[民事裁判书]上诉人苏凤琨、霍海英与被上诉人佛山市城区建海房地产服务中心、叶荫昌房屋买卖纠纷上诉案

无星少校 · 发表于 2010-4-1 09:30:22

上诉人苏凤琨、霍海英与被上诉人佛山市城区建海房地产服务中心、叶荫昌房屋买卖纠纷上诉案
——广东省佛山市中级人民法院(2003-4-3)

                              上诉人苏凤琨、霍海英与被上诉人佛山市城区建海房地产服务中心、叶荫昌房屋买卖纠纷上诉案

广东省佛山市中级人民法院

民事判决书

（2003）佛中法民一终字第261号

上诉人（原审原告）苏凤琨，女，1982年2月25日出生，汉族，住(略)。

上诉人（原审原告）霍海英，女，1953年11月1日出生，汉族，住(略)。

两上诉人共同委托代理人梁立权、苟晟，广东华法律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）佛山市城区建海房地产服务中心。住所地佛山市文沙路一号117铺。

法定代表人简洁玲，总经理。

委托代理人吴锡滔，男，1972年6月23日出生，汉族，住(略)。

被上诉人（原审被告）叶荫昌，男，1966年10月29日出生，汉族，住(略)。

两被上诉人共同委托代理人罗伟彬，广东泰扬律师事务所律师。

上诉人苏凤琨、霍海英因房屋买卖纠纷一案，不服原广东省南海市人民法院（2002）南房初字第139号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

原审判决查明：2001年6月9日，原告霍海英以原告苏凤琨的名义与被告建海中心签订《购房合同书》，约定由苏凤琨购买被告位于南海市桂城区东约区1号楼101房，建筑面积56.44为平方米（含储物室面积4.67平方米），单价每平方米为1691元，总价款为95440.04元，交付期限为2001年8月底。合同还约定付款期限、方式、金额及违约责任等条款。合同签订后，原告支付购房款及水电按金共47870元予被告建海中心。2002年4月29日，讼争房屋以被告叶荫昌的名义到南海市房地产管理部门进行了产权登记，同年5月30日，原告苏凤琨的父亲苏炳良以苏凤琨的名义与被告建海中心签订广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖），约定由苏凤琨购买涉讼房屋。被告叶荫昌于2002年7月8日领取了涉讼房地产权证，同年10月9日被告叶荫昌到南海市房地产管理局办理了讼争房屋产权过户手续予原告苏凤琨。

另被告叶荫昌于1998年8月6日依法取得讼争房屋的国有土地使用权，并在该土地上建造楼房。2001年1月1日，被告叶荫昌委托被告建海中心以建海中心的名义出售讼争房屋。

原审判决认为：被告建海中心受被告叶荫昌的委托将讼争房屋卖予原告，与原告苏凤琨签订的《购房合同书》，是双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反我国法律、行政法规的强制性规定，合同有效。本案中，被告叶荫昌已为原告办理了讼争房屋的房地产权证，讼争房屋已具备交付条件，故原告的合同目的已实现，原告称讼争房屋面积比约定少7.8平方米及存在严重的质量问题而请求退回购房款，没有事实和法律依据，其诉讼请求应予驳回。至于被告方在转让房产过程中存在某些违规行为，应由房地产行政主管部门予以处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：驳回原告苏凤琨、霍海英的诉讼请求。

