电梯坏了 物业公司担责

　　马先生将自己的房子刚租出去没几天就出事了——粗心的房客没关好洗衣机龙头，结果漏出的水溢出门外竟灌到了电梯里，导致民梯损坏！物业公司掏了一万多元钱把电梯修好之后，要求马先生赔偿其损失还把他告上了法庭。可是马先生总觉得自己不该赔偿这笔维修费用，最终法院判决：驳回物业公司的诉讼请求。
　　马先生是个颇有生意头脑的山东人，他在苏州新区狮山峰汇小区购买了一套公寓房。2005年4月下旬，他和李小姐签订了房屋租赁合同，约定租期自5月1日起。马先生提早把房子交给了李小姐。4月28日晚上，还是单身贵族的李小姐好不容易把洗衣机进水管接上了龙头，看到全自动洗衣机开始工作了，李小姐就放心地出去访友了。没想到洗衣机的水管龙头并未接好，水哗哗地流了一地甚至漫出客厅从门缝里一直溢出门外，流到了电梯里面。这时正好小区的保安例行在大楼内巡查，连忙与李小姐取得了联系。李小姐赶紧赶回家关上了龙头，可是为时已晚，被灌了水的电梯就此罢工了。物业公司立即向上海三菱电梯苏州特约工程有限公司报修，更换了电梯的故障部分，维修费用为10120.88元。物业公司认为，电梯损坏系由进水引起，维修费用理应由业主马先生承担，在请业主代表查看了现场之后，遂与马先生联系赔偿事宜。
　　人在山东的马先生收到物业公司的信函后，第一反应就是觉得自己不应承担责任，他立即作了回函，表示出现漏水事故系房屋水漏系统存在严重隐患，理应由开发商来处理，而自己路途遥远不便参加物业公司碰头会。本以为此事可以就此了结，没想到到了9月底，马先生却收到了苏州市虎丘区法院寄来的诉状和开庭传票，原来物业公司已经将他告上了法院，理由是马先生的行为违反了《江苏省物业管理条例a>》第二十八条不得利用物业从事危害公共利益活动的禁止性规定，依据该条例第十六条第三项的规定起诉，要求判令被告马先生赔偿经济损失10120.88元。
2 C7 k# a& {; {" \0 O　　11月8日，法院第一次开庭审理，物业公司提出要追加狮山峰汇业主委员会为共同被告，而马先生认为，依据原告提供的《前期物业管理服务协议》第十二条规定，“本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的按下列第一种方式解决：一、提交苏州市仲裁委员会仲裁。”因此希望法院先行审理原告有否起诉条件。法庭随后宣布休庭。
7 ]) s5 [! P3 |* @5 F+ U　　12月19日，法院再次开庭审理此案，在原告确定坚持以侵权为由要求被告赔偿损失之后，法院口头答复不能追加业主委员会为共同被告，理由为业主委员会并非侵权人。随后双方开始了辩论，焦点集中在侵权之诉是否构成上：原告物业公司认为系被告房屋跑水导致电梯损坏，自己代为支付了维修费，被告理应承担相应赔偿责任。而马先生的律师a>则提出了新的观点，认为电梯的所有权为全体业主，原告的财产并未受到侵害，因此原告不享有提起侵权赔偿的诉权。原告代为支付维修费用，是代业主委员会支付的，如果是侵权就不存在代为支付的问题。况且电梯损害是否由被告家漏水引起，单由电梯公司出具报告不可靠，应由法院指定鉴定机构鉴定。双方的意见分歧很大，尽管都同意协商解决。法院当庭作出宣判，认为，狮山峰汇小区内的电梯属于该小区物业共用设施设备，由小区全体业主共同拥有。原告物业公司并非电梯的所有权人，亦未受财产所有人委托，其与被告之间仅存在前期物业管理服务协议的合同关系，故原告不能直接以被告为财产侵害人，请求其赔偿损失。即使被告房屋漏水与小区大楼电梯损坏之间存在因果关系，被告的过失行为也不同于《江苏省物业管理条例a>》第十六条第三项中规定的侵害业主公共利益的行为，被告的答辩理由成立。故判决：驳回原告物业公司的全部诉讼请求。宣判后，物业公司未提起上诉。
　　点评：
: `( h1 r$ |- i2 o, _) P　　近几年来，随着物业管理业这一新兴服务业的出现，因物业管理发生的纠纷也随之产生并呈日益增多的趋势。本案就是一起典型的物业管理的新类型纠纷。由于权利界定的模糊与相关法律法规a>的缺失，物业公司以及业主在维权时往往遭遇法律难题，于是就出现了像本案那样物业公司在维修了电梯之后要求责任者承担责任却被法院驳回的尴尬境况。本案马先生成功维权的原因在于，马先生抓住了物业公司存在的问题，一是程序上的问题，物业公司选择了错误的救济途径来起诉。物业公司与业主是基于物业管理合同发生的关系，其仅能以合同纠纷为由起诉业主，而这样的话就应当按照合同约定到仲裁委申请仲裁。由于已经明确电梯等小区共用设施设备的所有权归全体业主共同所有，故对于该财产侵害导致的赔偿责任，就应当由全体业主的代表——业主委员会来行使诉权。二是实体上的问题。物业公司以侵权为由提起诉讼，法院固然可以受理，但《江苏省物业管理条例a>》第十六条第三项规定的物业管理企业享有下列权利：“制止违章搭建或者其他侵害业主公共利益的行为，并可以向人民法院提起民事诉讼”，其内涵为一种积极的侵害行为，而不包括因过失产生的行为，因此，物业公司同样避免不了败诉结局。