2.74元如何变成1.6元？－－“业主自管”揭开物业费巨大利益灰幕

              
在京城众多小区仍在为成立业委会的梦想而奋斗的时候，宣武区馨莲茗园已经从10月28日开始实行小区服务升级版——“业主自管”。
业主自管，这种小区管理的方式，从诞生一开始就承受着质疑。业主是否有能力进行“专业化”的管理？业主自管真的可以解决以往物业管理的“惰政”吗？自管的当家人又如何接受监督，防止各类利益的侵蚀……记者了解到，馨莲茗园这一做法并非首创，海淀区品阁小区，作为北京首家自管小区，已经从2007年以来实施了三年之久的“自治”。如今，该小区的物业费从以往的2.74元/㎡降低到目前的1.6元/㎡，且仍实现了盈余，还兴建了19个项目，小区运转平稳有序。
物业费3年降了42%
在馨莲茗园公布的“自管”方案中，小区公司年终经营利润实行“三三制”，即1/3按照业主房屋面积分配冲减物业费，1/3用于小区基本建设，1/3用于奖励小区物业管理服务相关人员。这种“三三制”做法，被认为是复制了品阁小区的成功经验。










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“我是他们的顾问，为他们提供了很多建议。”——当记者向品阁小区业主委员会主任邵里庭求证时，他笑着说。
品阁小区，是海淀区一个建筑面积仅2.5万平方米的社区，只有一栋楼。在2004年业主入住之时，遭遇了与全国众多小区极其相似的维权经历。逾期交房、绿地面积缩水、公共部位被侵占等，业主虽然按时缴纳物业费，但丢东西、毁坏车辆的事件屡有发生。2006年9月，前期物业因与开发商矛盾激化突然撤离小区。无奈，小区业主决定自治管理。2007年，品阁小区注册成立了京城第一家“自管”公司。
据邵里庭介绍，在3年前品阁小区的管理预算中，社区服务中心计划第一年盈利4万元左右。对于盈余部分，业委会通过的方案也正是采取“三三制”。记者翻看品阁小区三年来公布的“财报”发现，自治带来的利润已经实实在在地反馈到业主身上：2007年，物业费从2.74元/㎡降为2元/㎡；2009年，再降至1.6元/㎡。三年下来，降了42%。
不仅如此，小区停车费也由过去开发商的450元/月，降为今天的220元/月；社区绿化率，从16%上升为38%；花草树木的品种，达到93种；对开发商一直未返工修复的550平方米屋顶漏水和94个飘窗进行修补堵漏工程；小区先后兴建了自行车棚、金鱼池等19个项目。
              
         
        
      
      
         
         
        
      
      
         
           
            
               
　　2.74元如何变成1.6元
物业费直降42%，还兴建了19个项目，这笔钱究竟是怎么省出来的？










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邵里庭给记者算了3笔账：“物业费用中有三个大头，一是人员工资，二是水电能耗，三是电梯费。”
“人工费用，原先老物业21人，自管后8个人，现在降为6个半人。”老邵指着正忙着收物业费的工作人员小黄，“那半个人，因为她既是业委会委员，又兼着出纳。”
小区北门为进出口，以前有两名保安值守，而监控室在南门，还需中控员，一个中控员一年需1.5万元。老邵索性把监控室挪至北门，不再聘人。小区从原来的18个探头增加到现在41个探头，监控着整个院落并且没有死角。
“楼顶的雨水雪水，流下来到这个蓄水池，既可以养鱼，又可以浇树。”在小区庭院里，邵里庭指着从楼顶通下来的几根管子，向记者解释小区绿化用水的省钱“秘诀”。
邵里庭说，小区的17个用电点，自管后都安装了电表。地下车库内的长明灯——132个40瓦的日光灯，全部改成9瓦的节能灯。不仅如此，管理人员按照光区画圈，将照明重叠的地方省掉，最后只需要安装37个节能灯。“这样，一年一两万的电费，就可以降到6000至7000元。”邵里庭说。
至于电梯费，更是省钱的大头——小区4部电梯，根据实际需要高峰和节假日全开，平时只开两部。并且每部电梯一个电表，能耗单独核算。“我们这种做法在北京可是独一无二。”邵里庭说，过去老物业是按照电机的额定耗电×24小时收费，一年下来一部电梯得交5万多，现在4部电梯只用4.5万元。
三年下来的结果是，物业费降了，但收费比例高了。
邵里庭说，物业费的缴费比例由当年老物业的41%上升到如今的91%以上。记者翻看了三年来的物业缴费记录，发现在满篇的已缴费记录上，只有少许空白——底商与开发商自有房。
“老物业最初收2.74元还说没钱赚，但是我们的实践显示，现在收1.6元完全可以维持运转。”邵里庭说。根据3年来的经验，即使按小区60%的物业费缴纳率来算，平均每月差不多能收3万元，一年物业费加上电梯广告费1万多元，刨去一年支出30万，还能有5万左右的盈余。
物业费每平方米从2.74元降到1.6元，这其中隐藏的巨大利益不言而喻。《中国新闻周刊》曾一针见血地指出：这种巨大的利益，正是北京许多小区经历了血与火的抗争后物业公司仍不撤离的主要原因。
              
         
        
      
      
         
         
        
      
      
         
           
            
              
“社区管理并不特殊”
“社区自管”诞生伊始，就面对能否专业化、高质量的质疑。










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“要打破一种观念，就是物业公司管理一定很专业。”今年68岁的邵里庭曾任一家有6万名职工的国企糖厂厂长。在他看来，物业管理虽不简单，但也不复杂，“就相当于一个企业的两个小部门：设备科和后勤处。这些管理模式，有没有物业公司都可以做，只需要按照设备管理和人力资源管理的基本规律来做就行了。另外，业委会也不是全能的，业主的贡献和监督对社区管理起到了至关重要的作用。”邵里庭说。
记者看到一个有趣的细节是，小区监控室每一个显示终端都是旧电脑显示器。原来，当年老物业撤退时，一套报价70万的监控系统被毁坏。自管之后，参与过“神六”设计的业主李姝君，主动担起了重建的任务。她找来搭档，只花了1.8万元就将整个小区的监控系统重建了起来；然后又花了200多元，就把淘汰下来的电脑显示屏的模拟信号转变成了数字信号。
在这种自治的局面下，以前经常出现的丢自行车、汽车被划伤等事情，如今不再出现。小区里的绿化和鲜花，社区服务中心只花钱买了10棵柳树和10棵龙爪槐，其他的都是小区业主的捐献。
最后，邵里庭提出一个观点：冲减降低物业费并不是最终的目标。他说，经过测算，每平方米1.8元的物业费是品阁小区正常运行的临界点。“考虑到保障小区未来数十年的正常运行，大修经费的保值增值，经过计算小区各类设备设施的‘更新系数’，每年需要补充大修基金10万元。”邵里庭的目光，似乎已经看到70年之后。（丁文亚）