[民事裁判书]（2002）江中法房终字第26号

福尔摩莎 · 发表于 2010-3-26 19:19:33

（2002）江中法房终字第26号
——广东省江门市中级人民法院(2002-9-12)

                              广东省江门市中级人民法院

民事判决书

（2002）江中法房终字第26号

上诉人（原审被告）广东省粤华房地产开发公司江门分公司。住所地：江门市跃进路88号之一。

法定代表人尹超雄，经理。

诉讼代理人刘棉春、李旻，广东巨信律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）彭利华，男，1962年12月15日出生，汉族，现住(略)。

诉讼代理人黄荣天，广东天高律师事务所律师。

原审第三人李国强，男，1954年11月11日出生，汉族，住(略)。

上诉人广东省粤华房地产开发公司江门分公司因合作开发房地产合同纠纷一案，不服蓬江区人民法院（2001）江蓬法民初字第665号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

本院查明：上诉人从江门市机械厂处受让了涉案的开发土地，拟进行商住楼（炮台新村1＃至12＃）的开发。上诉人与被上诉人双方经协商和对各自所需的投入进行预算后，于1999年7月21日签订了一份《合作开发炮台新村9＃、12＃楼协议书》，约定：一、甲方（上诉人）责任是1、负责用地在签约三个月内全部完成清拆平整和三通一平工作，办理该地的国有土地使用证，保证提供土地给乙方建设；2、承担两幢楼宇的设计费、钻探费、试压费；3、负责两幢楼宇的商品房预售证、街政管理移交及楼宇竣工后的供水、供电、绿化、公用防盗门的费用和楼宇外的小区道路、下水道建设；4、积极协助乙方办理建设工程的有关审批手续；5、签约后甲方不得将项目用地抵押和转让。二、乙方（被上诉人）责任是1、负责两幢楼宇建设工程的全部费用（甲方责任第2条、第3条承担的费用内容除外）；2、自甲方办理好国有土地使用证后，建筑施工队进场之日起十三个月内，两幢楼宇必须竣工验收。3、建筑施工队必须有资质；4、甲方提供国有土地使用证、规划用地许可证及三通一平的条件后，乙方必须报建手续完成后在一个月内进场施工。三、关于售房税费的分担，甲方负责支付全部楼房一至八层总结算时均价1700元/平方米以内（含杂费）的一切税费，如低于均价售楼时差额部分的税费退给乙方；如售房均价高于1700元/平方米时的超额部分税费由乙方负责。四、双方共同派员售房，由甲方设立专人专项售房账户，乙方有权对该款项进行监督。五、由于该开发建设项目双方投入的资金量基本均等，所以该项目的收益所得甲、乙方各占50％，即以各自拥有竣工验收后可交客户使用的全部楼宇的50％所有权计算。由于本项目是双方派员共同售房，具体的售房收益分配、提取由双方共同协商另定。

签约后，双方即按协议的第一、二项约定履行了各自的义务。经双方同意，江门市蓬江区篁庄建筑工程公司承接了上述两幢商住楼的建设工程并进场施工，工程造价比原来预算下调10％，9#为1552948.55元，12#为1898830.41元。1999年12月28日，上诉人与原审第三人李国强签订了《承包经营销售商住楼协议书》，约定上诉人将上述两幢商住楼交由李国强经销，销售定价为均价1900元/平方米，一年内销售完毕等条款，被上诉人亦在协议书上签名确认，但2001年3月23日经上诉人与李国强协商后终止执行。2000年12月，工程竣工。至起诉前，上述两幢商住楼已销售面积为5259.46平方米，销售金额为10838154.61元，平均单价为2060.70元/平方米，尚未销售面积为841.184平方米。此后，上诉人只向被上诉人支付了4104500元售房款。被上诉人要求均分售房款，上诉人则以各种理由推拖，被上诉人遂于2001年10月29日诉至原审法院，请求对商品房总销售款和尚未销售的商品房依照合同约定进行平分。