宣判后，苏凤琨、霍海英不服，向本院提出上诉称：一、原审判决认定被上诉人建海中心与上诉人签订《购房合同书》有效没有事实和法律依据。1、被上诉人叶荫昌于1999年8月6日（一审认定1998年显然错误，见土地使用权证）取得讼争房屋的国有土地使用权，并于2001年1月1日委托被上诉人建海中心出售讼争房产。但建海中心于2001年6月9日与上诉人签订的《购房合同书》明确约定，“甲方（建海中心）按图施工”、“2001年8月底”交楼等内容及2001年7月14日叶荫昌从建海中心收取上诉人购房款的事实，说明两被上诉人串谋预售在建私房，明显违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（六）项“未依法登记颁取权属证书”的房地产“不得转让”的强制性规定，同时还违反国务院《城市私有房屋管理条例》第九条“买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证”的强制性规定。2、叶荫昌于2002年4月29日到南海市房地产管理部门进行补办了产权登记，同年5月30日叶荫昌同苏凤琨之父苏炳良以苏凤琨之名补签了二手楼买卖合同，叶荫昌也于2002年7月8日领取了涉讼房地产权证并于同年10月9日将该房屋产权过户登记到苏凤琨名下，“讼争房屋已具备交付条件”；但是，“具备交付条件”只是若干买卖合同有效要件其中的一个必要条件之一，而不是买卖合同有效的充足条件，本案合同有效尚缺乏其他必要条件没有具备。参照粤高法发（2001）41号文件第一条第3、4项意见：“1995年1月1日《城市房地产管理法》施行后，认定合同效力应当在投资条件和法定手续两个方面从严，……。在起诉前尚未办理房地产转让前的法定手续，应当认定合同无效”、“适用《合同法》第五十二条的规定，确认房地产开发经营合同无效，主要从以下两方面进行审查确认：①审查合同主体是否具有房地产开发经营资格。②审查合同内容是否违反法律、行政法规的强制性规定。主要审查合同标的物是否具备转让、交易条件。如果当事人开发经营的房地产属于《城市房地产管理法》第三十七条规定的不得转让的房地产范围的，一般应当认定合同无效。但在起诉前上述禁止转让的原因已经消除的，可以认定合同有效”。根据前述分析及上述意见，本案被上诉人叶荫昌转让讼争房屋具备“转让、交易条件”的有效前提就是“起诉前”叶荫昌“登记领取权属证书”，亦即“卖方须持房屋所有权证”。但本案上诉人起诉法院受理立案的时间为2002年6用18日，而一审确认“被上诉人叶荫昌于2002年7月8日领取了涉讼房地产权证”，也就是说，上诉人起诉在前，被上诉人“领取权属证书”在后，在起诉前讼争房屋尚未具备法定的“转让、交易条件”。因为，依照《房地产管理法》第三十七条第（六）项的规定，必须办理“登记”并“领取权属证书”两个要件缺一不可，方可入场交易。叶虽然于起诉前办理了登记手续，但却在起诉之后才领证，起诉前两个要件只具备一个。所以讼争房屋不具备法定的交易条件。3、国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十九条规定：“中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书”。虽然叶荫昌于2001年1月1日委托建海中心代售房屋，但建海中心与上诉人签订《购房合同书》时并未依法向上诉人出示房屋有关证明文件和销售委托书。违反了国务院关于中介机构代售房屋的强制性规定，直到2002年7月4日，建海中心还以自己名义向法院递交反诉状，继续隐瞒代售事实真相。根据最高人民法院关于贯彻民法通则若干问题意见第68条规定，建海中心的上述行为还可以认定为欺诈行为。因此，两被上诉人的上述行为多处违反了法律、行政法规的强制性规定，两被上诉人串谋将在建私房预售给上诉人，不但属欺诈行为，还违反了我国法律、行政法规关于房地产预售（二级）市场的禁入规定，破坏了房地产二、三级市场的正常交易秩序，依《合同法》第五十二条第（一）、（五）项规定及粤高法发（2001）41号意见应认定为无效合同。二、叶荫昌与上诉人苏凤琨之父签订二手楼买卖合同并办理房屋登记过户的行为无效，其法律后果依法应由被上诉人叶荫昌单独承担。1、2001年6月9日《购房合同书》是以两上诉人名义签订的，且上诉人之一苏凤琨现为完全民事行为能力人，在事前无上诉人授权、事后上诉人并未追认的情况下所签订的二手楼买卖合同，其行为后果依法只能由被上诉人单方承担。因为两被上诉人明知苏炳良事前没有上诉人的授权，仍与之签订二手楼买卖合同，并让苏炳良代签《房地产权登记申请书》及《房屋买卖申请审批表》，主观上存在过错，由此造成后果应由被上诉人单方承担。2、2002年6月18日上诉人起诉建海中心后，法院依法追加叶荫昌为本案被告，叶亦委托代理人参加了庭审活动，叶荫昌对上诉人要求人民法院宣告合同无效的诉讼请求是明知的。然而，叶荫昌非但未采取措施防止扩大损失，反而在第一次开庭后加紧办理房屋买卖过户登记手续，并涂改苏炳良代签的登记申请书落款时间，骗取主管部门办理了过户登记手续。所以，过户登记行为依法应属无效民事行为。叶荫昌主观上存在过错，依法应对该无效民事行为承担相应的责任，由此而造成的法律后果由叶荫昌单独承担。因为从起诉之日起，所有与登记过户有关的行为不再具有双方当事人意思表示真实、协商一致的民事行为合法、有效要件，登记过户实质上变成了叶荫昌的单方骗取登记行为，其后果依法只能由叶荫昌单独承担。综上所述，原审法院认为上诉人与被上诉人建海中心签订的《购房合同书》“没有违反我国法律、行政法规的强制性规定，合同有效”的结论与事实和法律、行政法规的强制性规定不符。该合同多处违反了法律、行政法规的强制性规定，直到上诉人起诉之日，该合同约定的标的物尚未依法取得权属证书，参照广东省高级人民法院的意见，起诉前该标的物尚未具备私房转让、交易条件，依法应认定合同无效。叶荫昌在上诉人起诉之后，单方面办理涉讼房屋登记过户造成既成事实的行为并不能改变本案的性质。一审法院只是认为“被上诉人方在转让房产过程中存在某些违规行为，应由房地产行政主管部门予以处理”，显然是避重就轻，偏袒被上诉人。为维护上诉人的合法权益，特提出上诉，请求二审法院依法改判：1、撤销（2002）南房初字第139号判决；2、判决买卖合同无效；3、判决被上诉人退还预付购房款47720元及水电按金150元，赔偿经济损失4772元（按月利率10%。从2001年7月暂计至2002年5月，之后的损失另计）， 4、判决被上诉人赔偿装修材料费及人工费共3126元及起诉之日起至清偿之日止的利息；5、本案一、二审诉讼费用由被上诉人全部承担。

