十里青山 发表于 2007-10-3 22:44:10

[转载]这是谁出的昏招:让房价象火箭一飞冲天

不难看出,在近几年德房地产调控中昏招频频,也就是这些昏招不仅没有稳定房价,反而向助推剂一样推动了房价的象火箭一样上窜。但遗憾的是,到目前为止,仍没有迹象表明这些昏会终止。

    总结至住房工作会议结束后的的房地产调控,可以归纳一下这些昏招。

    第一大昏招:紧缩银根地根

    在房地产调控中,却把紧缩银根地根作为手段。虽然后期高层传递出信号说要增加房地产供应量,但迄今为止,这个昏招仍在执行。

    既然房地产进行市场化,那么市场信号对于买卖双方来说都非常重要,直接影响供求预期。 之所以把它列为第一大昏招,在于这个政策绝对产生了南辕北辙的效果。本来房价高涨,民怨沸腾,稳定房价为第一要务。但是这个信号却传递出住房供给将会进一步减少,房地产将会进一步成为稀缺资源。直接产生的后果是,开发商有了涨价的借口,购房者感觉房子会越来越少。直接推高了房价。

    但遗憾的是,执行这个政策最好的借口是控制耕地,保持耕地的红线不被突破。实际上,很多房地产开发是和保护耕地毫无关系。

    第二大昏招 :胡乱征税、费

    在调控房地产中,征收的税种越来越多,如开发企业的税种有:税率为3%的契税;税率为5%的营业税;从30%到60%税率为四级累进税率的土地增值税;税率为营业税7%的城市维护建设税;税率为3%教育费附加税;税率为0.5‰的印花税……;二手房价交易中税种有:营业税(5.5%全额或差额计算征收) 、个税(按差额20%或全额核定) 、土地增值税(按全额1%或累进抵扣计算征收) 、印花税(合同价的0.05%) 、契税(合同价的1.5%) 印花税(合同价的0.05%)……,房地产税种如此之多,恐怕属于世界之最。

    因为存在着第一大昏招,这些税费自然而然地转嫁到购房者手中。

    更令人不可思议的是,因为房地产存在着严重的投机炒作行为,本来征收物业税,增大投机炒作者的房地产持有成本,是打击投机炒作的有效手段。却偏偏不用这个税种,却在二手房交易中征收高达5.5%的营业税,增大交易成本。在现实中,二手方交易的税种完全转嫁到购房者手中,增加了购房者的负担。令炒房者坐享其成。

    目前很多有见识的专家学者一再呼吁要增大房地产持有成本,降低交易成本,从而抑制房地产炒作,稳定房价。然而这种呼吁却从来没有被认真听过,仍然在执行有利于投机炒作而不利于自住购房者税费制度。

    这招之所以是第二大昏招,在于这招表面看似抑制房价,稳定房价,增加财政收入,限制开发商暴利益,但是却稀里糊涂地把刀刃砍刀本应保护的人身上。

    第三大昏招:把房地产定位为国民经济支柱产业

     把房地产定为于国民经济支柱产业,排名第三大昏招有点委屈,这招有可能比前两大昏造成更严重的后果。

     一国国民经济制发展,从来都是制造业或以新技术产业为主,这些产业才是支柱产业。很少有国家把房地产这种产业定位于支柱产业,可以看看发达国家,几乎没有这么做的。

    这个昏招的两大危害在于:

    第一,把房地产定位于支柱产业后,开发商和投机炒房者扩大投资,享有暴利就有名正言顺的理由。他们甚至可以大言不惭地说,我们从事的国名经济的支柱性行业,为国民经济发展做出了不可磨灭的贡献,享有暴利是正常的。

    第二,间接损害了其他产业的发展,房地产几乎没有什么技术含量,虽然与其相关的产业有五十多个,但这五十多个行业基本上都是耗费资源和人力,对于技术创新、产业机构调整、可持续发展有害无利。只能加剧资源的进一步透支,使钢铁、水泥等行业迅速发展,环保压力进一步增大。目前国际铁矿石谈判形势已经非常明朗,明年国际铁矿石价格仍会上涨。而迄今为止,钢铁行业虽然单位能耗有所降低,但总能耗仍然增大。这和房地产定位于支柱产业有密切关系。

     而标志民族工业水平汽车产业却没有享受到这个待遇。从战略发展来看,把房地产定位于支柱产业,注定将会为中国未来的发展带来负面影响。环境、资源破坏将会加剧。

    这个昏招直接影响看似不大,可能贻害无穷,从战略上会阻滞中国经济社会发展,后果很严重。

    第四大昏招:住房两条线,实行双轨制。

    毫无社会责任感的任志强一直强调在房地产上一定要做到“政府的归政府,市场的归市场”,换一句话说就是政府为穷人盖房子,开发商为富人盖房子。

     可笑的是,任志强的呼吁却被采纳了,而有见识专家的建议一再被当作耳旁风。房地产开发商的最终胜利了。看来,任志强真可以做建设部部长了!

