新买房子没阳光 业主退房获支持

　　3月30日上午，南京市建邺区法院审结了一起因房屋采光不足而要求解除商品房买卖契约的案件。据悉，这是南京首例因“阳光权”纠纷而要求退房的案件，以往该类因“阳光权”纠纷诉至法院的案件均是以索赔或要求补偿为目的，这类案件的出现引起了人们极大的关注。
% @9 n3 @- d5 x' ^　　　　　　　　退房风波：框架顶棚“镂空”变“实心”
　　2004年9月10日，原告张志刚一家看中了由明星费翔做广告的河西某著名楼盘，该楼盘宣传广告是“精英主义生活观”。翻开楼书扉页，最让人心动的描述是：“家住市区经常听闻阳光权景观权之争，但在我们的楼盘这一切都不复存在——阳光景致全情接触。”张志刚在未现场看房的情况下，毫不犹豫地与被告南京某置业有限公司签订了一份商品房买卖契约，合同约定，原告购买被告开发的该楼盘06幢405室，总价款为566162元，原告先行支付了236162元的首付款，余款向银行做了按揭。2005年7月23日，张志刚在验房时发现，该房屋南立面外所伸出的框架顶棚影响了自家的日照和采光，一间卧室日照时间严重不足，而客厅和另一间朝南的房间则根本没有日照。经观察，“祸根”系房屋南立面外凭空多出来一段高大实心的框架顶棚，致使自家的日照和采光受到影响。张志刚翻看了当初由开发商提供的宣传楼书，发现五楼阳台与当初的沙盘不一致，原来“镂空”的框架变成了五楼住户“实心”阳台了，张志刚当即向开发商提出了整改意见。经交涉，开发商答复：该顶棚属主体结构，已无法更改。
　　11月3日，张志刚向置业公司提出了退房书面申请并提出赔偿请求；11月16日，在张志刚的要求下，置业公司工作人员陪同张志刚就日照情况作了现场观察和记录，结果证实，从上午9时30分至下午4时10分，各房间实际日照时间均不足1小时。由此推算，大寒日照时间更不会超过1小时了。
' l2 h: Z' U3 N8 w% M　　　　　　　　庭审激辩：是否执行了最低标准
( O. Z+ I4 K+ U8 `/ L' d* w! f　　2006年3月3日，张志刚向建邺区法院起诉，要求解除房屋买卖契约，并由被告赔偿银行利息及相关费用。
　　庭审中，双方就该房照射范围、日照标准、是否具备实际使用功能、赔偿责任范围等焦点问题争执不下。原告认为，根据《住宅设计规范GB50096-1999》和《城市居住区设计规范GB50180》的规定，当一套住宅中居住空间总数超过4个小时，其中要有2个获得日照，大寒日照不低于每天2小时是国家强制性最低标准，该房不能满足基本的正常居住使用功能，致使该房屋质量存在根本缺陷，无法弥补，已构成根本性违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条之规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可以请求解除合同和赔偿损失，包括因房屋设计缺陷造成原告至今在外租房居住的经济损失。
　　被告某置业有限公司答辩：本案并不因楼幢距离太近而存在采光争议，且房屋已经过相关部门竣工验收，符合国家标准；原告认为该房屋不符合国家强制性标准，其所提供的照片、现场观察记录等证据，并不足以证明其房屋日照严重不足；其次，原告在购买该房屋时，房屋已基本建成，故原告在购买房屋时也存在一定过错，只看了沙盘，并未到房屋实际现场查看；再次，原告拒收房屋，导致其损失扩大，此责任应由其自行承担。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
　　原告当即反驳，被告所提供的沙盘和房屋的实际情况严重不符，属于欺诈。对于是否现场实地看房，当时购买时，房屋尚未完全建成，无法客观评价外墙搭建物对房屋日照的影响。对于日照和采光问题，原告代理律师a>当庭请求法院现场勘察，或直接向有关部门申请鉴定。
% g: u' |& M8 M2 ?6 D　　最终，在法庭的主持调解下，被告南京某置业有限公司同意解除与原告张志刚一家的商品房买卖契约，全额退还原告购房首付款及银行贷款本息，并支付办理他项权登记费、公证费等全部费用。
' o' ]6 k9 @* s7 n　　[法官点评]
　　这是一起房屋买卖中因阳光对房屋照射的范围和时间引起的纠纷。业主认为所购房屋在大寒日照射到卧室窗台仅30公分，照射时间不足1小时，不符合国家住宅区设计规范。根据《城市居住区设计规范GB50180》的通知精神，大城市的住宅房在大寒日（即每年的1月20日左右，日照时间不得低于2小时），而该业主房屋的照射时间不符合规范。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条之规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可以请求解除合同和赔偿损失，应予支持。
　　当前国家大力提倡小康型、健康型住宅，设计的人性化、提高居住生活质量是商品房市场的潮流。由于阳光照射范围、时间严重不符合国家设计标准规范，对业主的身心健康有重要影响，且在开发商陈列的房屋沙盘中，5楼平台是镂空的，而实际建筑却不镂空，造成光线无法照射到4楼房间，因此，开发商对业主而言，有欺诈之嫌，故原告关于解除双方的买卖合同及赔偿损失的请求应予支持。