法官提醒:城镇居民购买农村房屋的买卖合同无效

新华网呼和浩特５月２０日电（李富、王志强）日前，内蒙古自治区敖汉旗人民法院审结了一起涉及城镇户口居民购买农村集体所有宅基地及地上附属房屋的案件，经调解双方达成协议，法院确认房屋买卖合同无效，终止了房屋买卖合同的履行，彼此退还了房屋及购房款。

据敖汉旗人民法院介绍，２００７年１０月２２日，杨某与宋某签订房屋买卖合同，杨某将这套房屋及所属土地出售给宋某，约定了价款，宋某当日给付杨某一部分购房款，余款约定于２００８年６月１日前给付。此后房屋交付给宋某管理使用。但到约定期限后宋某因故未给付杨某剩余房款。杨某遂将宋某诉至敖汉旗人民法院，要求给付剩余房款，宋某亦提起诉讼，要求确认房屋买卖合同无效。经审理发现，宋某为城镇居民，这也就意味着杨某私自出售集体所有土地及附属房屋的行为违反了相关法律规定，故此房屋买卖合同应属无效。最终经法院主持调解，杨某与宋某达成了协议，终止了该房屋买卖合同的履行，宋某将房屋等退还杨某，杨某将宋某所缴纳房屋款退还宋某。

城市规划区以外的集体所有土地能否未经征用转为国有土地就可直接出让呢？据法官介绍，关于这个问题，《城市房地产管理法》第八条未作出明确规定，是考虑了与《土地管理法》的衔接问题。该法原第二条第四款规定：“集体所有的土地使用权可以依法转让。土地使用权转让的具体办法由国务院另行规定”。这里所指的集体所有土地的使用权转让，包括集体所有土地的使用权出让。虽然这一条规定为集体所有土地的使用权转让开了口子，但目前国务院尚未就集体所有土地的使用权转让问题作出规定。因此，当前城市规划区以外的集体所有土地的使用权出让尚没有法律依据，也就是说还不能直接出让。

法官说，从受理案件中涉及的房屋买卖合同来看，虽然交易标的物一般是地上建筑物，但在我国强调房地一体的法律背景下，实际交易标的也包括了宅基地。这与我国严格限制宅基地流转政策也是相违背的。法官介绍说，农村宅基地有以下特点：一是所有权归集体经济组织；二是使用主体是农村居民，即是集体经济组织内的成员；三是只能由使用权人利用宅基地建造住宅及附属设施，供其居住使用，不能将宅基地转让；四是具有福利性，基本上是无偿使用。由此可见宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定身份相关联。２００４年１０月２１日国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。因此根据国家政策，非集体经济组织成员因购买农村宅基地或房屋而与其订立的买卖合同应当无效。