[民事裁判书]梁兰英与顺德市容桂区房产服务公司、顺德市容桂区商贸集团总公司、顺德市工商物价局容桂分局商品房买卖合同纠纷上诉案

无心之得 · 发表于 2010-4-3 11:57:30

梁兰英与顺德市容桂区房产服务公司、顺德市容桂区商贸集团总公司、顺德市工商物价局容桂分局商品房买卖合同纠纷上诉案
——广东省佛山市中级人民法院(2003-4-22)

                              梁兰英与顺德市容桂区房产服务公司、顺德市容桂区商贸集团总公司、顺德市工商物价局容桂分局商品房买卖合同纠纷上诉案



广东省佛山市中级人民法院

民事判决书

（2003）佛中法民一终字第535号

   上诉人（原审原告）梁兰英，女，1968年1月13日出生，汉族，住(略)。　　　　　　　

委托代理人朱小明，广东海顺律师事务所律师。　　　　　　　

   被上诉人（原审被告）顺德市容桂区房产服务公司（下称容桂房产公司），住所地：佛山市顺德区容桂镇桂新西路20号。

　　法定代表人郭云婵，经理。

　　被上诉人（原审被告）顺德市容桂区商贸集团总公司（下称容桂商贸总公司），住所地：佛山市顺德区容桂镇桂新西路20号。

法定代表人王健南，总经理。

容桂房产公司、容桂商贸总公司的共同委托代理人梁润坚、陈志荣，均是容桂房产公司员工。

被上诉人（原审被告）顺德市工商物价局容桂分局，住所地：佛山市顺德区容桂镇容奇大道。

法定代表人杨国英，分局局长。

　　原审被告中国建设银行顺德市支行，住所地佛山市顺德区大良镇鉴海北路。

　　法定代表人欧政，行长。

梁兰英因商品房买卖合同纠纷一案，不服原广东省顺德市人民法院（2002）顺法民初字第3515号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2003年4月3日询问了梁兰英的委托代理人朱小明、容桂房产公司、容桂商贸总公司的委托代理人梁润坚、陈志荣。本案现已审理终结。

原判认定：1995年7月，顺德市桂洲镇人民政府为发展经济，经顺德市人民政府同意拆迁改造外村旧市场并把该地段建成商住楼。2000年1月21日，容桂房产公司与梁兰英签订《订购房屋协议》一份，约定：将座落于容桂区外村桂馨楼 D座302号出售给梁兰英，价格 135547.20元；容桂房产公司可协助梁兰英办理领取各种契证（房产证）手续，费用由梁兰英负责。协议签订后，梁兰英依约付款，容桂房产公司也将房屋交付给梁兰英使用。2000年7月，顺德市规划国土局批复同意把外村市场的拆迁地出让给容桂商贸总公司作商业住宅用地，同意该拆迁地建设的商住楼命名为“桂馨楼”。容桂商贸总公司于2000年7月办理了用地许可证。2002年4月，容桂商贸总公司取得桂馨楼的房地产权证。容桂商贸总公司取得房地产权证后，即通知所有购买桂馨楼的住户办理分宗手续，以便购买者办理房地产权证。梁兰英以容桂商贸总公司叫其办理有关手续时签订的合同不是商品房购销合同会损害其合法权益为由而不同意签名，以致至今未能办理产权证。梁兰英于是提起诉讼要求容桂房产公司为其办房产证，并认为根据宣传单张等资料认定容桂商贸总公司、顺德市工商物价局容桂分局、中国建设银行顺德市支行是有投资和经营桂馨楼的，要求其承担连带责任。另查，容桂房产公司是容桂商贸总公司的子公司，性质均是集体所有制企业。

原判认为：容桂房产公司作为容桂商贸总公司的子公司，对外不具有独立的主体资格，因此相应的行为后果应归容桂商贸总公司承担。梁兰英与容桂房产公司签订《订购房屋协议书》时，虽然桂馨楼并没有领取相关的产权证明，但在本案立案受理后，桂馨楼的房屋产权已经房产部门核定为容桂商贸总公司所有，因此，梁兰英与容桂房产公司之间的购销合同合法有效，予以确认，并据此确认合同当事人为梁兰英及容桂商贸总公司。梁兰英及容桂商贸总公司均应按合同约定履行各自的义务。而在履行合同的过程中，容桂商贸总公司在桂馨楼领取了总契证后，已通知梁兰英就办证事宜到房产部门办理登记手续。而梁兰英拒绝协助履行，致使房屋产权至今未核定在梁兰英名下，该后果系梁兰英的违约行为造成的，应由其自行承担责任。梁兰英在本案中的诉讼请求是要求为其办理房产证，却不配合办理有关的手续，因此，梁兰英的诉讼请求无理，依法应予驳回。至于梁兰英提及的容桂商贸总公司办证的方式会损害其合法权益的主张，未能提供证据，且若办证后真的损害了其合法权益，梁兰英可另行起诉要求被告承担相应的责任。故梁兰英以此作为不配合办证的理由不充分，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：驳回梁兰英的诉讼请求。本案诉讼费100元，由梁兰英承担。

