[民事裁判书]黎国纯、马洁贞与广东发展银行佛山分行房地产买卖合同纠纷上诉案

懒人发贴 · 发表于 2010-4-3 11:56:40

黎国纯、马洁贞与广东发展银行佛山分行房地产买卖合同纠纷上诉案
——广东省佛山市中级人民法院(2003-4-14)

                              黎国纯、马洁贞与广东发展银行佛山分行房地产买卖合同纠纷上诉案

广东省佛山市中级人民法院

民事判决书

   (2003)佛中法民一终字第78号

上诉人（原审被告、反诉原告）黎国纯，男，1949年11月12日出生，汉族，住(略)。

上诉人（原审被告、反诉原告）马洁贞，女，1953年10月17日出生，住址同上。

委托代理人黎国纯，系本案上诉人。

被上诉人（原审原告、反诉被告）广东发展银行佛山分行。地址：佛山市季华五路广发大厦。

负责人郑谦明，系该行行长。

委托代理人李蕾、何洪，均系广东通法律师事务所律师。

上诉人黎国纯、马洁贞因房地产买卖合同纠纷一案，不服佛山市城区人民法院（2002）佛城法房初字第358号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。

原审判决认定的事实：1995年10月原告委托佛山市鸿业综合开发总公司海外发展公司销售其位于佛山市汾江南路57号的商业铺位。1996年1月16日，被告与鸿业公司签订了《购房合同》，由被告购买其中的7、8号铺位首层及二楼，总价款2815000元，付款方式为：合同签订后3天内付订金20万元，房管局正式受理买卖合同后10天内付款150万元，交房验收后60天内付款81.5万元，余款30万元在被告正式领取房屋产权土地使用契证后付清。逾期付款，余款按月息千分之十五支付利息。原告需在合同签订后半年内办好房屋买卖过户手续发给契证，如未能办理，被告有权要求原告退回所有购房款，并按月息千分之十五向被告支付已付款项的利息。合同还约定领取契证的手续费、税项按房屋管理有关规定执行。合同签订后，被告于1996年8月16日领取了商铺的《房屋所有权证》，并于1997年8月19日前分七次向原告共支付购房款270万元。2001年4月6日，被告代原告向佛山市国土局支付了商铺所在地块的土地出让金47282元（原告同意按49010元从被告应付房款中扣除），4月12日领取了《国有土地使用证》。

原审判决认为：原、被告双方签订的《购房合同》合法有效，受法律保护，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。原告在合同签订后半年内，未能将办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》的有关手续交付被告，已经构成违约，应当承担违约责任。由于原告未能履行合同规定的义务，致使被告于2001年4月6日代原告支付土地出让金后，才取得了商铺产权证明的所有契证，故原告认为被告领取《国有土地使用证》后未能支付剩余购房款已经违约的理由不成立，因为假如被告不代原告支付土地出让金，则不可能领取到《国有土地使用证》，也就没有了违约的条件。据此，对原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。鉴于被告已经领取了商铺的所有产权契证，合法取得了商铺的所有权，故应按合同约定，在扣除了垫付的土地出让金后，支付全部余款。原告未能在合同签订后半年内提供房屋买卖过户手续给被告，被告已明确知道自己的权利受到侵害，但被告直至2002年8月原告起诉后，才向法院主张权利。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，被告要求原告支付违约金的请求已超过二年的诉讼时效，该项请求本院不予支持。原、被告双方买卖房屋的行为发生于1996年1月，按照当时施行的《契税暂行条例》第三条的规定，土地房屋买卖的买契税应由承受人缴纳。1997年10月1日起施行的《中华人民共和国契税暂行条例》也规定了转移土地、房屋权属，承受的个人为契税的纳税人。故被告要求原告承担50%的契税等费用，没有法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百五十九条的规定，判决；一、被告黎国纯、马洁贞在本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广东发展银行佛山分行支付购房款100990元。二、驳回原、被告的其他诉讼请求。

