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近期,江苏崇安法院对近5年来审理的452件房屋租赁纠纷案件进行调研分析,指出其中存在的诸多问题,并提出相关建议。" G. k* d/ K+ q0 Y
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. h9 B' ~. z3 I( K- K 一、房屋租赁纠纷案件的基本情况
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1、该类案件数量基本保持平稳,但标的额呈逐年上升态势。
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5 E' h& s x+ y$ e. J 2、案件类型发生显著变化。随着住房结构的调整,公有住房租赁、临时建筑租赁纠纷已不多见,住宅租赁纠纷案件逐渐减少,商业用房和商铺租赁纠纷案件逐渐成为主流。) C" n, H! G$ w) c% G% U
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- i) n& o. u1 y: F0 l5 [) o 3、案件审理难度增大,调撤率下降。案件标的增大、类型多样化、复杂化致使该类案件审理的难度不断增加,调撤率日益下降。
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二、审理房屋租赁纠纷案件中存在的问题, i& c+ X0 g; Z4 W2 I
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6 Y# D, o0 _3 g" _. Y- d 1、租赁合同不规范严谨,租赁关系混乱。) P8 K8 K t# H
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承租人为逃避税费另行签订租金较低的合同,或将实际租金拆分为租金和其他费用。合同对租赁房屋的界限和范围也约定不明,双方权利范围不明,法院认定案件事实难度增加。$ y# C; y( n n
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2、承租人拒付延付租金情况较为突出。$ _) s; h. @5 I9 i9 k
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承租人拒付延付租金情况极为普遍,部分人甚至利用诉讼程序拖延租金支付。出租人如强制承租人迁出可能引发侵权纠纷,诉至法院又需等待较长的诉讼周期。出租人利益难以得到保障。
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$ }3 i" [. s* `( C$ B& o6 | 3、转租引发矛盾争议多。
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信息沟通不畅、法律责任不明,出租人、承租人、次承租人之间极易引发矛盾纠纷。1 j) W% k" y0 ]% I/ f$ h
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* x- W. q/ H7 U# Q/ Z" V2 L 4、出租人忽视承租人的优先购买权。# T& d1 o, ?! B9 j
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出租人在出卖房屋时往往忽视承租人的优先购买权,引发纠纷后,出租人、承租人及受让人三方关系难以协调。1 @2 `4 O: ^! j
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5、拆迁引发的租赁纠纷易激化。5 m! h( s6 P6 n2 n' q. e7 n) s
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拆迁人、被拆迁人与承租人达成三方安置补偿协议的难度非常大,房屋拆迁过程中被拆迁人会以各种理由解除租赁关系,矛盾易激化。相对弱势的承租人容易做出过激行为。7 S8 P2 Y7 G$ i/ ^- l! {7 k! v
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9 [3 N2 j: d! c 三、审理房屋租赁案件的相关建议
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L: G, M' P9 q9 ?1 }) s 1、推行租赁纠纷案件的专业化审理。成立审理此类案件的专业合议庭,以便审判员熟练掌握专业知识,不断积累审判经验。+ e5 X; I W, y& h1 P0 ?: o
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2、依托人民调解工作室大力开展调解工作。在人民调解工作室中安排房产管理职能部门的专业调解员,配合法院开展调解工作。/ c1 G; Y8 K4 v( ]0 s% M# E1 A
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) q3 f% |# g3 F) ]( d+ Q. u2 o 3、对不同类型的租赁纠纷案件实行分类管理。对于纠纷类型单一、事实简单、争议不大的案件,推行类型化、速裁化审理。 |
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