物权官司新型案多审理棘手 最高法将出台司法解释

建筑物区分所有权及物业纠纷等新物权官司审理棘手
    最高法将出台司法解释统一尺度
    已经合法占有房屋，但还没办所有权登记手续，算不算是业主？建筑物区分所有权纠纷中，专有部分面积及建筑物总面积如何计算？买卖小产权房怎么审理？

    由于缺乏具体的细则规定，物权法实施以来，诸多问题随着物权官司渐增，让审案法官深感“棘手”。
    “目前，最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释已提交审判委员会全体会议，物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释也已提交审判委员会民事行政专业委员。”最高人民法院副院长奚晓明今天（23日）在接受记者采访时透露。
    去年一审结案55万余件
    据最高人民法院统计，除去担保合同纠纷案件，2008年与物权有关的一审案件收案数为555818件，结案数为554390件。二审案件收案数为105388件，结案数为104440件。奚晓明告诉记者，仅从这些数据可以看出，基本实现了案件审理的良性循环。
    房地产开发经营合同纠纷、建设工程合同纠纷、担保合同纠纷、农村承包合同纠纷、财产权属纠纷、财产损害赔偿纠纷、宅基地纠纷、采矿权纠纷、自然资源使用权纠纷、相邻关系纠纷、埋藏物隐藏物权属纠纷、遗失物漂流物失散的饲养动物权属纠纷等是物权法实施以来，人民法院审理的与物权有关的主要案件类型。
　　物权官司新型案多审理棘手
    据了解，物权法实施以来的新类型案件主要是建筑物区分所有权案件，因为建筑物区分所有权是物权法规定的一项新的权利。
    规划上专属于特定房屋，且建筑单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，是否属于专有部分；在住改商纠纷案件中，如何认定“有利害关系的业主”；将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，是否应予支持；物业公司起诉业主拖欠物业费，业主以其服务违反约定为由进行抗辩的，是否应予支持？“这些都是建筑物区分所有权纠纷案件中人民法院很难处理的问题，急需最高人民法院作出解释。”奚晓明说。
    此外，物权请求权纠纷、集体成员资格纠纷，特别是外嫁女是否还是集体成员纠纷、集体成员依物权法规定请求撤销集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定的纠纷、土地征收费用分配纠纷、因以土地承包经营权入股产生的纠纷、买卖小产权房纠纷、农村房屋买卖纠纷等都是物权法实施以来的新类型案件，奚晓明表示，此类案件也是审判难点。
    涉及两个司法解释出台在即
    “物权法实施以来，最高人民法院的主要举措就是抓紧制定相应的司法解释，统一全国的执法尺度，维护司法权威。”奚晓明透露，目前，最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释已经最高人民法院审判委员会民事行政专业委员会讨论，现已提交审判委员会全体会议，等待讨论。最高人民法院物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释也已提交审判委员会民事行政专业委员，等待讨论。
    奚晓明说，关于物权法总则有关问题的司法解释，也已经立项。由于总则的问题非常复杂，可能需要调查研究的时间更长，但最高人民法院有关部门已经开始这项工作。
    “关于担保方面的问题，已经有了最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释。物权法实施后，主要是清理该解释与物权法的规定不一致的地方，这一项工作最高人民法院有关部门也在抓紧进行。”奚晓明说。（记者 袁定波）