中国物权法及不动产法国际研讨会——美国的经验及其对中国的借鉴意义(二十)

　　??共有权益群体制度
    ??结合独立所有空间与公用空间、设施、服务以创造不动产价值及提高其流通性（二）
    ??普通法地役权
    ??共有权益群体制度采纳两种类型的普通法地役权：施役权（easement）与约据(covenant)。二者都是不动产上附着的具有所有权性质的利益。属于对世权。地役权的显著特征是其附着于土地，并且伴随土地一同流通转让（run with the land），或者伴随其它建筑物的转让而流通。
    施役权用于为了实现特定目的、而创设一项适用他人所有土地的权利。与中国的相邻权不同的是，施役权由个人财产所有者自主自发地协商议定权利的内容、范围与对价。在共有权益群体的公用财产所有权由业主联合会享有的情况下，个人业主对公用财产便享有施役权。
    ??约据用于创设限制性义务，要求某一块宗地的所有者承诺特定的作为或不作为。在计划开发行共有权益群体形态下，约据要求个人业主必须向业主联合会缴纳会费，这项约据伴随着宗地的流通而转让给后一任业主，有效地确定了每一位业主都必须向业主联合会缴纳费用。这是因为，保证公用财产的正常维护需要长期持续不断的资金供给。
    ??为了设立一个共有权益群体，建设项目的发展商要起草并且登记保存一份基础性文件，列举共有权益群体的各项内容与主要属性。文件包括业主联合会的组织结构、权力、与职责义务，个人业主在联合会的投票表决权、缴纳会费的义务、使用公用财产的权利，还包括修订文件的条款以及业主联合会的终止、解散。这份文件可以想象为共有权益群体的“地役权宣言”，类似于每个公司必备的章程。
    ??财产使用限制是地役权宣言的一个重要部分。这类限制一般是通过颁发禁令（injunction）,详细说明在共有权益群体内被允许的房地产使用方式实现的。法律并不规定财产使用限制的内容，而是留给房产开发商、以迎合潜在购买者口味的方式、对财产使用限制进行具体的设计。在美国，为住房消费者一般所接受的财产使用限制包括如下几种：
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    ??对非居住用途的限制
    ??常见的是，一切非居住用途都被禁止，不过在近几年，以住宅为经营场所、并且只引起少量的交通不便的经营活动开始被允许。这种关于居住用途的严格限制迎合了部分消费者的需求，他们力图避免自己的住所被商业带来的噪声和交通问题所干扰。在城市地区，一般还是可以见到“混合用途”的区域，允许有限的、受到严格限制的商业用途房产在居住区出现。
    ??外观设计方面的限制从住房高度到具体的建筑风格、色彩、整体环境和谐度等等问题，可简可繁。一般的条款都要求在进行任何建设、更改、破土之前，必须向业主联合会的设计监督委员会报请批准。而驳回申请的理由也是可详可略，简单的答复例如“与整体环境不适”就可以否决开工。
    ??机动车辆限制
    ??如果业主的私人财产包括车前的通行道，或者居住区内的道路属于私人所有，一般便会有条款禁止在道路上停泊大中型卡车或者露营用旅行车辆，禁止在街区内对车辆进行机械修理。
    ??宠物限制
    ??宠物限制在美国引起巨大的争议。一般的做法是，由发展商来决定是否订有宠物限制条款，并且预先向打算购置地产的顾客把情况说明。某些时候，新增订的宠物限制条款会产生很大的麻烦，因为原先的地役权宣言并无限养规定。
    ??多户混居限制
    ??在美国，多户混居一般都是出于经济方面的考虑。具有大量多户混居房的街区一般不受欢迎，地产价值也会降低。由业主联合会做出的私人间的禁止性约定（区别于政府规划部门制定的开发计划）有助于预防这种情况的发生。
    ??垃圾废物丢弃限制
    ??这种限制一般要求盛放袋装垃圾的箱桶必须保持整洁卫生，并且应当放在视线不可及之处。如果允许在便道上堆放袋装垃圾桶，则对摆放垃圾桶等待清理的时间做出限制。
    ??外墙表面视觉效果限制
    ??个人业主一般被要求负责保持其房产外墙表面的美观整洁。典型的分契共管楼宇的外墙，是由业主联合会管理的共有财产，限制一般也比较简单，仅要求个人业主不要在窗台阳台堆放杂物或者造成视觉污染。计划开发型共有权益群体的个人业主对外墙和单位房产的外形外观拥有所有权、控制权，因此，需要列明的限制条款也就更多、更具体详细。
    ??标记标志限制
    ??对标记标志的摆放进行限制的原因在于，标记一般都不美观，过多的商业标志符号会影响住宅小区的审美质量。
    ??混合开发区的宅居部分和纯宅居开发地段要么一概禁止搭放标志，要么对标记尺寸做出严格限制。对两种标记标志的限制特别容易引发争议：售房标志与政治标语。在待售房产上搭放出售标志在美国已经成为一项惯例。尽管业主们支持禁止标记标志的原则性规定，他们却都反对同一限制适用于售房标志。 同样地，在全国或地方性选举阶段，竞选人向居民派送可以摆放在草坪、前院的小型标牌也已经成为美国政治文化的惯例。为了适合以上列举的现状，某些立法机关已经特别允许摆放符合一定规格尺寸的售房标志，发展商在地役权宣言中也对售房标志做出例外的保留规定。
    ??【写作年份】2002【学科类别】民商法->民法总则