福州“勾地”勾出质疑 避免权力寻租成热点

福建省福州市白马南路两幅地块，因屡次遭流拍出镜率较高而成当地的“明星地块”，4月4日，福州市国土资源局发布公告称，这两幅“明星地块”将于4月24日至5月6日，以3.72亿元的起始价挂牌出让。
这一公告意味着，它们不再可能遭遇“流拍”的命运，因为已经有“婆家”至少愿意出价3.72亿元。现在需要等待的是，谁愿意出更高的价钱。这其中的玄机，缘于福州市近期推出的土地出让新制度———“勾地”，即土地预申请制度。
明星地块“身价屡降”
一年多来，福州土地市场遭遇了众多流拍、流挂，甚至有地块陷入“屡上屡流”的怪圈。2008年，福州招拍挂的土地共24幅，成交仅8幅。
白马南路的两幅地块，2007年9月总价曾飙到9.04亿元，楼面地价高达每平方米9953元。历经楼市寒流后，去年这两幅地块的起拍价降至4.36亿元，但多次上市均遭流拍、流挂。此番再度上市，其起价已降为3.72亿元。
尽管地产界已有“回暖”之说，但本月2日福州金山展览城因竞买人只有一家、而被迫以底价成交的事实证明，福州地产商拿地信心仍显不足。据此，有专家预测，这两幅“明星地块”虽然已“名花有主”，但有可能与金山展览城遭遇同样的命运，以底价成交，每亩仅为657.8万元，折合楼面地价约为每平方米3745元，这与4年前市区大部分地块的楼面平均价每平方米3500元相差无几。
为防流拍试行“勾地”
3月4日，福州市国土资源局发布预告，出让5幅国有建设用地使用权，并首次推行土地预申请制，白马路两幅“明星地块”名列其中。
用地预申请源于早年香港楼市低迷期惯用的‘勾地’制度，意在土地市场冷清时，防止土地流拍。土地出让金一直以来都是地方政府财政计划外的主要收入，福州市借鉴这一制度，显示出政府对提高土地成交率的迫切心情。
根据福州预申请模式，有意向拿地的开发商，将缴纳数百万元不等的预计保证金申请，并承诺其拿地价格不低于公布的起始价。而后，相关部门将组织拍卖或挂牌活动。预申请的开发商应当参加该出让地块的竞买活动，且报价不得低于其承诺的土地价格。如无其他应价者，该地块可按申请人承诺的价格成交(但不得低于政府评估价)。
近一个月来，白马南路的这两幅“明星地块”一经预申请公告后，即吸引了多家本土地产商的关注。根据这一模式，国土资源局发出挂牌出让公告，即意味着至少有一家大地产商缴纳了保证金，并承诺将以不低于3.72亿元的价格接盘。
值得注意的是，在规划指标方面，本次施行预申请制度的5幅地块的绿化率并未明确，其中一幅的商业比例也未定。业界认为，这些尚未明确的规划指标，将由有买地意向的地产商根据产品定位，与政府协商沟通后，提出更合理的指标。
在福州住宅市场呈现小阳春态势后，福州市实行的这一制度被视为“2009福州土地市场的风向标”，然而，这一风向标是否就能证明福州地产界“复苏的气息”，这样的判断还为时尚早，因为针对“勾地”制度本身的利弊争议还从未停止过。
如何避免权力寻租
“勾地”制度出台后，曾有过很多不同声音。
对于地方政府而言，实行“勾地”制度，可以在土地出让前，摸排买家的实力和买地意愿度，使得土地供应、成交价格更接近市场需求，避免流拍频频影响市场信心。而且，由于“勾地”成功者“必须以不得低于其承诺的土地价格”买入，也使得土地贱卖的情况得以避免。
但质疑的声音显然要大得多。
由于“勾地”制度始创于香港，有地产专家质疑，内地城市实行“勾地”制度并不是很适合，土地底价的确定就是一个问题。实行“勾地”制度后，决定土地交易价格的因素不再是供求关系，而是政府的意愿。一位著名地产商曾直陈其弊：任何有利于扩大地方局部利益与经济收益关联度的政策，都可能更大限度地阻碍市场经济发展和资源有效配置。一位业内人士亦表示，政府作为土地出让的主导者，本来就已从土地拍卖中获取巨额收益，而“勾地”制度将更强化了这部分收益的最大化。政府将关起门来制订勾地表上每块土地的底价，并不时作出调整，整个过程是不透明的。这就为权力寻租提供了天然的良机。假如开发商通过行贿等手段，获取政府勾地的底价，他们便可以掌握主动权，在竞争中占据优势位置。
除此之外，众多小地产商对于这一制度也不赞同。因为这一制度使土地话语权更集中到那些有实力的大开发商手中，中小开发商的生存空间将被进一步挤压。（郭宏鹏范传贵）