[民事裁判书]（2001）东中法民终字第267号

漂来荡去 · 发表于 2010-3-24 19:48:26

（2001）东中法民终字第267号
——广东省东莞市中级人民法院(2001-11-21)

                              （2001）东中法民终字第267号

关键词：民事

作  者：东莞中级人民法院

上诉人（原审原告、反诉被告）赵冲，男，1975年3月27日出生，汉族，四川省达县人，住(略)号，现住东莞市石。

委托代理人冉瑞政，四川达州天地大律师事务所律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）何佛燊，男，40岁，汉族，东莞市人，住(略)。

委托代理人陈锡康、李建文，广东陈梁永钜律师事务所律师。

上诉人赵冲因与上诉人何佛燊房屋租赁纠纷一案，均不服东莞市人民法院（2001）东民初字第775号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人的委托代理人冉瑞政，上诉人何佛燊及其委托代理人陈锡康、李建文等到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院认为，被告何佛燊在政府规划作工业用途的土地上自建商铺，并在未取得土地使用权证和房屋产权证、未经政府批准改变用途的情况下，擅自将该工业用地出租给原告并作商业用途。该租赁合同违反了《广东省城镇房屋租赁条例》的规定，是无效合同，因该无效合同而造成的损失有原告的装修及加建费用、被告的房屋使用及闲置费用，被告对合同的无效造成的损失应承担60%的责任。原告赵冲应当知道以上情况，而仍与被告签订合同，对合同的无效所造成的损失也应承担次要的40%的责任。东莞市东企平资产评估有限公司是有评估资格的评估机构，其依法作出的评估报告应予认可，故对装修及加建费用应以评估报告为准；被告的房屋使用及闲置费用应参照其租赁标准。至于流动资产及机器设备属于可转移的资产，不应计入损失。开业办照、广告费用、购买柴油机及柴油的费用因属原告自行使用收益所付的支出，亦不应纳入损失范围。因双方约定的滞纳金数额超过法律规定，应以银行同期贷款利率计算。因合同无效，被告已收取原告的押金5000元及赔偿款5000元应退回给原告。原告起诉及被告反诉所提出的损失超出以上范围的，不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《广东省城镇房屋租赁条例》第六条第（一）项、第（四）项的规定，判决如下：一、原告赵冲与被告何佛燊于1999年8月12日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》无效。二、原告赵冲应于本判决生效之日起三日内将其机器设备及流动资产搬离其所租赁的东莞市石龙镇黄洲新城市中心工业区17—3小区东面临街铺面，并将该铺面交还给被告何佛燊。三、由被告何佛燊退回已收取的押金5000元及赔偿款5000元给原告赵冲。该款在本判决生效之日一次性付清。四、因上述无效合同造成原告赵冲的损失为其加建工程及装修工程的费用304000元，该损失由原告自行承担40%即121600元，由被告何佛燊承担60%即182400元。被告何佛燊应承担部分在本判决生效之日一次性付清给原告赵冲。五、因上述无效合同造成被告何佛燊的损失为该房屋从1999年10月1日起至本判决生效之日止的房屋占用及闲置费（该费用以每月10150元计算）及其利息（利息以银行同期贷款利率计），由原告赵冲承担40%，被告何佛燊承担60%。原告赵冲应承担部分在本判决生效之日一次性付清给被告何佛燊。六、驳回原告赵冲超出上述范围的诉讼请求。七、驳回被告何佛燊超出上述范围的反诉请求。

