[民事裁判书]周惠霞与顺德市顺成房产有限公司商品房预售合同纠纷上诉案

阳光假日 · 发表于 2010-4-15 12:38:59

周惠霞与顺德市顺成房产有限公司商品房预售合同纠纷上诉案
——广东省佛山市中级人民法院(2003-5-27)

                              周惠霞与顺德市顺成房产有限公司商品房预售合同纠纷上诉案

广东省佛山市中级人民法院

民事判决书

（2003）佛中法民一终字第1063号

上诉人（原审原告）周惠霞，女，1967年5月1日出生，汉族，住(略)。

委托代理人钟德强、董国楷，均为广东纵信律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）顺德市顺成房产有限公司（下称顺成房产公司），住所地：佛山市顺德区大良镇南国东路顺成大厦。

法定代表人黄纪棠，经理。

委托代理人沈庆，广东中信致诚律师事务所律师。

上诉人周惠霞因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2003）顺法民一初字第00157号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2003年5月20日询问了上诉人周惠霞及其委托代理人钟德强、董国楷、被上诉人顺成房产公司的委托代理人沈庆。本案现已审理终结。

原判认定：2000年10月3日，原、被告签订《绿茵花园代建房内部认购合同》一份，房屋的总售价1137600元。合同对交楼时间的约定为：被告同意于2001年4月30日将上述代建房锁匙交付给原告使用，并签署房屋交接单。对违约责任的约定为：被告不能按期交付原告所购代建房锁匙时，每逾期一天，被告向原告支付代建房总售价万分之五的罚金。对交楼标准的约定为：外墙贴高级瓷砖，室内墙身、天花板为水泥沙浆批荡、扫灰水，室内不设内间墙；窗户为高级铝合金窗，阳台配落地玻璃趟门；供水供电到门口，免收水电增容费；供气到户，免收小区管道燃气工程配套费；送可视对讲系统；配送马丁车库门；送不锈钢防盗网；管道燃气开户费、电话及公共电视工程配套费、开户费由原告自行缴付。2000年11月22日，原、被告签订一份《商品房购销合同》，约定商品房交付时间为2001年12月30日前。2001年2月27日，原告又与被告签订一份《补充协议》，约定由原告自行制造部分铝合金窗及防盗网。同年5月8日，被告按原告在合同中留下的地址发出挂号信一封通知原告收楼，原告承认收到了该通知。另查，被告开发并出售绿茵花园别墅在原、被告双方发生纠纷前已取得国有土地使用证、建筑工程规划许可证和商品房预售许可证。绿茵花园分两期开发，第一期122幢别墅，原告购买的房屋是其中一幢。李德强是绿茵花园122幢别墅业主之一，其所购买的房屋已办理了房地产权证（产权证号：粤房地证字第C1118609号）。再查，被告于2000年11月8日与顺德市建筑设计院有限公司及顺德市保顺工程建设监理有限公司签订《工程建设监理合同》，约定由该两单位负责绿茵花园工程的质量监理。2001年6月30日，顺德市建筑设计院有限公司、顺德市保顺工程建设监理有限公司及顺德市业兴建筑工程有限公司共同出具《工程初验报告》一份，对原告所购买的房屋评定为合格。佛山市顺德区规划国土局亦于2002年1月7日颁发了《顺德市建设工程规划管理验收合格证》。2001年11月9日，被告与顺德市电力工业总公司签订《临时供电合同》，约定绿茵花园工程建设的供电事宜，但至本案诉讼时，被告未能举证证明是否已为原告办好永久用电的使用手续。2002年4月18日，顺德市大良区立林电子有限公司出具《绿茵花园智能化小区管理系统布线及挂机实施方案说明》一份，证明2001年5月20日已完成总体联网布线及管材预埋工作，具体进户线已安装到每户的街门柱脚。2002年7月5日，顺德市燃料石油化工有限公司出具的《关于绿茵花园燃气管道完成情况说明》一份，证明绿茵花园别墅地的燃气管网部份已完成，但未有总体验收，按规定管道系统暂不能供气，需用气可由该公司提供专用钢瓶。被告于同年11月9日与顺德市电力工业总公司签订《临时供用电合同》，约定绿茵花园工程建设的供电事宜。2002年7月12日，顺德市规划国土局向被告发出《顺德市商品房权属证明书》，当中表明绿茵花园一期122幢别墅的竣工时间为2001年6月。2002年6月18日顺德区建设工程质量安全监督站向顺德区人民法院复函，称：对私人购地建单门独院住宅这类性质的房屋的完工质量验收，该站无作任何规定，对于私人购地建单门独院住宅这类性质的房屋，设计单位、施工单位及工程监理单位等有关单位出具的质量结论是否可作为交付使用的依据，建议征询规划国土部门的意见。后因原告认为被告交付使用的房屋不符合交付使用的条件，经与被告协商未果，原告起诉至原审法院。

