一个业主委员会的维权故事
秋天甫至，而南京的物业似乎也进入了多事之秋。9月5日，迎波亭业主委员会状告开发商讨要车库的官司开庭审理，早在此前，南京房管局已经被该业委会告上了法院。
8月29日，翠岛花城业主与物管长兴物业爆发激烈冲突，物业和开发商在无任何公示的情况下，擅自锯墙移门，将500平方米的小区公共用地变成停车场。愤怒的业主打出横幅游行示威，并强烈要求成立业委会维权。
7月23日，御水湾小区保安暴打业主，社会哗然。
“业主委员会仍然戴着一顶空帽子！”
孙启红，这位打过全国第一场物业官司的业委会委员有感而发。
8月22日，提请十届全国人大第二十三次会议审议的物权法a>草案显示，暂不对“业主委员会能否做诉讼主体”作规定。
这一消息让孙启红所在的江南名府业主委员会成员大失所望。
而早在3月15日，该业委会起诉南京房产局的诉讼刚被南京中级法院驳回，理由是：业委会不具备诉讼主体资格。
业委会为什么要告房产局？业委会到底是怎么运作的？业委会维权难在何处？业委会成员又有什么样的感受？本期的一个案例，或许能让读者体会到业委会的切肤之痛和心腹之患。
[新闻事件]
江南名府：为何状告房产局？
“状告房产局，我们也是被逼无奈！”
江南名府业委会樊主任告诉记者。他们的官司已经打了三次了。“房产部门只是被告之一，下面还要考虑物价部门等等”。
江南名府小区开工建设于2001年，2003年竣工销售。???
“明城墙下，秦淮河畔，一座建筑江南的大宅。”
这是开发商紫金地产为江南名府所做的宣传，应该说，江南名府在众多的楼盘中还是屈指可数的。可就是这样一座大宅，惹来了业主们的诉讼。
按照当初契约的第十五条，如果因为开发商的过错造成业主申领“两证”延误，每延误一天开发商必须每户赔偿50元。2004年，购买小区一期楼房的80多位业主们因为迟迟等不来房屋的“两证”，开始向开发商讨要说法。38家业主选择了诉讼，40家业主申请仲裁，这次维权结果是：法院判决开发商违约。
然而，事情还没有结束，许多业主发现，开发商的侵权问题远不止这个。“他们一边谈判，一边继续侵权。”樊主任说。
出于维权的需要，陌生的业主们聚集在一起，有人提议成立业主委员会，获得了大家的赞同。20多人加入了筹备小组，经过公推公选，成立了筹备委员会。在区房管局的指导下，2004年11月，小区的业委会终于成立了。
小区里存在的问题堆在刚成立的业委会面前。其中主要问题有三个：
一是小区二期工程完工后，开发商在地下车库搭建房子擅自销售。更让他们吃惊的是，开发商占用了小区的公用面积，而且还偷偷办理了两证。
二是小区内的幼儿园被开发商打入了销售成本，接着又擅自租给私人经营牟利。
三是小区内公用设施和景观池等处存在问题。
面对这些问题，一些业主激动地提出来：挂横幅、刷标语，封门抗议！业主委员会开会后决议：理性维权。因为状告开发商延期交房的官司让他们有了信心。
但怎样维权？
三个问题中的第一个就让人头痛。与开发商一次次交涉，结果仍让人失望：开发商手中握着房产部门颁发的两证，根本不理睬业委会的投诉。而根据业主们查阅到的资料，小区的公用面积属于全体业主，开发商无权侵占，房产部门更无权颁证。要从根本上解决问题，还要找房产局。
2005年11月，业委会以小区业委会的名义将南京房产局告上了建邺区法院。开发商被列为第二被告。诉讼请求是：要求房产局撤销发给开发商的地下车库销售许可证。
让业主没想到的是，12月法院即驳回起诉，理由是：业委会不具备诉讼主体资格。
业委会不服，随即上诉，他们的理由是：小区附属用房产权属于全体业主所有，但根据政策规定，它登记在业委会名下。业委会作为业主大会的执行机构，应当维护全体业主的权利，执行大会的决定。
2006年3月15日，南京中级法院行政裁定：驳回上诉。理由同样是：根据物业管理条例a>第十九条规定：业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。房产局向房产公司颁发房产证、销售许可证的行为与物业活动无关，业委会不具备提起行政诉讼的主体资格。
在此情况下，业委会无奈向小区发出了公告，要求业主们能站出来，以个人名义起诉房产局。
近日，建邺区法院一审开庭审理了江南名府一位业主诉房产局的行政案件，起诉人是小区业委会的前秘书。
结果尚不可知。
[一个标本]