一审判决后，赵冲不服，上诉称：一、原审判决对造成合同无效的过错责任性质未分清，责任划分不公正。何佛燊在签订《房屋租赁合同》和《补充协议》时明知其房屋从批准建造到竣工使用，均不得擅自改变用途，自建商铺，并在未取得土地使用权证和房屋产权证及未经政府批准的情况下，为牟取非法经济利益，故意隐瞒，以欺诈手段，诱使我签订合同，导致我为履行合同大量投入，因此，何应当承担明知的、直接故意的全部民事赔偿责任，而我则因无任何过错，完全受欺诈签定合同，不应当承担民事责任。二、原审判决对何佛燊房屋使用及闲置费用的确认以无效合同中约定的租金10150元为标准不当，该标准过高。因为无效合同从订立起就不具有法律效力，而且我对该房屋并未按照原合同的真实意思开设主要商业用途的项目——商场，连商用价值最高的铺面也未使用，增设的夹层只是对铺面收入的补充。三、原审判决对我的损失确认不当，原审确认我的流动资产及机器设备属可转移的资产，不计入损失是不客观、不公正的。因为，我为了履行合同投入的相应的资产（包括桌椅、板凳、空调、电器设备等）不是判决定性的流动资产，而是固定资产，合同无效后，这些东西虽然具有自身的使用价值，但已明显失去了其原有价值（比如发电机，只要合同一方保证了电源供应，发电机就失去了应有的使用价值，而只能作旧设备享受闲置的价值），对于这部分设备，我可能再用，也可能不用，再用，将失去原有价值；不用，只能作闲置旧物出售。显然，判决将这部分过错全部划归给我，同处理无效合同的法律规定不相符。很明显，一审判决结果是何佛燊只用了18万元就享受了我花去30多万元的房屋装修和加层（尚未按实有装修60多万元计算）的便宜，而我却得不到法律给予维护的利益。综上，请求二审法院：1、撤销原判第四、五项判决；2、改判被上诉人何佛燊承担造成合同无效的全部民事责任；3、被上诉人何佛燊的房屋使用及闲置费按普通厂房租赁费计算；4、被上诉人何佛燊的损失不应计算利息；5、我所投入的资产及设备都应由被上诉人何佛燊赔偿。

何佛燊上诉称：《合同》是双方真实意思表示，与我国法律法规并无冲突，应受法律保护。按合同规定，由被上诉人赵冲自行决定租赁物的合适用途，并应对该自主行为自行负责，不应将该责任强加于我。此外，被上诉人赵冲单方委托的评估有失公正，不能采纳作为判案依据。综上，请求二审法院：1、撤销原判第一、三、四、五、七项；2、解除双方的《房屋租赁合同》；3、判令被上诉人按每月10150元支付租金及其利息（由1999年10月1日起计）；4、驳回被上诉人赵冲的全部诉讼请求；5、由被上诉人赵冲承担全部诉讼费用。

赵冲对何佛燊的上诉答辩称：1、《房屋租赁合同》是我在何佛燊的欺诈、隐瞒该房不能作商业经营的情况下，违背真实意思签订的，应属无效。2、我租作商用的条件是何佛燊一直承诺的，其对商用性质是明知的。3、评估报告是本案采信的合法证据，法庭质证时，何佛燊未提出异议，也未申请不服的重新评估，更无与之对抗的证据出示。综上，何佛燊的上诉理由不成立。

经审理查明，上诉人何佛燊与其妻子邹小玲于1998年6月24日与东莞市石龙镇房地产公司签订了一份《石龙新城市中心区土地有偿使用合同书》，由东莞市石龙镇房地产公司将位于新城市中心区面积为1615.20平方米的土地有偿转让给何佛燊和邹小玲使用，土地用途是工业用地，使用年限为50年，由前者协助后者办理《国有土地使用证》及有关证照。同年11月3日，何佛燊和邹小玲以“东莞市石龙新兴食品商店”为用地单位，以“石龙新兴食品厂黄洲厂房”为用地项目名称，取得了东莞市城建规划局颁发的第98-02-00001号《建设用地规划许可证》，在该地上建设厂房。1999年10月6日，该4.5层框架结构、建筑面积为6731.9平方米的厂房竣工，次年11月18日，由石龙镇建设工程质量安全监督组颁发了建验证字第2000-01-026号《建筑工程竣工验收证书》。此外，该厂房至今未取得土地使用权证和房屋产权证。