案经原审法院审理认为：原、被告双方签订的《合作开发炮台新村9＃、12＃楼协议书》，意思表示真实，无违反法律规定，认定有效。被告是一家具备房地产开发资质的企业，其开发炮台新村商住楼经有关部门批准，手续合法。而被告作为房地产开发公司，应对房地产开发项目所附带的基础设施及公共设施的配套比较了解，并能专业地分析，预算相关的开发成本，以及应预见到所作出的成本预算不准确会带来的风险。原、被告在协议书中约定“由于双方当时对其各自负责的项目所需投入的资金量基本均等……”，证明双方当时对其各自负责的项目所需投入的资金已有一个初步的预算，亦即确认双方的投资是均等的。现被告却又称实际投入了资金683万元，比原告多投入337.82万元，将近多一倍，数额差异之巨令人难以采信。而原告对被告多投入的资金并不认可，故被告的主张依据不足，不予认定。原、被告双方在合同中无约定共同成立专门的项目公司开发上述两幢楼宇，但无论项目公司是否成立，并不影响合同效力。本案并非建设工程合同纠纷，原告不是施工单位，其是否具有建筑资质并不影响合同的效力，被告以此主张合同无效，不予支持。原告的请求合理合法，应予支持，被告应支付1314577.30元售房款给原告，尚余的房屋及车房双方各占50％。关于税费负担问题，双方在协议书中约定售房均价高于1700元/平方米的超额部分税费由原告负责，但后来原、被告与第三人签订的承包协议书中明确约定销售房价超出1900元/平方米外的盈余金额由第三人负责。该协议书是双方当事人真实意思表示，无违反法律规定，认定有效。故原告只应负责超额部分即200元/平方米的计税金额，税率应按税务部门规定的纳税标准计算。据此，作出判决如下：一、被告应支付售房款1314577.30元给原告。但应扣除原告应承担已售房屋总面积200元/平方米的差额部分税费，税率按税务部门规定的计提标准计算。二、剩余房屋及车房（见附表），由原、被告双方各占50％，并自行协商具体的分配问题。如无法达成一致意见，当事人可向本院申请拍卖该房屋及车房，扣除有关评估费及拍卖费后，所得价款平分。三、上述第一、二项在本判决发生法律效力之日起三十天内执行完毕。本案受理费28743元，财产保全费7280元，合共36023元，原、被告双方各负担一半。

上诉人广东省粤华房地产开发公司江门分公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、双方签订的合作协议违法无效。因为被上诉人作为个人没有房地产开发资质，而且按照建设部1995年1月23日发布的《城市房地产开发管理暂行办法》第十九条第二款的规定，合作开发房地产的双方应成立项目公司，但本案的合作双方没有依法成立项目公司。二、原审法院未经审核就简单地认定双方在开发中投入的资金均等，处理不当。（一）双方签订的合作协议，对开发项目的所需费用并无充分准确的计算，而只是粗略的估算；协议只约定双方负责的工作项目，但费用由谁负责则约定不明确，表现在协议上就是未将所有开发费用罗列出来，如土地出让金和“三通一平”工程费用等。至于到底双方实际投入资金多少、开发项目的成本和盈利情况如何，双方并无共同结算，在这情况下，原审法院不应简单认定双方投入资金均等。（二）、上诉人实际投入资金683万元，远较被上诉人为多，如果仍按总销售楼款50％来分配，违反公平合理原则。三、合作协议约定的“收益”是指销售楼款扣除商住楼开发成本后的盈利，而并非销售楼款。四、上诉人的调解方案是：按双方的出资比例（上诉人投资680万元，被上诉人投资480万元）来分配，则上诉人占58.6％，分得成本和利润635.12万元，被上诉人占41.4％，分得成本和利润448.70万元，扣除上诉人已向被上诉人支付的410.45万元，尚欠38.25万元；对尚未销售的841.18平方米亦按上述比例分配，上诉人分得492.93平方米，被上诉人分得348.25平方米。

被上诉人彭利华答辩称：一、双方签订的合作开发房地产合同有效，因为我国法律没有明文规定个人不得参与房地产开发，而且根据最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的有关精神，即使合作双方均无房地产开发资质，但楼房已经竣工，且无其他违法行为的，应认定合同有效。二、被上诉人的行为是投资行为，合作协议对双方的权利义务特别是对前期的投入约定详尽，而且签约后将所有手续办理到了上诉人的名下，符合房地产法的有关规定。三、本案不宜适用《城市房地产开发管理暂行办法》第十九条，因为上诉人不是将土地作价入股，前提不符。四、幼儿园的产权和收益全归上诉人，所以不应分摊幼儿园的成本。五、签约前双方已对各自的投入进行了预算，得出结果是基本均等，双方商定的1700元/平方米的楼价已考虑了开发的成本，这个价钱已是有利可图。六、被上诉人共投入480万元，包括合同中没有约定的40万元报建费等在内。上诉人的实际投入亦与此差不多，没有680万元之多，故不同意上诉人提出的调解方案，请求维持原判。

在二审期间，双方均未提供新的证据。

根据双方当事人确认的证据、事实以及对双方争议证据的认定，本院因此确认了以上查明的事实。

本院认为：上诉人是一家具备房地产开发资质的企业，以其名义开发炮台新村商住楼经有关部门批准，手续完备。双方签订的《合作开发炮台新村9＃、12＃楼协议书》，意思表示真实，内容合法，应确认有效。双方均应依约全面履行各自的义务。被上诉人已完成出资，上诉人因此亦应依照协议约定的收益分配原则将收益分配给被上诉人。被上诉人拒绝分配收益和返还被上诉人的投资成本，已属违约，应承担相应的违约责任。我国法律没有明文规定个人不得参与房地产开发和经营，成立项目公司亦并非合作开发房地产合同的生效要件，上诉人以被上诉人为个人不得参与房地产开发、合作双方没有依法成立项目公司为由主张合作协议无效，理由不充分，不予采纳。