    住房两条线,实行双轨制在理论上是没有根据的,在实际中也不会有效果。尤其是所谓的廉租房。笔者相信,廉租房最终会一塌糊涂。最终后果是,既浪费了土地又浪费了公共财政。

    必须重申的是,中国的土地制度是公有制,土地的收益必须让人民享有。而划分两条线后实际上是人为地划分了穷人区和富人区,使一部分人生活在很不体面的居住环境中。

    另外,出台的两限房、限价房、廉租房政策复杂,技术操作难度极大。经济适用房本来一直在实行,但人们都明白,真正应该享受经济适用房的人却没有享受到,经济适用房成了权力寻租的工具。房地产腐败更会严重。

    还有一个问题是,迄今为止,这些政府保障性的住房仍在纸上谈兵,给老百姓画饼充饥,很多地方政府消极对待保障性住房。一些政策也难有效执行。即使是顺利推行,笔者相信,最快这些保障性住房也只能在2010年以后才能见效。远水难解近渴。这种保障性住房只是一个美丽的童话。

     第五大昏招:支持、纵容投机炒房

     房价高涨主要的一个原因在于存在大量的投机炒房者,这些炒房者向蝗虫一样在全国各地横行肆虐,哪里有有利可图到哪里行风作乱。近期报道说,目前有3000亿外资在中国炒房。

    面对这种状况,在这几年的调控中,基本上不涉及炒房者,上面提到的迟迟不出台的物业税,不增加房地产的持有成本而增大二手房的交易成本就是一个证明。

    不仅不对炒房进行控制, 一些地方政府和部门还对炒房者进行支持,纵容,最起码是保持默许态度。其中银行等金融机构这方面做的最明显。

    必须清醒地认识到这样一个现实:中国人均占有土地面积少。炒房者多占一套房地产就意味着另一个家庭少了个住房机会。另外,中国土地也是公有制。炒房者会严重地影星社会公平。但是,一些人利用市场经济为借口,认为房地产炒作投机天经地义,过分强调房地产是投资品。炒车票是违法的,炒房是值得支持的。安居才能乐业,如果不能居者有其屋,哪里有社会的和谐和稳定呢?

    在调控中大肆炒房者不仅不限制,不仅不再政策上给予抑制,采取默许或支持态度,房地产价格焉能不飞涨?

    第六大昏招:地方政府和相关部委思维混乱,胡乱出台政策,胡乱呼吁解决住房问题。

    地方政府对于高房价导致的民怨,也采取了一些措施,但总的来看,这些措施杯水车薪,甚至还火上浇油。不仅起不到应有的作用,还往往招致报复性的反弹。应该可以肯定的是,在各各地方政府中,重庆市政府在房地产市场管理控制上令人刮目相看,但遗憾的是这个全国唯一健康的房地产市场也面临着冲击,投机炒房者也开始在此处兴风作浪。

    中央各部委在房地产调控上基本上是没什么作为。具有讽刺意义的是,据说连房价高涨的原因还没搞明白,前一阵子竟然组织到各地调研。不知道这些政府部委是不是神经太迟钝了。房地产价格高涨数年竟然不知道原因。

     最应该指出的是伟大的建设部,竟然出台了18个小时的文件,创造了历史纪录。即使是这样的业绩,建设部的副部长大人还反问记者:如果不调控房地产应该会怎么样?言外之意是,目前房地产价格高涨也是建设部的功劳。同时,呼吁鼓励租房。不知道建设部为租房者提供了多少可租的房源?

    事实上,房地产调控的昏招还不仅仅是这些,还有很多,笔者仅仅列出上面主要六条。从目前形势上看,中低收入者一直企盼的宏观调控能够稳定房价已经化为泡影,人们也开始对宏观政策麻木了。
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