1999年8月12日，上诉人何佛燊与上诉人赵冲签订了一份《房屋租赁合同》，约定由何佛燊将上述厂房的首层（面积290平方米）出租给赵冲使用，租赁期从1999年9月1日至2004年8月31日止，租金每月35元/平方米，每月共10150元，从第三年起租金每年增长10%，用途写明“乙方租赁房屋可自行决定作适当之用途”，交楼时间为1999年9月1日，计租时间从1999年10月1日起，租金在每月的10日前交纳，若延期给付租金，应按每日1%交纳违约金，拖欠两个月以上，何佛燊有权单方解除合同。合同签订后，赵冲向何佛燊交纳了押金5000元。同日，双方又签订了一份《补充协议》，何佛燊同意赵冲增建夹层，并根据赵冲的使用要求提供相应容量的商用电源及水源。何佛燊因收回该房而产生的违约损失5000元由赵冲支付，赵冲当日已支付该款。

上诉人赵冲加建夹层并装修后，于1999年11月11日开张经营“味之源”饭庄，开张前一日该饭庄停电，后因商业用电不足，赵便购买柴油机自行发电。同年12月9日东莞市石龙镇人民政府规划建设办公室作出《关于新城区工业区严禁作商业用途的建议》，规定新城区工业区规划区内严禁擅自改变作商业用途不准设铺面、饮食店、百货商场、便利店、发廊等商业经营场所；目前现有的商铺和饮食店，建议工商部门对已发证经营户在年审时变更为临时牌照；对工业区内现有的新兴食品厂临时铺位，将会同有关部门在适当时候全面清拆。东莞市石龙镇人民政府于同日作出东石府[1999]11号《关于批转镇规划建设办公室〈关于新城区工业区严禁作商业用途的建议〉的通知》，通知各单位、各村委会、街道工作办公室贯彻执行以上建议。此外，赵冲租赁的首层原拟作自选商店，已装修并已申领了“东莞市石龙嘉利自选商店”的营业执照，但一直未开张营业。2000年5月31日东莞市工商行政管理局在换发“东莞市石龙味之源饭店”的营业执照时，已换成临时执照。至2001年5月底，该饭店停止了经营活动。此外，赵冲至今未交纳过租金给何佛燊。经四川省达川天地大律师事务所委托，东莞市东企平资产评估有限公司对上述涉讼房屋加建工程及装修工程等进行了评估，并于2001年2月22日作出东评字[2001]第098号资产评估报告书，确认涉讼房屋的装修及加建工程的评估值为304000元，添置的机器设备价值为136657.20元，流动资产价值为35857.70元，以上价值均已计折旧率，递延资产为18609.92元。

   以上事实，有一审法院在东莞市石龙镇房地产公司调取的该公司与何佛燊签订的《新城市中心土地有偿使用合同书》，东莞市城建规划局颁发的第98-02-00001号《建设用地规划许可证》，石龙镇建设工程质量安全监督组颁发的建验证字第2000-01-026号《建筑工程竣工验收证书》，两上诉人签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》，东莞市石龙镇人民政府规划建设办公室作出的《关于新城区工业区严禁作商业用途的建议》，东莞市石龙镇人民政府作出的东石府[1999]11号《关于批转镇规划建设办公室〈关于新城区工业区严禁作商业用途的建议〉的通知》，营业执照复印件，赵冲购买柴油机发票，东莞市东企平资产评估有限公司东评字[2001]第098号资产评估报告，何佛燊提供的东莞市石龙“味之源”饭庄消费发票、用电电费通知单、用电清单、电费收据，以及一、二审法院庭审笔录、质证笔录等诸证据附卷为证。

