中国物权法及不动产法国际研讨会——美国的经验及其对中国的借鉴意义（二十一）

　　??共有权益群体制度
    ??结合独立所有空间与公用空间、设施、服务以创造不动产价值及提高其流通性（三）
    ??为共有权益群体创制成文法框架
    ??美国的每一个州都有关于创设分契共管楼宇的立法，某些州对创设计划开发型的共有权益群体也有立法规定。普通法对于业主遭遇不合格或刻薄的发展商能够提供的救济是非常有限的。如果开发商没有在地役权宣言中包含某些重要条款。业主对此都是无能为力的，除非能够动员所有个人业主一致同意并且全体参与更改地役权宣言。另一方面，如果发展商保留对公用财产的所有权和控制权也不能提供适当的救济。自从1980年代起，为了解决包含这些问题在内的一系列情形，各州开始制定成文立法。某些州拥有两套分别调整分契共管楼宇和计划开发的法律，而统一州法全国委员会制定的示范法则是一部单一的法律，它同时适用于两种共有权益群体，避免适用两套规则的不便或可能的冲突，并且顾及到发展商和业主的双方利益。
    ??统一州法全国委员会在1982年批准了颁布了《统一共有权益所有法》，在1994年颁布了修订版本。1985年，加利福尼亚州颁布了一部共有权益群体成文法，一般被称作戴维斯—施德灵法（Davis-Sterling Act）。本文以1994年《统一共有权益所有权法》、戴维斯—施德灵法，和《重述》第六章作为出发点，在下面的部分讨论共有权益群体立法的起草者应当考虑、注意的问题。
    ??共有权益群体的创立：地役权宣言
    ??在美国打算创设一个共有权益群体，所有人或者发展商应当制定、并且向相应的土地登记机关登记一份地役权宣言。这份宣言同时服务于数个目的。它标明、定义共有权益群体的财产权利，规划共有权益群体的个人业主公用财产享有的权利和承担的义务，建立共有权益群体的管理结构。
    ??宣言应当包括足以清楚确定共有权益群体，以及不动产位置和边界的文字。还要注明所有在群体中存在或者计划存在的财产权利的性质。地役权宣言被登记以后，就应当能够有效地作为勘界标记的基础，供每一个单位房产在将来出让时以地役权宣言的描述作为参照物。立法应当规定，在地役权宣言中没有被明确标注为私人财产或者特定公用财产的，全部都是公用财产。
    ??州法关于共有权益群体的设立
    ??在加利福尼亚州，未经州不动产部（Department of Real Estate）的标准，发展商不得出售包括在共有权益群体内的地产。不动产部检查发展商提交的地役权宣言查验发展商的资金预算。大部分州都没有这样的规定。这一规定确实可以保护消费者业主的利益，但是运作成本过高，并且可能受官僚文牍主义之累，并且耽搁开发进度、扼杀市场创新。不过在最低的层次上，至少应当要求出售地产时向业主提供一份地役权宣言。
    【写作年份】2002【学科类别】民商法->民法总则