原判认为：本案诉讼前被告已领取了《商品房预售许可证》。原告与被告签订的《绿茵花园代建房内部认购合同》和《商品房购销合同》及《补充协议》，是双方当事人在公平自愿、等价有偿的原则下签订的，是双方当事人的真实意思表示，其内容除《商品房购销合同》中有关价格条款外，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。因《绿茵花园代建房内部认购合同》签订在《商品房购销合同》之前，故应认为双方当事人在《商品房购销合同》中对相应条款进行了变更，故对于逾期交付讼争房屋的违约责任条款，应按《商品房购销合同》约定的条款处理，即从交付期限的第二天至交付之日止，按已交付的购房款以同期国家公布的银行固定资产贷款利率计付违约金；逾期超过30天，则按购房者累计已付款的1％支付违约金。但是，对于讼争房屋的交付期限条款，因《补充协议》是在《绿茵花园代建房内部认购合同》及《商品房购销合同》之后签订，故应认为双方当事人在《补充协议》中进行了变更，即讼争房屋的交付期限为2001年12月30日。原告向被告出具书面材料同意按《绿茵花园代建房内部认购合同》约定的总价及付款方式付款，并且也是按照《绿茵花园代建房内部认购合同》约定的条款来实际履行的，故应认为双方当事人对讼争房屋的总价及付款方式按《绿茵花园代建房内部认购合同》约定的条款履行。但是双方当事人为减少办证费用而故意在《商品房购销合同》中把房屋价款减低的行为，属于为逃避商品房交易税收为目的，故意变相减少商品房交易价格的行为，依法应确认无效。对于讼争房屋是否具备法定交付和约定交付条件问题，因被告依法取得了国有土地使用证、建筑工程规划许可证和商品房预售许可证，已符合商品房预售条件，同时，讼争房屋属于单门独院的低层建筑，各项设施也已完工并经过相应单位验收，在房屋竣工后，已由建设单位即被告组织设计单位、施工单位和工程监理单位进行验收，并依法取得了房地产行政主管部门即原顺德市规划国土局颁发的《顺德市建设工程规划管理验收合格证》和《顺德市商品房权属证明书》，甚至与讼争房屋同属绿茵花园一期项目的部分业主也已领取了房产证，故可确认讼争房屋自2001年6月起已具备法定交付和约定交付条件。被告认为讼争房屋已具备法定交付和约定交付条件，理由成立，予以支持。对于讼争房屋的实际交付问题，被告已于2001年5月8日按照原告提供的地址向原告投寄挂号信函通知原告收楼，原告也承认已收到收楼通知书，故应确认被告已按约履行了房屋交付义务，未构成违约，依法不应承担违约责任。讼争房屋已具备交付条件，被告也曾履行了交付义务，而原告未在收楼通知所给的期限内办理收楼手续，也未提供证据证明其在讼争房屋交付期限届满之日至起诉之日期间向被告要求交付房屋而被拒绝，故对于造成原告至今尚未能实际使用讼争房屋的后果，应由原告自己承担。但原告可随时要求被告交付房屋。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告周惠霞的诉讼请求。案件受理费7450元，由原告周惠霞负担。