上诉人在上诉期间没有提供新的证据。

被上诉人口头答辩称：一、一审判决认定被上诉人叶荫昌委托建海中心与上诉人签订的《购房合同书》有效，有充分的法律依据。1、被上诉人叶荫昌与上诉人订立《购房合同》时，虽未办好讼争房产的产权证，但被上诉人叶荫昌在签订合同后已于2002年4月29日到房管部门登记领取了该房产的产权证，并在同年5月30日与上诉人重新签订了房地产买卖合同。被上诉人叶荫昌取得该产权证并与上诉人重新签订房地产买卖合同的事实，充分说明了被上诉人叶荫昌在转让房产前已登记领取了房产产权证，被上诉人叶荫昌与上诉人之间的房产买卖关系符合《城市房地产管理法》第三十七条的规定，是合法有效的。2、《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”《广东省高级人民法院关于〈合同法〉施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》第一条第4款第（2）项规定：“……如果当事人开发经营的房地产属于《城市房地产管理法》第三十七条规定的不得转让的房地产范围的，一般应当认定合同无效。但在起诉前上述禁止转让的原因已经消除的，可以认定合同有效。”被上诉人叶荫昌委托建海中心于2001年6月9日与上诉人签订《购房合同书》时虽未登记领取权属证书，但在签订该合同书后，被上诉人叶荫昌已向房管部门办理该房产的权属登记，并于2002年4月29日即上诉人起诉之前依法取得了该房产的处分权，房产禁止转让的原因已经消除，已具备转让交易的条件。根据《合同法》第五十一条的规定及参照《广东省高级人民法院关于〈合同法〉施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》，一审法院认定被上诉人叶荫昌与上诉人订立的《购房合同书》有效，适用法律正确。3、被上诉人叶荫昌委托建海中心出售房产，双方之间仅是一种委托代理关系。即使建海中心如上诉人所称“未依法向原告出示房屋有关证明文件和销售委托书”，“可以认定为欺诈行为”，这也是上诉人与建海中心的另一个法律关系，与被上诉人叶荫昌无关，并不能以此认定被上诉人叶荫昌与上诉人订立的合同无效，况且，上诉人的陈述毫无事实依据。二、上诉人苏凤琨之父苏炳良以苏凤琨的名义与被上诉人叶荫昌订立房地产买卖合同并办理房产登记过户的行为有效。1、该讼争房产虽是以上诉人苏凤琨的名义购买，上诉人也否认其与苏炳良之间的代理关系，但在订立合同及处理其他有关事务时，都是上诉人霍海英及其丈夫苏炳良两人负责全权代理。这从上诉人在一审提交的证据八及证据十可反是非曲直出来。苏炳良代上诉人苏凤琨处理该房产有关事务，已清楚说明了上诉人苏凤琨与苏炳良之间的代理关系。退一步说，即使上诉人事前没有授权苏炳良，但苏炳良作为上诉人苏凤琨的父亲，要求代其女儿与被上诉人叶荫昌订立房产买卖合同并办理房产过户手续，被上诉人叶荫昌完全有理由相信苏炳良有代理权。《合同法》第四十九条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”根据该规定，苏炳良代理其女儿苏凤琨的行为有效。2、办理该讼争房产过户是被上诉人叶荫昌作为卖方所应当履行的义务之一，如房产不能办理过户，则被上诉人叶荫昌就成了违约方，依法应承担违约责任。因此，被上诉人叶荫昌在与上诉人苏凤琨订立了房地产买卖合同后，就开始着手办理该房产的过户登记手续。被上诉人叶荫昌这样做，只不过是依约履行自己的义务，并没有违反法律、行政法规的规定。上诉人称被上诉人叶荫昌过户登记属无效民事行为明显缺乏依据。综上，被上诉人叶荫昌与上诉人之间的房屋买卖关系是双方当事人的真实意思表示，没有违反我国法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定购房合同有效，于法有据。上诉人的上诉请求缺乏依据，请求依法予以驳回。

