房产新政：私下避税交易“风险提示”

　　由于国家大力整顿房产市场，打击过热的炒房行为，出台了一系列的政策，如二年内卖房征收５．５％营业税、高档房征收４％高额契税等。为了规避国家政策，二手房交易中出现了一些新的规避行为。
　　记者从相关渠道了解到，许多卖房人为了规避营业税，买卖双方约定先私下交易，两年后再办理过户，而对于这样的房屋买卖行为，买房人势必要承担比较大的风险。
# q: W1 c3 S: n6 M2 z8 q　　对此，记者采访了江苏君远律师a>事务所葛蔚蔚律师a>，葛律师a>建议购房人要善于利用合同条款最大限度地保护自己的利益，减少风险，并提出了几点预防措施：
　　１、房价款支付：预留１０％－３０％
　　葛律师a>说，由于房屋暂时不能过户，买房人无法向银行贷款，因此二手房一般都是分期付款，买房人应特别注意留下一定比例的尾款，如１０％－３０％，等到办理产权过户后再支付，这样一来缓解资金压力，二来也起到防止卖方违约的作用。
有的二手房买卖双方约定由买方以卖方的名义为卖方偿还银行贷款，作为买方的房价款支付方式，在这种情形下，买方特别要注意证据保存，防止出现“出钱不留名”的现象。
　　２、房款支付时间要明确
7 y/ h  m; T" e% C　　对于房款支付的时间点问题，葛律师a>称，具体是指买卖双方要对房屋的交房时间、办证时间、每期付款时间，在合同中作具体明确的约定，并约定相应的迟延违约金，以敦促双方及时办理相关手续。
/ E. i8 M* r2 _+ ?$ p　　３、合同解除条件要约定
- L( Y0 k1 c6 U' T; |+ g　　由于这样的房屋买卖时间跨度长，过户时间晚，期间可能会发生各种各样预料不到的新情况、新问题，导致一方反悔的可能性还是比较大的，尤其是卖房人一房二卖或以卖过的房再作抵押的余地较大。对此，葛律师a>提议，对于合同解除条件须作明确的约定，并且约定高额的违约金，以防止任意撕毁合同情形的发生。
　　４、两证留存至关重要
( D4 {; K' x5 p% a) R: J; J7 b  N% k　　为防止卖房人一房几卖，然后“无影无踪”的情形发生，买卖双方最好协商，在买房人支付一定的款项后，两证由买房人留存，或放在公正的第三者处留存。
' O$ P3 B( n' l　　江苏君远律师a>事务所李淑君主任律师a>提醒市民，二手房买卖作为大额交易，涉及的方方面面比较多，而且情况各异，为了降低交易的风险，保证交易的安全，建议最好向专业房地产律师a>咨询，或请专业房地产律师a>代为起草合同，以免因合同条款的不完善、不严密而日后发生争议时，当事人的合法权益得不到有效的保护。