宣判后，周惠霞不服，上诉称：一、原审判决在本案认定事实及适用法律方面均有错误。原审法院认为被告符合商品房预售条件，这一认定违反法律规定，因为：1、根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条的规定：房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）有建设工程规划许可证和施工许可证。房地产开发企业取得建设工程施工许可证是其预售商品房的法定条件，原审法院故意撇开被上诉人在取得施工许可证前即与上诉人签订了《商品房购销合同》这一事实来认定合同有效是错误的。2、根据《城市商品房预售管理办法》第七条的规定持有建设工程规划许可证和施工许可证是办理《商品房预售许可证》的法定前提条件，而本案的商品房购销合同是在2000年11月22日签订的，被上诉人的施工许可证是在同年11月27日取得的，故在签订《商品房购销合同》时，被上诉人尚未领取《商品房施工许可证》。在这样情况下，原审法院认定被上诉人在签订《商品房购销合同》时已符合商品房预售条件是不当的。3、原审法院认定讼争房屋已经过有关单位验收合格，并已取得了《顺德市建设工程规划管理验收合格证》和《顺德市商品房权属证明书》，甚至还有人领取了房产证，而认定讼争房屋自2001年6月起已具备法定交付条件。这纯粹是混淆是非的认定。（1）《建设工程规划管理验收合格证》与商品房法定交付条件是不能等同的。（2）被上诉人取得商品房权属证明书和房产证不能说明其商品房已符合法定交付条件，况且佛山市顺德区规划国土局及建设局两主管部门已明确答复，被上诉人的商品房权属证明及其业主的房产证是被上诉人采取欺骗手段取得的，应该是无效的。（3）佛山市顺德区建设局已明确答复，被上诉人采取非法手段办理工程竣工验收备案表，并用该备案表来骗取《商品房权属证明书》和房产权，违反《房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案管理暂行办法》的规定，工程竣工验收应无效。（4）房屋质量验收合格是竣工验收的前提条件，但直至现在被上诉人还未进行房屋质量验收。因此，《商品房购销合同》应是一份无效合同，原审法院认定讼争房屋已符合法定交付条件是错误的。二、原审法院适用法律错误。因为被上诉人在未取得施工许可证和预售许可证之前便与上诉人签订《商品房购销合同》，严重违反了法律法规的强制性规定，根据《合同法》第五十二条第五项的规定，该合同应该是一份无效合同，故原审判决认定合同有效于法无据。综上所述，请二审法院撤销原审判决，改判由被上诉人按《绿茵花园代建房内部认购合同》的约定，以房屋总价款每日万分之五从约定交楼之日起至符合法定交楼条件之日止向上诉人支付逾期交楼的违约金；本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。

上诉人在二审诉讼期间提供以下新证据：1、原顺德市建设局复函1份，证明顺成房产公司还没有办理绿茵花园一期商品房工程竣工验收备案手续。2、原顺德市规划国土局复函2份，证明必须办理工程竣工验收备案手续，方能办理商品房权属登记；如系采取欺骗手段获得权属登记的，将撤销其权属登记事项。3、通知1份，证明顺成房产公司还没有办理绿茵花园一期商品房质量验收及相关手续。4、申请1份，证明顺成房产公司自己认可并于2003年2月收到佛山市顺德区规划国土局的行政处罚方案，且缴交了相关罚款，并承认房屋安全质量还没有进行验收。5、原顺德市规划国土局2003年1月13日出具的复函1份，证明如果是顺成房产公司非法取得绿茵花园一期商品房的权属登记证明，该局依法将予以撤销。6、会议纪要1份，证明顺成房产公司的代表在召开业主会议时仍承认绿茵花园一期商品房还存在许多问题，约定的配套设施至今还有未落实的，并承认《内部认购合同》是双方的真实意思表示。7、原顺德市规划国土局2003年1月28日出具的复函1份，证明顺成房产公司绿茵花园一期商品房未办理竣工验收备案手续，顺成房产公司骗取房地产证，补办质量鉴定，其行为应当受到查处。8、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表1份，证明顺成房产公司向规划国土部门提供虚假备案表，骗取商品房权属证明书及房产证，顺成房产公司是将有主管领导签名的最后一页粘贴上去然后复印到备案表的。9、原顺德区建设局2003年2月13日出具的《关于绿茵花园一期商品房有关问题的答复》1份，证明绿茵花园一期商品房未经建设局竣工验收备案，顺成房产公司是通过不正当手段进行确权登记，应按有关规定查处。10、佛山市顺德区规划国土局顺规土行字[2003]1号《关于撤销“绿茵花园”商品房确权登记的决定1份，证明该局已决定撤销顺成公司“绿茵花园”商品房确权登记，注销原核发的权属证明书。