我是这样当业委会主任的
“业主心事心中挂，东奔西走不求夸。若有他人问为啥，江南名府是我家。”这四句通俗好记的话被写在该小区业委会每本档案材料的扉页。
8月30日晚，在江南名府业委会狭小的办公室里，记者采访了业委会的樊主任和部分委员，热心的业主、已70余岁的施老先生也参加了进来。通过他们的谈话，记者真切地感受到了一个业委会的运作和难题。
800多住户与15名委员
江南名府小区占地6万平方米，建筑面积达11万平方米。住户846户，门面房38户，还有会所、幼儿园、车库等。
“房产商的侵权促使业主们团结起来维权，而维权行动又催生了业主委员会。”业委会的樊主任介绍说，“与开发商的官司加快了业委会成立的步伐。”
“江南名府业主委员会（筹备组）公告”这样显示：2004年9月12日下午3时30分，召开筹委会第一次会议，选出了组长和副组长。
筹备组人员经过认真讨论，进行了人员分工，共分为四个小组，1、业主公约的修订组、2、业主委员会议事规则的修订组、3、业主参选资质审核和联络组，4、大会工作准备组。
确定了业主大会的开会形式，决定首次业主大会为业主代表大会。
业主委员会委员的产生，采取自荐、联名推荐、联络组推荐的办法，选举产生业主委员会委员的候选人。各单元选出一个代表，再由单元的代表选出一个楼长作为业主委员会的委员的候选人，其他业主也可以独立参选，但必须要有十名业主的联名推荐，这是严格按照政府的有关规定来执行的。详细内容张贴在每一个单元的走道中。
在厚厚的档案材料中，记者翻看到了当时现场选举的照片。小区业主们整齐地坐满了会场，神情严肃认真。
“当时共有19幢楼，每幢出一人，另外加上两名推荐代表，这样共有21人参选，最终表决，选出了15人来。这就是业委会的组成人员。”委员会设主任一名，副主任两名。
委员的身份构成是：公务员、私人企业老总、教师、会计师、银行工作人员、国企党委书记、退休人员。年龄最大的60多岁，最小的34岁。
“15名委员已经是人数的上限了，开起会来效率上不会太高，但是，我们考虑的首先是代表性。”樊主任说。
在距《物业管理条例a>》正式实施一年后，2004年11月，江南名府业委会成立。
我们的官司“叫停”了南京车库销售
业委会成立后一个重要的工作就是继续维权。
与开发商交涉，争取被侵占的公用设施的权利；改造景观池，缓解水费负担；对业主反映的一些问题，推动物管和开发商去解决；换掉物管。
“在业委会的争取下，客观地讲，开发商在有些问题上还是积极配合的。但是，一旦涉及到重大的利益，开发商就采取不合作态度。比如小区的车库之争就是这样。”樊主任说。
“车库、会所等产权是属于小区全体业主，这是毫无疑问的，我们花了1000多元到规划和物价部门查阅了原始资料，可是现在，房产部门却为开发商办理了产权证和销售证，这当然侵犯了业主的权利。”
提到起诉房产局的官司，孙启红委员有些义愤和无奈。
发现了问题后，委员们曾经开会激烈讨论了许多次。在维权方式上，有人主张“把事情闹大”，这样才能引起社会关注。但是，经过争论，最后大家认为，为了维护小区的品位，展现全体业主理性负责任的形象，应该通过法律途径解决问题。
同时，考虑到这次行动是为了全体业主的公用面积维权，应该以业委会的名义起诉。另外，如果直接起诉房产商，诉讼标的要上百万，而且，也无法解决房产部门的颁证行为。在律师a>的建议下，业委会直接起诉房产部门。毕竟，是他们的行政行为侵害了业主的权利，另外，行政诉讼成本也小些。
“当然，几场官司的结果你也知道了。业委会的起诉被驳回，理由就是《物业管理条例a>》的那条规定，业委会没有诉权。”
1994年，南京新街口的某商场物业与业主发生了纠纷，时为业委会秘书长的孙启红代表业主与物业进行了诉讼，这是全国第一场物业官司。现在，十几年过去了，物业方面的立法显然有了进步，但是，孙启红仍然对其中存在的一些问题感到困惑。
“相关法律肯定了业委会存在的合法性，却对业委会的法律地位作了回避，这顶‘空帽子’意义又何在呢？”一直为诉讼奔波的孙启红质疑道。
他对物管条例中的“不得从事与物业管理无关的活动”也提出意见。他最大的不解是：物业管理活动难道就是打扫卫生、看门护院吗？业主的公共财产受到了侵害，业委会对此加强管理，必要时进行维权，难道这不是管理吗？如果连诉权都没有，业主们还要这个业委会干什么呢？