宣判后，两上诉人均不服，提出上诉，认为：一、上诉人与被上诉人签订的《购房合同》约定上诉人向被上诉人购买讼争房屋的价格为2815000元，上诉人已向被上诉人支付了购房款2749010元。对此，被上诉人在起诉状中也已确认，且原审判决也认定了这一事实，那么上诉人欠被上诉人的购房款应是2815000-2749010=65990元，而原审判决上诉人向被上诉人支付购房款100990元，该数何来。二、原审判决认定上诉人代被上诉人向佛山市国土局支付了商铺所在地块的土地出让金47282是事实，但认为该土地出让金是被上诉人同意按49010元从上诉人应付房款中扣除和认定上诉人向被上诉人共支付了购房款2700000元没有事实和法律依据。根据被上诉人向法院的起诉，其已确认上诉人共支付了购房款2749010元的事实，只不过当上诉人提出反诉要求其支付土地出让金时，其才强硬说这2749010元已包含了土地出让金，原审就凭这进行认定是错误的。1、上诉人在起诉状中明明确确地确认上诉人在合同签订后共支付了2749010元，并没有说明包括了上诉人代付的土地出让金；2、上诉人的土地出让金是2001年4月6日才向佛山市国土局支付，在上诉人提出反诉之前，被上诉人根本不知道上诉人支付土地出让金的具体数额，只是在上诉人提出反诉后，因2749010元尾数与上诉人支付的土地出让金47282元相近，就强硬将这笔数说成是上诉人代交的土地出让金；如果按被上诉人后来所说上诉人只支付了2700000元，加上代付的土地出让金47282元，那么上诉人共支付房款的数额是2747282元，也不是2729010元。可见原审认定2749010元是包括上诉人代付的土地出让金是错误的。因被上诉人是房屋的出售方，所出售房屋的土地应是国有土地，因此土地出让金应由被上诉人支付。三、根据上诉人与被上诉人签订的购房合同约定由被上诉人负责办理有关房屋产权、土地使用权契证过户的一切手续，手续费、税项均按房屋管理有关规定执行。实际上，在办理房屋产权证和土地使用权证的过程中，被上诉人违约，不但没有为上诉人办证，也不支付办证的有关手续费和契税，因此，上诉人所支付的契税费146119.4元也应按规定由被上诉人承担50%。四、根据上诉人与被上诉人签订的购房合同中约定，被上诉人在合同签订半年内为上诉人办理房屋买卖过户手续发给契证，逾期未能办理的,上诉人有权要求被上诉人退回所有购楼款。被上诉人并按上诉人所付款项的总金额付月息15厘。上诉人虽然在2002年8月才主张权利。但是上诉人不是主张要求被上诉人办证，而是主张被上诉人支付违约金，因为上诉人是2001年4月12日才领取《国有土地使用权证》，根据二年诉讼时效的规定，被上诉人应向上诉人支付自2000年8月至2001年4月11日之间的违约金是没有超过诉讼时效。因此，原审判决认为上诉人要求被上诉人支付办证违约金的请求超过二年的诉讼时效是错误的。为此，原审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审撤销原判，依法判令被上诉人向上诉人返还土地出让金及契税费用共120341.7元和支付逾期办证违约金329881.2元，判决上诉人只需向被上诉人支付购房款65990元，一、二审案件受理费由被上诉人承担。

被上诉人在二审诉讼期间未进行书面答辩，但其在二审复核时口头答辩认为原审判决正确，请求二审维持原判。

上诉人在二审诉讼期间向法庭提供了上诉人马洁贞致佛山鸿业综合开发总公司海外发展公司函件一份，以证明上诉人催促被上诉人办理房地产权证和要求支付逾期办证违约金的事实。

被上诉人在二审诉讼期间向法庭提供了佛山市鸿业海外发展公司与两上诉人签订的《补充协议》一份，以证明原审中上诉人承认自己支付了2749010元，实际欠款是10099元，是反驳上诉人在二审中提出的异议。

经举证质证，被上诉人对上诉人提供的证据提出是上诉人单方制作的，不予确认。上诉人对被上诉人提供的证据提出1、数字与合同约定不对，由于上诉人当时急于购房而受骗，且这是与佛山市鸿业海外发展公司的关系，与被上诉人无关；2、《补充协议》中约定上诉人支付35000元是做给其后的几家看的，实际没有这回事；3、双方确认的面积是232平方米，而不是协议中的236.4平方米。