   经质证，顺成房产公司对上诉人提供的新证据1、2、3、4的真实性没有异议，但认为没有办理工程竣工验收备案手续，不能证明顺成房产公司的工程没有验收；顺成房产公司已经填写了备案表，已经放在国土所，没有把原件放到国土局；顺成房产公司所建造的工程已经规划、质量验收；顺德区规划国土局的复函是一些部门复函，并不是行政决定，这些复函均是业主向有关部门投诉有关部门作出的答复而已，并不起到撤销权属证明书或其他证书的效力；顺成房产公司对顺德区规划国土局的行政处罚交付罚款，只能证明顺成房产公司采取了配合态度，并不能证明顺成房产公司的商品房没有符合竣工验收的条件，而且设计、施工、监理等单位的验收报告和证明已证明了顺成房产公司办理竣工验收的事实。对证据5，真实性没有异议，但认为与本案无关；对证据6，真实性没有异议，认为会议纪要只是顺成房产公司的代表与部分业主会谈的过程的一些话题记录，并不能代表顺成房产公司对外或对本案的当事人的承诺。对证据7，真实性没有异议，但认为顺德区规划国土局现仍维持权属确认。对证据8，真实性没有异议，认为备案表不是骗取的。对证据9，真实性没有异议，认为顺德区规划国土局最终的结论是责成顺成房产公司补办手续，并不能改变绿茵花园一期商品房工程已经竣工验收的事实。对证据10，认为佛山市顺德区规划国土局房地产权发证科又已于2003年4月23日已恢复了“绿茵花园”商品房权属证明书及同意备案。

   被上诉人辩称：原审判决认定事实清楚，判决正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。

被上诉人在二审诉讼期间提交以下新证据：1、房地产权证1份，证明李德强是绿茵花园122幢别墅业主之一，其所购买的房屋已经办理了房地产权证（产权证号：粤房地证字第C1118609号）。2、佛山市顺德区商品房权属证明书及商品房销（预）售计划表各1份，证明佛山市顺德区规划国土局于2003年4月23日已恢复了顺成公司的“绿茵花园”商品房权属证明书及对“绿茵花园”部分商品房销（预）售计划表同意备案。3、房屋鉴定报告5份，证明“绿茵花园”商品房已进行鉴定，评定等级为可靠性I级。4、佛山市中级人民法院驳回申请再审通知书6份，证明谈丽芳等6人以所购买的“绿茵花园”不符合法定和约定交付条件及未办理竣工备案手续为由申请再审被佛山市中级人民法院驳回。5、特快专递详情单及同意鉴定回执9份，证明顺成房产公司已通知上诉人对其所购商品房进行房屋鉴定。6、业主迁户口、有线电视、报装燃气、用水证明单及户主签名表9份，证明上诉人已经收楼，并且装修入住。

   经质证、辩证，上诉人对被上诉人提供的证据1，认为不能证明被上诉人的商品房已经达到法定的交付条件，且产权人为李德强，并不是本案当事人，与本案无关；而且该产权证的取得是不合法的。对证据2，认为商品房权属证明书及商品房销（预）售计划表并不是“绿茵花园”商品房的全部，这是顺成公司为了应诉而炮制的，而且佛山市顺德区规划国土局在商品房权属证明书中要求顺成公司提供《房屋鉴定报告》原件，而顺成公司没有提供。对证据3，认为被上诉人是在讼争的商品房竣工之后才验收，如果是在竣工前验收，上诉人没有意见，保顺公司在竣工后验收，则需回避，同时，保顺公司是被上诉人工程的监理单位，其不能作为本案讼争商品房的鉴定单位，其作为鉴定单位所作出的鉴定报告是不公正的，该鉴定报告不能认定讼争商品房已达到验收合格的标准。对证据4，认为这是另一案件的当事人以未办理竣工验收手续，商品房不符合法定和约定交付条件为由申请再审而被佛山市中级人民法院驳回的，与本案不同，现上诉人提供的证据证实讼争的商品房还没有验收合格，现阶段被上诉人还在办理讼争商品房的质量验收手续，故该驳回申请再审通知书是在没有审理清楚的情况下作出的。对证据5、6的真实性没有异议。