好在，他们绕开了这条奇怪的规定，选择了以业主的名义起诉，总算找到了救济的途径。“其实这样做，也是很别扭的。因为个人对绿地、车库、消防等等这样的共有财产举证起来是困难重重的。”
在诉讼中，他们体会到了这一点。例如，针对业委会质疑的开发商把车库、物业用房、会所等公用面积打入销售成本这一问题，开发商只向法庭提供了一份价格申请书，这不等于自说自话吗？如果职能部门不强制开发商公开销售成本，业主永远无法提供证据。
在一系列的纠纷中，有关部门也进行过协调和调查，对于开发商的违规行为，职能部门表示，只能罚款，没有办法彻底解决。
法律上架空了业委会，实践中得不到更好的社会支持，有时候甚至连一些职能部门都采取消极的态度。这让业委会感到切肤之痛。
“基层实践有时候比来自上面的推动更能促进法治的进步。”孙启红说。
“正是由于我们的官司，房管部门才出台文件，暂停了开发商卖小区车库。”
“在维权的过程中，我们始终注意方式方法，避免发生过激行为。业委会的工作其实是在消化社会矛盾，在这个意义上，业委会对于创建和谐社会a>、推进法治建设是有积极意义的。”樊主任说。
维权并不仅仅就是炒物管
物业纠纷中的另一个主角就是物业管理公司，不交物管费和炒掉物管是纠纷中最常听到的口号。
“在与开发商维权的同时，我们另一个重要的对象就是物管。我的感受是，相比较而言，和物管公司打交道要容易些。毕竟，我们花钱请他们来，他们当然要听业主的，表现不好就走人。”
郭总是一家公司的老总，也是业委会的委员。樊主任对他的评价是，热爱小区，盯物管盯得很紧，物管很怕他。
记者到小区采访前，在小区的业主论坛a>网上看到一篇稿子，反映小区物业存在的一些问题。
“这些反映我们也看到了，也在和物业交涉。其实我们一直在做这些事，只是业主们不知道罢了。”樊主任介绍说。
小区现在的物业是国信，之前的一家物管公司已经被他们炒掉了。
“炒掉物业是征求了小区业主的意见的，当然费了不少麻烦。当其他小区还在商议着炒物管的时候，我们已经过了这一阶段了。”郭总说。
“业委会监督物管公司的工作其实存在着一个斗争与协调的关系，可是，现实中，一些业主却狭隘地理解了这种关系。认为和物管斗的业委会就是好的，如果出面协调矛盾，就是不合格的，就是‘内奸’。这是许多业委会委员苦恼的地方。”
樊主任介绍了换掉物管以后的一段经历。
炒掉原物管后，业委会开始选新管家。一开始，业委会信心十足，认为这么好的一个小区，那些一二级资质的物管公司还不争着来？经过公开招标，结果竟没一家上门。他们便又将目光转向了马路对面云锦美地小区的物管，请他们就近接管。人家也拒绝了，理由是：原物管被炒掉，小区里面可能有矛盾，二手盘以后不好管理。物管费0.4-0.5元，利润太低，难以维持。
至此，业委会才了解了物管行情：一些矛盾小的小区物管要么确实服务好，但大多数是开发商自家人自管，开发商贴钱出房，目的是为了树品牌，比如万科。即使这样，有些小区过几年仍然会爆发矛盾，开发商遗留的问题过了保修期，物管公司的服务也就跟不上了。在这种情况下，少交钱多享受服务，找这样的物管公司当然是有难度的。
最终，他们从三级资质的公司里选了5家，经过答辩和业主投票，定下了一家来。
樊主任感叹说，监督物管公司的工作是长期的，稍一松懈就会出问题。他们已经吸取了以前的教训，在合同上制定了物管的违约责任，但在实际操作中，仍然有一些落实不到位。
“物业反映还有100多户业主欠缴物管费，这个我们也要了解。其实事情烦琐得很。”郭总说。由于人热心，他的家里经常围满了谈事情的业主。
“我是不会再竞选了”
“我是坚决不会再竞选了，太累。”郭总说。
该小区的业委会成立到现在已经两年了，到明年的11月就要改选。
他的公司在上海，要经常在南京和上海两地跑，时间对于他就是金钱。业委会委员是义工性质，“全凭着一颗公益心和自身的严格要求才支撑我这么做。”他说，“谁让我的家在这里呢。”业余时间，他喜欢拍摄小区的景观照，业委会办公室里的那张风景照就是他拍摄的。
对业委会的评价，他们都很自信。
“业委会的成员不拿一分钱报酬，只有业委会的秘书有津贴。”樊主任说，“我们好多委员都是企业老总，或者是机关的一把手，我们实行集体领导，我这个主任只是个召集人。在重大决议上实行表决制，一切按照决议行事。”