上诉人对原审判决认定“合同签订后……于1997年8月19日前分七次向原告共支付购房款270万元”提出异议,认为实际上双方确认了上诉人共支付了购房款2749010元。另外,对原审判决认定“2001年4月6日，被告代原告向佛山市国土局支付了商铺所在地块的土地出让金47282元（原告同意按49010元从被告应付房款中扣除）”提出异议,认为原审这样认定没有依据。

被上诉人对原审判决认定的事实没有提出异议。

经审查：本院对原审判决认定的事实予以确认。此外，本院还确认如下事实：1996年7月9日，两上诉人与佛山市鸿业综合开发总公司海外发展公司签订一份《补充协议》，约定讼争的商铺新增加面积由两上诉人补偿35000元。

本院认为：上诉人与被上诉人签订的《购房合同》是双方在平等自愿的基础上签订的，没有违反国家法律的强制性和禁止性规定，是有效合同。根据合同的约定，被上诉人需在合同签订半年内办好房屋买卖过户手续发给契证，逾期未能办理，上诉人有权要求被上诉人退回所有购楼款。并需按上诉人所付款项的总金额付月息15厘。被上诉人未依合同的约定在合同签订后的半年内办理房屋过户契证给上诉人，实属违约，应承担违约责任。因房屋过户契证包括《房屋所有权证》及《国有土地使用证》。讼争房屋的《国有土地使用证》是由于被上诉人没有向国土部门支付土地出让金而一直未办理，后该证在上诉人向国土部门代付了土地出让金后才取得，此间，上诉人与被上诉就土地出让金的支付进行交涉，上诉人没有理由不向被上诉人主张办证及支付违约金。因此，原审判决认为上诉人要求被上诉人支付逾期办证违约金的请求超过二年的诉讼时效欠妥，应予纠正。由于被上诉人未依合同的约定为上诉人办理房屋过户契证，其应向上诉人支付逾期办证的违约金。但合同约定逾期办证的违约金以月息15厘计付过高，应以同期同类商业贷业利率计付较为合理。由于上诉人只主张被上诉人支付2000年8月10日起至2001年4月11日止的违约金，因此，本院对其余部分不予审理。有关上诉人已付购房款的数额问题。因上诉人只提供270万元的付款证据，且其在一审开庭时也确认了被上诉人主张的已付购房款2749010元是包括了土地出让金，真正已付的购房款是270万元，故上诉人认为所付的购房款2749010元不包括土地出让金的理由不充分，本院不予支持。虽然上诉人与被上诉人签订的购房合同中约定讼争房屋的售房总金额是2815000元，但双方于1996年7月9日签订的《补充协议》中约定新增加面积由上诉人补偿35000元，即讼争房屋的售房总金额是2850000元，减去上诉人已付的270000元，上诉人实欠被上诉人的购房款是150000元，由于被上诉人只主张上诉人支付100990元，本院对其余部分不予审理。根据《契税暂行条例》和《中华人民共和国契税暂行条例》的规定：房屋买卖的契税应由房屋的承受方缴纳。因此，上诉人上诉主张其所交纳的契税费等由被上诉人承担50%的理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第二项的规定，判决如下：

一、维持广东省佛山市城区人民法院（2002）佛城法房初字第358号民事判决的第一项；

二、撤销广东省佛山市城区人民法院（2002）佛城法房初字第358号民事判决的第二项；

三、被上诉人广东发展银行佛山分行于本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人黎国纯、马洁贞支付逾期办理房屋产权土地使用契证的违约金（违约金从2000年8月10日起计至2001年4月11日止，以中国人民银行规定的同期同类商业贷款利率计付）；

四、驳回上诉人黎国纯、马洁贞和被上诉人广东发展银行佛山分行的其它诉讼请求。

五、上述给付款项，若逾期给付，则按中国人民银行规定的同期同类商业贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一、二审受理费各13094元，合共26188元，由上诉人黎国纯、马洁贞和被上诉人广东发展银行佛山分行各负担13094元。

本判决为终审判决。

   审判员黄丽雄

代理审判员谭洪生

代理审判员吴健南



二00三年四月十四日

      书记员胡       剑

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