物管公司打赢官司仍犯难

　　身价数百万甚至上千万元的一些别墅业主，却长期拖欠每月几百元的物业服务费。无奈之下，苏州市城西别墅小区物业公司不得不把这些别墅业主告到法院。目前，苏州市金阊区法院先后审结8起拖欠物管费系列案。由此，物业公司基本上追还了8位别墅业主拖欠的物业服务费。
　　据苏州市城区一些法院统计，现在起诉到法院的物业管理纠纷案件中，有九成以上是物业公司起诉业主索要物管费的案件。不交、少交、欠交物管费已成为困扰物业管理公司的老大难问题。业主为何要拖欠物管费、如何解决好收费难的问题也成为业内人士普遍关注和讨论的焦点问题。
7 N) x$ G- }) M# @& W, M　　　　　　　　拒付理由一、煤气管道和局域网接入不到位
　　物业公司将别墅业主娄先生告到法院的理由是，娄先生自2005年6月11日至今未支付约定的物业服务费（每月295.32元）。故要求法院判令娄先生支付自2005年6月以来所拖欠物业服务费1181.28元；并偿付同期逾期支付物业服务费的违约金以及承担诉讼费a>等其他费用。
　　娄先生在庭审辩称中承认拖欠物业服务费是事实。但他认为这是原告在小区物业管理中的失职行为所导致的。小区的生活用气本来应该是管道煤气（或天然气），现变成部分业主使用管道煤气的气源，部分业主使用瓶装管道液化石油气。另外，小区的互联网宽带接入方式，原为局域网光缆传输接入，现变成部分业主使用局域网光缆传输接入，部分业主使用电话线路的ADSL接入法。
, y# }8 n! s1 B. R& A. `　　娄先生认为物业公司的失职行为致使一部分业主在支付相同的物业管理费后，却得不到相应的服务。使用液化石油气的业主，在获得相同大卡燃烧热量时，要比使用管道煤气的每立方米多支付3.76元；使用ADSL接入法的业主要比使用局域网的每年多支付400元。
　　对此，娄先生提起反诉，请求法院判令物业公司按原定计划统一小区的管道煤气的供气方式，并按原定规划统一小区的互联网宽带接入。据此，要求法院判令物业公司从收受物业管理费之日起，赔偿他多支付的供气和宽带接入费用1363.21元，并按20％的利率支付利息人民币77.57元，合计人民币1440.78元。
4 Z+ L& O1 ^: i8 p. R　　法院经审理后认为，该物业服务合同合法有效。娄先生反诉主张的煤气供气方式和局域网光缆传输的接入方式，不是物业公司在物业服务合同中的义务。娄先生未按约支付物业服务费，对造成本案纠纷应承担责任。据此，判令娄先生在判决生效后10日内付清所欠的全部物业服务费，承担合同约定的逾期付款违约金，同时承担诉讼费a>772元。
  ]' I0 p) S& G  L: Y7 C　　　　　　　　拒付理由二、开发商违背了售房时的承诺
( m6 P* z" E! h4 {- A8 L2 J　　针对物业公司追偿2291.04元物业服务费的诉讼请求，范先生在庭审答辩中认为，他拒付物业服务费是有充足理由的。他说，在2003年与开发商签订购房合同时，开发商口头承诺为他们保留一块绿地，并声称，开发商和物业管理共同管理该小区，在此基础上，他才和开发商签订了购房合同，但后来开发商违背了这些承诺。范先生还认为，他因工作原因长期居住在国外，但回苏州时，发现房屋质量存在严重问题，比如电路漏电，房屋漏雨，瓷砖、玻璃、瓦片突出，绿化较差等，开发商和物业公司的负责人曾承诺为我解决这些问题，但经多次交涉一直未解决。据此，他们拒绝交纳物业服务费。
　　法院判决认为，该物业服务合同对全体业主均具有约束力，被告作为业主应当根据合同约定按时交纳物业服务费用。关于被告提出的开发商未兑现当时的承诺，且房屋存在诸多质量问题等，这是被告与开发商之间的房屋买卖合同关系，可通过另案处理。据此，判令被告及时付清拖欠的全部物业服务费用，按照合同约定支付滞纳金，并承担全部诉讼费a>用。
　　　　　　　　拒付理由三、《物业合同》未经业主大会签订没有约束力
! t6 v1 K6 |: @4 l9 \) W( }% h: T! g　　业主卫女士欠下的物业管理费是4506.12元。庭审中，卫女士专门聘请了华律师a>到庭答辩，华律师a>认为，该《物业服务合同》是业主委员会签订的，而不是通过业主大会的形式签订的，对业主没有约束力。他认为，原告要求支付物业管理费的直接证据是与其小区业主委员会签署的《苏州市物业服务合同》，业主委员会并不是决策机构，仅仅是业主大会的执行机构，而只有业主大会才有权选聘物业管理企业，在经物业管理区域全体业主所持投票权2/3以上通过后，其选聘物业管理企业的决定才对全体业主有拘束力。
& o  U5 n, s; U　　华律师a>还强调，他们居住到现在没有接到业主委员会的任何通知，在业主大会及业主委员会的设立及做出决定存在瑕疵的情况下，要求业主承担责任，这是不符合法律规定。针对被告方的答辩，原告物业公司认为，根据《物业管理条例a>》第三十五条规定，由业主委员会签订的合同是合法的有效的，所以对业主有约束性。
+ B6 G5 T0 V6 H3 A/ b1 L　　后经双方商讨，华律师a>表示被告一方愿意支付给原告物业服务费的全部本金4506.12元，但违约金、诉讼费a>等费用就不承担了。原告也同意不再主张其他诉讼请求。
　　　　　　　　物业公司和业主对此诉讼各有苦衷
5 B" ^: ~, ~3 G. o$ I+ j　　在苏州，一些小区物业管理质量每况愈下的例子不在少数，许多业主反映物业公司本来管理得不错，后来就越来越差。而很多物业管理公司则诉苦，大家都不交物业管理费，物业公司无法运作，当然谈不上管理的质量。这在很多小区成为一种怪圈：先是没有缴费的业主和交费的业主享受同等服务，然后攀比从众心理导致更多的人欠费，物业公司为了控制成本，只好减少人员，降低服务质量，导致业主满意率降低，从而使更多的业主不交费，进入恶性循环。
　　据了解，在有关拖欠物业管理费的官司中，物业公司大多会胜诉。因为只要物业公司实施了物业管理，又不是乱收费，法院就可以判业主缴钱，业主的拒交“理由”则另行解决。
　　但是，对于这样稳赢的官司，物业公司觉得与业主对簿公堂实在是无奈之举。对物业公司来说，一旦发生欠费纠纷，总是想用其他的办法来解决。一位不愿透露姓名的物业公司经理说，打欠费官司，把业主放在了对立面，伤了感情，有时得不偿失。这位经理的话代表了大多数物业公司的真实想法，整天抬头不见低头见，却要对簿公堂，感情上总是难以接受。
5 K! g0 m$ d% `# D　　对业主来说，由于与物业公司签订合同的主体是业主委员会或其他的代理机构，不是业主本人，所以业主在物业服务方面的维权要难得多，迫使他们往往将拒绝交费作为维护自身权利的手段。
　　从目前的法律制度上来看，似乎业主有“欠交物业管理费”即法律上赋予的抗辩的权利。但什么条件下使用抗辩权可以获得法律的支持？单个业主到底有没有权利在某种情况下可以拒交物业管理费？如何处理业主与物业公司的关系问题？仍然是摆在广大业主及物业公司面前的一道课题。