界定，而且明确，对征收决定可以提起行政复议或诉讼，“这意味着对‘公共利益’的认定，拟定交由法院审理。”
姜明安认为，最新版《国有土地上房屋征收和补偿条例(草案)》，比去年12月16日版的《国有土地上房屋征收和拆迁补偿条例(草案)》又有5点进步。但他同时也提出九点建议。
最新版草案的进步，姜明安认为主要体现在5个方面：
其一，进一步完善了对“公共利益”的界定。新条例不仅对“公共利益”进行了列举规定，还对“公共利益”范围进行了限制。
其二，征收决定可以提起诉讼或复议。这意味着对“公共利益”的认定，由司法判决说了算，突破过去只是对补偿、安置可以提起复议或诉讼的规定。
北京大学法学院副院长沈岿教授谈道：“这一点非常重要，因为‘公共利益’确实存在模糊地带。从美国的经验看，法院在同一件事情上也会有截然相反的判决。但非常重要的一点是，政府必须在法庭上接受被征收人关于‘公共利益’是否存在的挑战，政府必须举证证明自己的‘公共利益’主张究竟在什么地方。”
其三，程序比过去有所改进。比如，增加了搬迁规划程序；对评估机构的选择，不再设定一个，而是提供若干个评估机构，供被征收人投票决定或抽签选择，不再由政府单方决定。
其四，被征收人的补偿方式，现在通常只有两种选择，或货币，或产权置换。新立法增加了危旧房改造的回迁选择，以及补偿加产权置换的选择等。
其五，在法律责任中，不仅明确要追究政府责任和征收管理机构的责任，房地产评估机构如果作假，也将被追究法律责任。
姜明安教授非常珍惜这次座谈机会，一如既往提出自己的建议：
建议一：新版本草案既然设定了搬迁规划程序，那么，就应该将公民参与纳入该程序，通过听证或论证等方式来实现。
建议二：应该在立法中进一步明确，有利害关系的被征收人拥有申述权，这比拥有举报权更重要。有利害关系的被征收人只有举报权是不够的。
建议三：现在有一部分房子，只补偿房屋征收款，这不符合物权法第148条的规定，土地使用权也应该补偿。比如，拥有70年产权的房子20年就被要求搬迁，应补偿余下50年的土地使用费；有的房子是祖传的，政府就应该补偿土地使用费。
因为物权法第148条规定：“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。”
建议四：对危旧房改造，必须要加以区别。提出的理由，一是“危房”改造尚可纳入“公共利益”，“旧房”改造纳入则没有道理。有人愿意住“旧房”，政府就没理由强制搬迁；二是新草案规定，“危旧房改造”必须得到90%以上居民同意，才可启动征收程序。这一规定，对旧房子没问题，达不到90%不拆也就不拆了，但如果有一些危房者就是不同意“改造”的话，这就会牵扯到维护“公共利益”问题，所以必须将危旧房区别开对待。
建议五：由政府安排的产权置换，其房屋差价由谁出？现行做法是旧房换新房，差价部分老百姓出。这样不合理。如果是由老百姓自己选择的产权置换，差价老百姓自己掏这没问题，但如果是政府安排的，差价部分就应该政府掏。
建议六：被征收人申请复议或提起诉讼的，在诉讼与复议期间不应搬迁，除非有“公共利益”紧急需要。应避免“赢了官司，但房子还是被拆了”的局面。
建议七：过渡安置中，如果是住政府安置房的，现行通常是不补偿。对此，还是应该补偿点，因为可能造成被征收人工作生活上的不便。
建议八：新草案规定了严禁野蛮搬迁，不得采取断水、断热、断气、断电等，或者以暴力、胁迫及其他非法手段实施搬迁。还应该加上禁止夜间、节假日搬迁。
建议九：被征收的房子有的是商用的，开饭店或开旅馆，应该规定一个原则性的补偿标准。比如，以前三年经营收入的平均值作为补偿等。（记者 李立）