   经审查，对原审判决认定的事实，本院予以确认。

另查明，上诉人按照《绿茵花园代建房内部认购合同》的约定，于2000年10月向被上诉人支付了房价款1037600元。双方在签订的《商品房购销合同》违约责任条款中对《绿茵花园代建房内部认购合同》逾期交楼的违约责任变更为：从交付期限的第二日起至交付之日止，按已交付的价款以同期国家公布的银行固定资产贷款利率计算违约金；逾期超过30日，按累计已付款的1%支付违约金。2003年3月29日，讼争的商品房由顺德市保顺工程建设监理有限公司作出《房屋鉴定报告》，评定等级为可靠性1级。同年4月23日，佛山市顺德区规划国土局在恢复了被上诉人的商品房权属证明书，并同意对讼争商品房销（预）售计划表备案。

本院认为：上诉人与被上诉人签订的《绿茵花园代建房内部认购合同》、《商品房购销合同》和《补充协议》，是双方当事人在协商一致的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，因而是有效的合同。因《绿茵花园代建房内部认购合同》签订在《商品房购销合同》和《补充协议》之前，故应认为双方当事人在《商品房购销合同》中对《绿茵花园代建房内部认购合同》相应条款进行了变更，所以对于逾期交付讼争房屋的违约责任条款，应按《商品房购销合同》约定的条款处理，即从交付期限的第二天至交付之日止，按已交付的购房款以同期国家公布的银行固定资产贷款利率计负违约金；逾期超过30天，则按购房者累计已付款的1％支付违约金。讼争商品房的交付期限由2001年4月30日变更为2001年12月30日前。由于上诉人已出具书面材料同意按《绿茵花园代建房内部认购合同》约定的总价及付款方式付款，并且上诉人亦按照《绿茵花园代建房内部认购合同》约定的条款来实际履行，因而讼争商品房的总价款及付款方式应按《绿茵花园代建房内部认购合同》约定的条款执行；应当指出双方当事人为减少办证费用而故意在《商品房购销合同》中将讼争商品房的价款压低的行为，属于损害国家利益的行为，应予以严厉谴责。对于讼争商品房是否具备法定交付和约定交付条件的问题，因上诉人依法取得了国有土地使用证、建筑工程规划许可证和商品房预售许可证，已符合商品房预售条件，同时，讼争房屋属于单门独院的低层建筑，各项设施也已完工并经过相应单位验收，在2001年6月已由建设单位即被上诉人组织设计单位、施工单位和工程监理单位进行验收，被上诉人并依法取得了房地产行政主管部门即原顺德市规划国土局颁发的《顺德市建设工程规划管理验收合格证》和《顺德市商品房权属证明书》，而且与讼争房屋同属绿茵花园一期项目的部分业主也已领取了房产证，有关房产管理部门在撤销“绿茵花园”商品房确权登记，注销权属证明书后又恢复了“绿茵花园”的商品房权属证明书。因此，上诉人是能够取得讼争商品房的《房屋所有权证书》的，故可确认讼争商品房自2001年6月起已具备法定交付和约定交付条件。同时，根据双方签订《补充协议》的约定，讼争商品房的交付期限为2001年12月30日，被上诉人已于2001年5月8日以挂号信的形式通知上诉人收楼，因而应确认上诉人已于2001年5月8日收到了其认购的商品房，被上诉人已履行了商品房交付义务。综上所述，上诉人上诉主张讼争的商品房不符合法定和合同约定交付条件，要求被上诉人按日万分之五计付违约金及交付商品房，理由均不能成立，本院不予采纳。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7450元，由上诉人承担。

本判决为终审判决。

审判长陈秀武

代理审判员谭洪生

代理审判员吴健南



   二○○三年五月二十七日



书记员邱雪碧

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