宣判后，梁兰英不服，上诉称：一、原判对梁兰英提供的“证据四”的真实性不予认定错误。梁兰英提供的“证据四”虽然只是复印件，但“证据四”是桂馨楼的建设工程规划许可证，竣工验收证明书，用地许可证等的复印件。众所周知，这些证据只能是由该楼的建设单位而非购房户特有。因此，容桂房产公司、容桂商贸总公司作为建设者如果对上述复印件内容的真实性有异议，其有义务出具原件。其不出具，则根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第75条的规定，推定梁兰英主张的“证据四”的真实性成立。二、原判对梁兰英提出的关于原审四被告均无商品房开发经营资格的主张不予采信错误。1、梁兰英主张原审四被告无商品房开发经营资格，而四被告不能举出商品房开发资质证书，也举不出售楼证。因此，四被告无商品房开发经营资格，这是客观存在的事实，由不得原审法院“不予”采信。2、原审法院“不予”采信的理由是房屋已确权给“容桂商贸总公司”，因此认为容桂房产公司无商品房开发经营资质无“实质”意义。这是毫无理由的。因为，容桂房产公司出面与梁兰英签订的是以“商品房”购销为内容的合同，如果本案合同的开发经营者没有商品房的开发经营资质，这就意味着是非法“经营”，意味着开发经营者不懂房屋开发经营管理，这可能导致工程质量低下，消费者受到欺诈，人身和财产安全受到威胁。除此之外，开发经营者如果没有资质，则其盖楼的行为不属“开发经营”，这将出现国家在土地出让金以及经营税费等方面收入的减少，直接使国家经济利益受损。广东省高级人民法院《关于〈合同法〉施行后如何认定房地产开发经营合同效力的指导意见》第一条第四款明文将合同主体是否具备房地产开发经营资格，作为合同是否有效的主要方面来考虑。因此，探索本案“商品房开发经营者”有无相应资质，这是关系本案合同是否有效的重大问题。虽然现该房屋确权给容桂商贸总公司，但这并不能改变梁兰英此前与之所签合同是商品房购销合同（非一般房屋买卖合同）以及此前容桂房产公司、容桂商贸总公司所从事的系房屋开发经营行为的法律事实。三、原判认为梁兰英拒绝在容桂商贸总公司所提供的另一类型的房屋买卖合同上签字是违约行为，这完全是错误的。容桂房产公司、容桂商贸总公司的行为是盖楼卖，其与梁兰英签订的合同明文约定是买卖商品房，其宣传资料也表明是开发经营楼盆。商品房买卖是特定的房屋买卖，在该买卖关系中，双方的法律地位是商家和消费者的关系，其中开发商有对商品房的质量负责，有进行房屋保修、维护的义务。而在一般房屋买卖关系中，买卖双方的法律地位纯属买方和卖方的关系，买方享受不到消费者的权益，卖方也没有开发经营者的法律义务。容桂房产公司、容桂商贸总公司利用政府部门的某些优势自行盖房卖，房屋盖成卖出后，却在房屋办证过程中遇到国家政策，法律规定的麻烦，实在无法逾越，就自办房产证，然后要求购房户与之另签合同，使非法经营房地产开发的行为变成“卖自有房产”的行为，从而规避国家房地产开发经营的政策法规，达到变相经营房地产业务，偷逃国家有关税费，获取非法利益。因此，该房屋买卖行为是无效的。综上所述，请二审法院撤销原判；认定本案商品房买卖合同因容桂房产公司、容桂商贸总公司无商品房开发经营资质而无效。

梁兰英在二审期间提供以下证据：商品房买卖和房屋买卖合同样式各1份，证明商品房与一般房屋的买卖，法律地位、消费者享受的权益是不一样的。

容桂房产公司、容桂商贸总公司对梁兰英在二审期间提供的证据认为在一审时不提供，不予质证。

容桂房产公司、容桂商贸总公司答辩称：容桂商贸总公司是同意为梁兰英办理房产证的，本楼房已为办理分宗手续的其他业主办好了房产证。梁兰英不能办好房产证是由于其没有来办理分宗手续所造成的，与容桂房产公司、容桂商贸总公司无关。原审判决认定事实清楚，判决正确，请二审法院驳回梁兰英的诉讼请求。

容桂房产公司、容桂商贸总公司在二审期间没有提供证据。

经审查，对原审判决认定的事实，本院予以确认。

本院认为：梁兰英与容桂房产公司签订的《订购房屋协议书》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律规定，因而是有效的合同。由于讼争的桂馨楼房屋产权已经房产管理部门确认属容桂商贸总公司所有，因此，梁兰英上诉主张容桂房产公司、容桂商贸总公司无开发经营资质，故双方签订的合同无效，理由不能成立，本院不予采纳。容桂商贸总公司已履行通知梁兰英办证的义务，而梁兰英拒绝配合履行办证手续，致使房屋产权证至今办理至其名下的责任，应由梁兰英承担。据此，原审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由梁兰英承担。

本判决为终审判决。

审判长陈秀武

代理审判员谭洪生

代理审判员吴健南

   二○○三年四月二十二日

书记员胡       剑

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