“搬迁”替代“拆迁” 新条例草案最快春节前公示

与会专家透露，即将取代《城市房屋拆迁管理条例》的新条例草案中，“拆迁”的概念即将成为历史，并由“搬迁”的概念取代。
昨天的座谈会由国务院法制办副主任郜风涛主持，来自住房与城乡建设部等部门的人士参加了这次座谈会。
　　“拆迁”概念即将成为历史
参加座谈会的北大法学院副院长沈岿介绍，《国有土地上房屋征收和补偿条例》草案文本中“拆迁”一词没有再出现在文本中，转而由“搬迁”一词取代。沈岿乐观地估计，“新条例草案最快会在春节前向社会公众征求意见”。
参加座谈会的北大法学院教授王锡锌说，“不管是制订的过程还是新的条例草案文本本身，都朝我们所期待的方向有了实质性的变化。”
王锡锌认为，“拆迁”一词由“搬迁”取代，这“既有‘名’的变化，又有‘实’的变化”。沈岿解释说，“搬迁”的基本理念是，在“公共利益”的名义下，经过“征收”程序后，房子归政府了，拆与不拆由政府决定，可能政府还有别的用途不拆除了，但房子里住的人要搬走了。
与会专家肯定新条例草案
昨天，郜风涛接受记者采访时未透露座谈会内容，他表示，国务院法制办会在草案向社会征求意见时向社会做出解释。
王锡锌介绍，昨天与会专家对新草案的基本框架是肯定的。而据沈岿了解，前天国务院法制办组织召开了座谈会，全国人大常委会法工委和最高院、城乡与住房建设部、工业与信息化部等部门参加了会议，这些部门对新草案的总体框架都是支持的。
有8名专家参加了昨天的座谈会，除了沈岿和王锡锌，还有中国政法大学终身教授江平、中国政法大学法学院院长薛刚凌、国家行政学院教授应松年、中国人民大学副校长王利明、人大法学院副院长王轶、北大法学院教授姜明安。关键词1 利益区分
草案不含非公共利益征收
强调因“公共利益”征收搬迁
沈岿介绍，新条例草案强调“征收”和“搬迁”都是为了“公共利益”。草案不写“‘非公共利益’需要”部分，准备将“非公共利益”单独成文，但他不知道这个“文”会在什么时候以什么形式下发。
沈岿对这一做法表示理解。他解释说，为了“‘非公共利益’需要”来“征收”和“搬迁”比较复杂。原则上，为了“非公共利益”而征收和补偿是一种民事关系，但又不是完全的民事关系，因为这也涉及到土地用途的改变，涉及到政府同意许可。
沈岿认为，“‘非公共利益’需要”不是新条例中两三个条款所能解决的，这样反倒说不清楚，还可能引起新的问题，不如单独成文。
　　关键词2 征收程序
　　征收公告评论至少30天
民众如有重大分歧，需上报上一级政府
王锡锌介绍，在征收环节中，此次草案文本提出了“决策民主，程序正当，补偿公平，结果公开”的原则。
王锡锌举例说，草案在征收环节增加了一些程序，保证了防止突击征收问题的出现，“草案在能做到的范围内各个方面均考虑到了”。草案中规定了要制定征收计划，虽然征收计划并不具强制性的约束力，但要求未列入征收计划的，不得征收。征收计划中明确征收的范围、时间和目的，并要进行公告，经过专家论证。
其中，有一个征收公告评论程序，要进行30天的公告评论，如果征收范围比较大，则不得少于60天。要以听证会、座谈会等形式让民众参与其中。对其中的专家和民众的意见公示。如果没有重大分歧，政府可以启动征收程序，如果有重大分歧，则要上报上一级政府，“所有这一切都是在作出征收决定之前必经的程序”。
不过沈岿认为，应该区别对待征收环节中“权利人”和“利害关系人”和其他一般民众，对“权利人”和“利害关系人”要经过听证会的程序，给他们充分表达自己的机会，对于其他民众则可以通过座谈会等程序参与。
此外，草案明确在征收公告发布后，可以对征收公告提出诉讼和复议，在此过程中，征收范围内要暂停新建、改建和扩建，也不得进行房屋的买卖和出租。
　　关键词3 强制行为
禁“断水电”等暴力胁迫
专家建议，应明确征收过程中强制行为主题
王锡锌介绍说，新草案文本中特别强调了实施强制行为的主题，并以罗列的方式禁止了暴力行为的发生。其中，列举了禁止“断水断电断气断暖”，以及其他暴力胁迫等形式。
他认为，应该将其他暴力胁迫形式单独列举出来，表述为不得以侵犯人身自由及其他暴力胁迫的形式。王锡锌说，在目前的征收执行时，现场会出现城管和公检法人员，要明确征收过程中强制行为的主题，以免“一些不明身份的人”的出现。
王锡锌介绍，与上次讨论的草案文本相比，在列举“公共利益”时，除了第一列举项中的“国防需要”和第七项的“法律法规和国务院文件明确的其他公共利益”，其他列举项均有不同程度的修改。
沈岿举例说，其中有廉租房、经济适用房等改变低收入群体的居住条件的，强调了“政府组织实施”。王锡锌提醒说，列举的第七项中的“国务院文件”应该是指“国务院(办公厅)”的文件，而不应该指国务院其他部门的文件。
在列举“公共利益”时，沈岿和王锡锌都比较认可的一个列举项就是单独把“危旧房改造”作为特别条款列举出来，并特别强调了“政府组织实施”，同时征收程序中加了一条，必须得到90%以上居民的同意，方可启动征收程序，以保证危旧房改造中征收程序的合法性。王锡锌认为，这就是通过程序路径来解决争议问题。
关键词5 补偿环节
征收需2/3住户签补偿协议
补偿评估需考虑市场标准及征收房屋区位等
在补偿方案方面，上次讨论的草案确定了按市场价格补偿的原则，但在房产评估中介的选择上，此次讨论的草案则明确，要由被征收人通过投票或抽签的方式来确定有资质的机构。但在现行的实际操作中，房产评估机构却由拆迁人确定。
新草案还规定，房产评估中介要考虑到市场标准，征收房屋的区位、面积和新旧程度等。王锡锌认为，这样的规定确定了评估参照物。沈岿解释说，这是比较受关注的问题，现在确定的是房屋补偿方案，但有人提出房屋因为折旧问题，应该按推动使用权的价值来补偿。考虑区位的因素，其实就是考虑地段，这在一定程度上就考虑了土地使用权的价值。
沈岿说，草案中没有涉及评估结果的公开问题。他和王锡锌认为，评估结果也应公开。他们赞同江平教授的建议，如果被征收人对评估结果有异议，可以申请复核并应当有仲裁的程序。
此外，新草案在补偿程序明确了两个“2/3”保障补偿，其一，就是要有2/3的居民接受补偿方案；其二，要有2/3的住户签订补偿协议。
　　中介虚假评估将吊销资质
政府部门相关程序未得到执行，将追究责任
新的草案文本，还提到了房地产评估中介的责任问题。如果房地产评估机构在评估过程中提供虚假评估报告，或者提供有重大评估错误的报告，也要承担一定的责任，要由相关部门对他们予以处罚，甚至吊销资质。(郭少峰)