本案双方争议的焦点是收益的分配问题。双方之间经协商约定，“由于该开发建设项目双方投入的资金量基本均等，所以该项目的收益所得甲、乙方各占50％”。双方当事人对上述约定的理解存在争议。上诉人认为双方投入的资金量基本均等是均分收益的前提条件，销售后对双方的实际投入进行结算，然后由双方协商如何分配收益；如实际投入均等，各分得一半收益，如实际投入不均等，则将总销售额扣减双方成本后，再按照双方的出资比例进行分配。而事实上，上诉人实际投入为683万元，远比被上诉人投入的480万元为多，应按双方出资比例分配收益，如果仍按各50％的原则分配，显失公平。被上诉人则认为合同约定了各自的责任，双方对履行各自义务所需成本进行预算后，由于成本基本均等，所以才共同约定出收益平分的分配原则；双方投入的资金量基本均等是均分收益的原因而并非前提条件。

根据《中华人民共和国合同法》第二十五条第一款的规定，当事人对合同条款的理解发生争议时，由人民法院或仲裁机构按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款真实意思。本案双方当事人对上述协议条款发生争议而引起纠纷，双方之间无法达成一致意见，因此本院有必要依照法律规定的原则、方法和综合本案的实际情况进行合同解释，探究该争议条款的真意。

首先从文义上来解释。“由于该开发建设项目双方投入的资金量基本均等，所以该项目的收益所得甲、乙方各占50％”的条款，是一个因果复句，前一个句子表示原因，后一个句子表示结果，“由于”是提出原因，表述的是既有的、确定的客观事实或事由，“所以”表述的内容是基于上述事由而得出的结果。而且，签订协议之时尚未进行房地产开发活动，不可能对双方的投入进行结算，因此该条款中“双方投入的资金量”应为预算的投入。如果按照上诉人的理解，“由于该开发建设项目双方投入的资金量基本均等”是“所以该项目的收益所得甲、乙方各占50％”的前提条件的话，那么此句应为条件复句，前一句表述的是尚未发生的、不确定或假设的事由，后一句表述的是基于上述假设事由的发生而应有的结果。照此理解“由于”和“所以”的含义，明显与其通常含义不符，因此本院对上诉人的相关陈述不予采纳。

其次从体系上来解释，探究该条款用语的真意。本案双方当事人在合同中先约定了双方的责任（即所要负责和完成的事项），再约定售房税收费用的分担和共同售房的具体事宜，然后才约定收益的分配原则。按照常理，合作双方必前预算完成各自责任所需的成本，才能协商定出收益的分配原则。双方对各自所需投入进行预算，并考虑税收费用等因素后，发现各自所需承担的成本基本均等，所以就协商一致的情况下拟定了收益平分的分配原则。

综上，本案的合同争议条款的真实意思应为：因为双方预算各自投入的开发成本基本均等，所以合作开发所得的利润亦平分。被上诉人对此争议条款的理解较为合理和符合事实，应予采信。

关于“收益”的含义问题。诚然，在一般情况下，房地产开发经营的收益应该是利润，即总销售额扣减成本后的所得。但在合作双方投入的成本是相等、按照出资比例分配利润的情况下，总销售额可直接作为收益进行平分，与总销售额扣减成本后再平分利润的方法殊途同归。在本案中，双方当事人合作开发房地产盈利，上诉人除根据协议约定与被上诉人分配利润外，还应返还被上诉人投入的成本，如此一来，和上诉人直接与被上诉人平分销售总额的结果并无二致。上诉人纠缠于“收益”含义的争论上，而拒绝将一半利润和被上诉人投入的成本支付给被上诉人，显然理由不足。

此外，上诉人认为双方投入不等、如平均分配收益显失公平的诉称，亦理由不充分。显失公平必须同时具备两方面的要件，一是双方权利义务明显违反公平、等价有偿原则，二是一方当事人利用优势地位或利用了对方没有经验。本案双方当事人根据投入基本均等的预算结果而自愿拟定的利润分配原则，当属自愿承担商业风险，明显没有违反公平、等价有偿的原则；上诉人作为一家有资质的房地产开发公司，与只是个人的被上诉人在签订合作协议时，被上诉人不可能占有优势地位，被上诉人也不可能利用了上诉人没有房地产开发经验。据此，本院对上诉人的上述诉称不予采纳。况且，即使合同条款显失公平，上诉人亦应在签订合同后一年内行使撤销权，超过了一年的除斥期间，上诉人即丧失了合同的撤销权。

综上所述，上诉人上诉无理，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审受理费28743元，由上诉人广东省粤华房地产开发公司江门分公司负担。

本判决为终审判决。

审  判  长    曾德军

代理审判员    曹富荣

代理审判员    吴健英

二○○二年九月十二日

书  记  员    吴  蔚

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