中国物权法及不动产法国际研讨会——美国的经验及其对中国的借鉴意义（二十三）

　　共有权益群体制度
    结合独立所有空间与公用空间、设施、服务以创造不动产价值及提高其流通性（五）
    ??地役权宣言的修正
    ??成文立法一方面要授予修正宣言的权力，另一方面要对这个权力加以限制。由多数票可以通过的修正案可以包括：为了便利业主联合会管理公用财产而作出的行政管理方式的改变，业主联合会自身管理规则的改变，以及禁止从事对地产有害的滋扰活动的新增限制。其它的修正案应当要求有三分之二多数的表决权同意。
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    ??放宽关于遵守立法或地役权宣言的要求
    ??某些时候，业主联合会可能无法获得地役权宣言或成文立法要求的必备票数，或者是地役权宣言对征缴会费等各项条款做出了非常不合理的约定。如果条款不合理地干扰了业主联合会的正常运作，《重述》则规定法院有权宣布以下任何一项义务都可以被放宽，只要“要求业主联合会严格执行地役权宣言”并不是保障个人业主或对公用财产享有抵押权的人士之利益所必需：
    ??限制对个人业主征收的会费的最高额
    ??要求对地役权宣言的修正案必须得到贷款人的同意
    要求延长地役权宣言的修正案，要求凡为管理公用财产或履行业主联合会职能所必需的对行政管理守则的更改、要求对凡为保障其它地产价值与其它业主利益而对个人财产的使用方式禁止或进行显著限制，必须得到半数以上表决权的同意。
    ??要求除需要全体同意的修正案以外的其它所有修正案都必须得到三分之二以上多数表决权的同意。
    ??要求业主成员必须在地役权宣言上签字。
    ??要求规定业主联合会能够开会所必需的最低表决权“出席”数。
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    ??防止发展商滥用权力的消费者保护
    ??发展商有很多种办法可以滥用权力、使消费者遭受不公平待遇。为了防止这种情况的发生，可以要求发展商向消费者披露所有补贴情况，或者要求发展商在发售开始前向州有关当局提交维护预算计划。
    ??发展商可能采取的另一种不公平做法是：保留对共有权益群体所必需的一切娱乐休闲设施的所有权，然后强迫共有权益群体签定长期的租赁合同。发展商还把同一做法用于地产的维修保养，而提供维修保养服务的机构也是发展商的关联企业。矫正方法是：允许业主协会在被移交给个人业主们控制之后终止这些合同，并且不需支付赔偿金。
    ??在发展商放弃对业主协会的控制权之前就要求具体开列发展商对个人业主们和业主协会所负的义务，是另一个矫正办法。这些义务可以包括：发展商负责支付未售出地产所承担的会员费用，保管业主协会自最初成立起积累的一切财务档案与往来帐目，严格遵守并执行地役权宣言，向个人业主披露显著影响财产以及显著影响业主协会财务状况的所有信息。
    ??最后，发展商应当被禁止在地役权宣言中加入如下条款：限制个人业主对建筑质量及式样、对发展商经营管理业主联合会进行批评质疑的权利，限制个人业主因不满建筑缺陷及式样设计、因不满开发商怠于按照约定建筑公用财产和提供公用设施服务而进行求偿的权利。
    ??共有权益群体的终止
    ??成文立法应当允许无须获得全体业主同意而终止共有权益群体。终止时，财产可以被出售，收益应当在全体个人业主之间进行分配。共有权益群体的终止可以因以下情况而产生：政府为公益目的征收地产，遭受火灾、地震等自然灾害而使地产价值显著丧失、并且业主们不愿意或者无力恢复原状。如果建筑物已经到了无可维持的情况，或者相邻区域的变化已经达到共有权益群体不能继续按照原来的目的存在的程度，或者因为其它任何原因，也可以终止共有权益群体的存续。《统一共有权益所有权法》允许业主联合会以至少80%的表决权决定共有权益群体的终止，而地役权宣言也可以规定比这更高的表决权份额。
    ??结论：
    ??共有权益群体在当前的美国房地产市场中扮演重要的角色。由于共同分享资源而造就的低廉费用支出和相对高质量的服务享受，使得共有权益群体被发展商和消费者所青睐。共有权益群体提供的服务也比市政当局的服务稳定，能够保持较高的水平，通过组建业主联合会，所有者们对财产的控制程度还能够加强，在更大程度上挖掘财产的使用用途、以满足所有者的需要。政府也欢迎共有权益群体，因为它的存在，政府便免却了提供某些公用服务设施的开支和责任。另外还有两个因素可以解释它在市场上的成功：成文法对分契共管楼宇形式的所有权进行承认，普通法规则承认“随土地一同转移的利益”，这些都为财产权的稳固地位提供了更多的法律保障，而贷款人也就因此更愿意为购买共有权益群体地产的消费者提供融资信贷服务。贷款人看重的是：抵押物财产权的安全性，清晰明确的法律规则保障了约据得以被执行（尤其是关于业主联合会会费征缴的规定），以及政府为发展共有权益群体提供的金融贷款支持。
    ??共有权益群体还在澳大利亚、法国、苏格兰、瑞典、斯洛文尼亚、匈牙利和波兰等国的住房市场发挥着重要的作用。尽管美国的共有权益群体制度建立在成文法与普通法规则相结合的基础上，共有权益群体制度并非就不能单独地依靠成文立法创设推广。在这篇文章中，本人对这类立法应当注意哪些方面进行了若干探讨，这当然是挂一漏万的。但是如果共有权益群体制度这一概念看上去确实是具有吸引力的，本人热忱地希望能够以这篇文章抛砖引玉，为建设中国共有权益群体制度的对话交流开启大门。
   
    【写作年份】2002【学科类别】民商法->民法总则