本院认为，本案争议焦点是双方当事人之间所签订合同的效力、民事责任以及损失的数额等问题。

关于上诉人赵冲与上诉人何佛燊之间所签订的《房屋租赁合同》的效力问题。何佛燊通过与东莞市石龙镇房地产公司签订合同的形式取得了涉讼房屋所在土地的使用权，其在该土地上建造的厂房已取得了相应的《建设用地规划许可证》，且经有关部门验收合格，虽然尚未取得房地产权证，但是，何对该厂房拥有使用权应属无疑，因此，何将该厂房出租给赵冲合法有效。原判认定双方之间的《房屋租赁合同》违反了《广东省城镇房屋租赁条例》的规定，显然，该《条例》并非《中华人民共和国合同法》规定的法律、行政法规，因此，原判认定合同无效，显属不当，本院予以纠正。

关于民事责任的问题。何佛燊所取得的土地之用途是工业用地，其在与赵冲缔约时明知涉讼厂房的使用性质，但是，却未向赵冲告知该情况，反而在合同条款中的用途部分约定由赵冲自行决定作适当用途，并在《补充协议》中同意赵冲增建夹层，以致赵冲在涉讼厂房开设饭店，最终因被当地政府部门限令停业清拆而导致合同无法继续履行，显然，何佛燊应当承担主要的的过错责任。此外，赵冲在缔约时应当知道涉讼厂房所在地是工业区，其未经过慎重考虑，贸然投资开设商业性质的饭店，以致“用途不适当”，其自身也有一定的过错。综上，本院认为，由何佛燊承担70%的责任，其余的30%由赵冲承担是适当的。

关于赵冲因合同无法继续履行所造成的损失数额问题。由于租赁合同无法继续履行，装修物由政府部门清拆，因此，赵冲对涉讼厂房的装修应属其损失。根据东莞市东企平资产评估有限公司的评估，装修物的价值为304000元，由于该公司具备法定的评估资格，因此，本院对该公司的评估报告予以采信。何佛燊上诉称该公司的评估结果有失公正，但是，并无相关的证据证实，因此，本院对其此项上诉请求不予支持。至于赵冲为开设饭店所投入的流动资产及机器设备属于其“适当经营”之必备，这些财产又是可移动的，显然不应纳入损失范围，因此，其上诉请求将这些财产作为其损失，理由不成立，本院不予支持。

此外，赵冲使用了何佛燊的厂房，理当按照合同的约定支付相应的租金，并应当按照实际使用时间计算。从1999年10月1日至2001年5月31日，租金总额共计203000元。该租金应当根据双方当事人的上述过错责任承担，由赵冲承担30%，即60900元。赵冲上诉称合同约定的租金标准过高，理由不成立，本院不予支持。至于何佛燊收取赵冲的押金5000元及赔偿款5000元应予退回。

综上所述，原审判决认定事实部分不清，适用法律不当，应予改判。双方当事人的诉请均部分有理，部分无理，本院对各自有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第（五）项、第六十条、第二百二十三条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、（三）项的规定，判决如下：

一、撤销东莞市人民法院（2001）东民初字第775号民事判决。

二、上诉人赵冲与被上诉人何佛燊之间的《房屋租赁合同》和《补充协议》终止履行。

三、上诉人赵冲对涉讼厂房的装修物归上诉人何佛燊所有，由何佛燊补偿赵冲人民币212800元（304000元 × 70%）。

四、上诉人何佛燊退回原收取上诉人赵冲的押金和赔偿款共计人民币10000元。

五、上诉人赵冲给付上诉人何佛燊租金人民币60900元（10150元/月 × 20个月× 30%）。

六、上述第三、四、五判项相抵，上诉人何佛燊应当给付上诉人赵冲人民币161900元，此款限在本判决发生法律效力之日起10日内给付完毕。

七、驳回上诉人赵冲和何佛燊的其他上诉请求。

本案二审诉讼费用15200元，由上诉人赵冲负担4560元，上诉人何佛燊负担10640元。一审诉讼费用按二审标准收取。

本判决为终审判决。



审  判  长陈  葵

审  判  员戴俊勇

代理审判员陈东超



二○○一年十一月二十一日

本件与原本核对无异

书  记  员钟志华

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