“我们在南京的业委会中不敢说最好，但相当规范。我们有正规的组织机构代码证，有银行账号、公章。而且，业委会的一切印信支票都是分开保管，没有决议，任何个人不能单独使用。这种制约手段是相当严格的。”孙启红说。
“业委会的遗憾是，开会时召集起来比较难，因为大家都有事情。刚成立的时候，我们几乎每周都开会，现在每月开一次，会议有时候要开到夜里12点。我们很希望业主们来旁听我们委员们开会，这样，能够促进业主对我们的了解。”樊主任说。
开庭时，没有一个业主来旁听
“作为业委会的一员，最苦恼的不是和开发商、物管的争斗，而是来自业主的误解。有些业主在不涉及自己的利益时，不太关心小区公共的事情，而一旦涉及到自己，就冲动地指责业委会不尽职。比如，状告房产局时，业委会贴出告示，请求业主们能去法院旁听助威，可是，第一次开庭时，没有一个业主前去，我们真的很难受。第二次开庭，只有70多岁的老施去了，又有一些业主怪我们不事先通知。他们哪里知道，快开庭了，法院才通知我们。再告示就来不及了。”孙启红说。
“起诉房产局的官司如果打赢了，当然大家都很满意。但如果败诉了，结果会怎么样呢？我们也不知道。业主们可能只关心结果，有谁爱听其中的过程呢？”郭总说。他们面临着的是内忧和外患。
“你可以不表扬我，但不能误解我，更不能随意侮辱我。”樊主任说，这是委员们的普遍心声。
“委员们没有一个得到家属支持的，基本都是反对。”孙说。
怎么提高业委会的代表性，怎样调动业主们的参与性，这是业委会要考虑的问题。
“业委会的委员们的确是业主们选出来的，但是当初出于维权的需要，大家可能并不熟悉，也有些盲目性。下一届改选，希望业主们能够认真选举，希望有更多的人参与到业委会的管理中来，来体验一下当委员的感觉，看看为业主服务到底累不累。”樊主任说。
业委会现在正在考虑推出一个新的举措，招聘业主监督员，对象为有素质有热情的退休人员。他们的工作就是监督物管、监督业主。他们也是业主，在劝阻业主的不良行为上有身份优势。这比业委会出面效果更好。目的是弥补业委会“悬空”的不足。
招聘方式通过各楼层推荐和自荐，最后向小区公示，如果超过三分之二的业主反对，则公示无效。
这是借鉴民政部在南湖小区试点的办法，据说效果很好。在重大事项上，业委会决议；在落实决议上，由监督员们来落实。这样，就能为业主切实服务了。
“我们希望，通过这种方式，能让更多业主参与进来，毕竟，小区是大家的。”委员们说。
[两点反思]
1、业委会法律地位：虚位以待的稻草人？
《物权法a>》(草案)起草小组成员、中国人民大学法学院教授王轶：
按现行诉讼法，公民、法人和其他组织都可以成为诉讼主体，一个组织自己不能独立承担责任的话，可以由组织成员来承担责任。某种程度上，没有诉权，没有救济就没有权利。而且，不让业委会享有诉权，也不符合通过这些社区自治组织来协调解决那些矛盾和冲突的目的。
海河大学商法研究所所长、南京大学法学博士王建文：
据了解，各国立法上对业主大会的规定有四种模式：德国模式认为业主大会不具有独立法人资格；法国承认业主大会具有独立法人资格；日本认为业主大会具有附条件的法人资格（以30人为限，业主人数30人以下的，不具社团法人）；美国传统理论都不承认建筑物区分所有权人会议（业主大会）的实体地位，但是在判例中，建筑物区分所有权人会议的法人地位得到普遍的认可。
从“诉讼便利”角度来看，业主委员会作为业主大会的诉讼代表人，其诉讼主体资格应予以确认，但其参加诉讼应该经过业主大会的授权。
2、业委会发展趋势：专业化还是雇主制？
徐州泉山法院民一庭审判长魏道升：
根据外国物业管理中的成熟经验，由业主委员会出资聘请对物业管理方面有专长的律师a>作为业主委员会的法律顾问，能够有效地对物业管理合同的签订及履行进行审查和监督，为业主委员会提供必要的法律帮助，促进物业管理企业依照合同约定、法律规定来尽职尽责地提供物业管理服务。虽然会因此增加业主的费用支出，但对于保障业主的合法权益至关重要。
此外，“业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以以自己的名义依法提起诉讼”。在即将于10月1日正式实施的《浙江省物业管理条例a>》中，首次在全国各省市地方性法规中就进一步提高业主委员会的地位作出这样的规定。
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