中国物权法及不动产法国际研讨会——美国的经验及其对中国的借鉴意义(十九)

　　SUSAN F .FRENCH(加利福尼亚大学洛杉矶校区   法学院 法学教授)
    ??共有权益群体制度
    ??结合独立所有空间与公用空间、设施、服务以创造不动产价值及提高其流通性(一)
    ??共有权益群体制度在美国的居住房屋和商用房产开发过程中，都被广泛地采用。尽管在许多共有权益群体之间还存在着各种各样的差异，但是它们都必定包含如下几项重要的制度特征：
    ??居住单元或商用空间（下文简称个人财产）由个人所有，并且可以被出让转让。
    ??任何公用空间与设施（下文简称共有财产）或者由享有个人财产的个人业主们组建的业主联合会所有，或者由每个个人业主直接作为“共居人”（tenants in common）所有。
    ??所有的个人业主们组成一个业主联合会，由联合会负责管理和维护共有财产，执行关于个人、共有财产的使用和居住方面的限制措施。业主联合会由个人业主控制，它还可以向共有权益群体提供其它服务。
    ??为了使业主联合会得以保持正常运作，个人财产将承担向业主联合会缴纳费用的义务，收费标准由业主联合会确定。同时，还创设了一项抵押债权，以担保费用的及时足额征缴，抵押权的清算与清算不动产到期抵押贷款的方式相似。
    ??采用共有权益群体制度，有助于将全屋契约式管理的单一所有权建筑转化为由原承租人个人对独立单位拥有所有权的分契共管式楼宇。对于各种在建施工项目。当建立共有权益群体的法律建筑清晰明确的时候，金融机构等贷款人也就更愿意向独立单元的购买者提供贷款，因为共有权益群体的结构保障了共有财产部分的维护与保值，这为独立单元个人财产的价值也提供了保障。
    ??共有权益保障还可以提升业主所拥有的不动产的价值。公用设施和服务的成本由共有权益群体的全部所有者分担，这样，每个个人业主只需支付相对经济的费用，就能够使用和享受更多的设施与服务，这远远超过由其个人独自支付所需全部费用所能得到服务的范围。
    ??此外，共有权益群体的章程中一般都规定有限制性的条款，规范如何使用、占有个人财产，并授予共有权益群体制定关于公用财产使用的规则。确保公用财产不遭受减损或贬值，也就为保持个人财产的价值提供了保障。
    ??共有权益群体把大块不动产拆解为所有权独立的各个单位，增强了不动产的流通性。独立单位能够在低于整座不动产价值的低档价位上被转手，这无疑显著扩大了潜在市场的范围。
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    ??共有权益群体制度的法律基础
    ??在美国存在两种类型的共有权益群体制度：计划开发（planned development）与分契共管楼宇(condominium)。计划开发行的共有权益群体从十九世纪晚期开始在美国出现，其中的法律关系由普通法的地役权制度（servitudes）调整，它主要适用于个人业主同时拥有个人财产所有权及其座落土地所有权的情况。因此，如果共有权益群体既包括在空间上互相完全独立的房屋，也有其它附带的开发项目和建筑设施，便采取普通法的地役权法律规范公用部分的使用权、规定相关费用的征缴。公用部分是共有财产，属于由个人业主组成的业主联合会。个人业主们并不构成“共有人”，对公用部分也不享有所有权，他们只对各自的房屋和宗地享有所有权，这项所有权包括由宗地衍生的空间权和地下权。
    ??分契共管楼宇在美国从1960年才开始出现。它主要适用于个人财产的所有权不包括地下权的情况。包括宅基地在内的共有财产由个人业主们以共居人的身份共同享有所有权。只有当联邦政府以立法形式承认了个人财产的地上权权益和联邦住房署（Federal Housing Authority）决定对分契共管楼宇抵押贷款提供担保支持后，住房贷款市场才认为对分契共管楼宇的放贷风险已经降低到可以接受的程度；在此之后，分契共管楼宇逐渐在美国房地产交易中占据了非常重要的市场份额。立法一方面规定个人业主们是共居人，对公用财产享有共有的所有权，另一方面要求建立一个由业主们组成的业主联合会，把对公用财产的管理权授予业主联合会行使，立法还要求个人业主承担向业主联合会缴纳费用的义务，以维持管理公用财产所需开支。
    ??计划开发与分契共管楼宇二者之间的差别主要是形式上的。在实质上，两种类型都创设了权属义务明确、具有很强流通性的所有权，个人业主可以获得清楚明确的所有权，能够以之用于申请住房抵押贷款，业主联合会提供的管理机制能够有效保持不动产的完好形态与内在价值。
   
   
    【写作年份】2002【学科类别】民商法->民法总则