被上诉人在二审期间没有提供新的证据。

双方当事人均确认原审判决认定的叶荫昌于1998年8月6日领取讼争房屋的国有土地使用权这一事实有误，准确时间应为1999年8月6日。

本院经审查，对上诉人提出的上述事实异议予以确认。双方当事人对原审判决认定的其他事实没有异议，本院亦予以确认。

本院认为：被上诉人建海中心在与上诉人霍海英签订《购房合同书》时，讼争房屋尚未建成，亦没有办理预售手续。被上诉人建海中心没有明确告知其没有预售资格，也没有告知双方买卖房屋的性质，其没有尽上述告知义务的行为，属违反行政管理的，应由有关主管部门予以处理；而《购房合同书》也由于建海中心的签订时，其出售的房屋不符合商品房预售的行为违反法律禁止性规定而应当确认无效。但此后，被上诉人建海中心又与苏炳良（以苏凤琨名义）签订《广东省房地产买卖合同》，对原签订的《购房合同书》中违反法律禁止性规定的行为予以变更，维持了双方的房屋买卖关系，由于在签订《广东省房地产买卖合同》时，被上诉人叶荫昌的房屋已建好，并已向有关部门申请办证，符合二手房屋的交易条件，该《广东省房地产买卖合同》不违反法律禁止性规定，是有效合同，原《购房合同书》的无效性质不再影响双方房屋买卖关系。上诉人以叶荫昌在签订该合同时尚未领证为由，认为讼争房屋在签订《广东省房地产买卖合同》时仍不具备交易条件因此该合同无效，理由不充足，不予支持。上诉人上诉还认为苏炳良以苏凤琨名义签订《广东省房地产买卖合同》时未取得其委托授权，认为该合同对其没有约束力。因苏炳良在2002年4月代苏凤琨代为进行有关投诉及被上诉人建海中心对其进行答复等情况，被上诉人建海中心有理由相信苏炳良具有苏凤琨相关的委托授权，该情况符合《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，上诉人上述主张依据不足，不予支持。原审判决认为《购房合同书》符合法律规定应当有效的理据不充足，应予纠正。但其处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费2183元，由上诉人苏凤琨、霍海英承担。

本判决为终审判决。

审判长陈秀武

代理审判员谭洪生

代理审判员吴健南

二○○三年四月三日



书    记员胡    剑

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