北京：业主大会可申请法人资格 共有财产可登记

在立法说明中，北京市法制办表示，依据《物权法》和国务院《物业管理条例》，市政府决定制定《北京市物业管理办法》。
北京市目前小区物业管理依据的是1995年颁布的《北京市居住小区物业管理办法》。对比该办法，《草案》共七章85条，内容和篇幅大大增加。主要规定明确了物业管理的适用范围和部门职责、物业区域划分、物业服务标准、业主大会和业委会规则等。不少条款都是针对目前小区争议和维权的热点问题。
值得注意的是草案对业主大会法律地位的确认，目前国务院的《物业管理条例》对此尚无规定，而《草案》二十二条规定，具备条件的业主大会可以试行法人登记，经依法登记取得法人资格的，可以按照相关规定开展与物业管理有关的活动。
这意味着困扰小区物业管理多年的业主大会资格问题有望解决。
《草案》还规定，尚未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务或者其他重大紧急物业管理事件，由街道办事处、乡镇人民政府指导社区居委会组织业主共同决定。
专家说法
“共有财产可以登记了”
●王利明（中国人民大学党委副书记兼副校长，《物权法》起草小组成员，著名法学专家）
王利明认为，这是北京市地方立法的一个突破，在国务院颁布的《物业管理条例》中也没有这一规定，业主大会作为独立的法人主体后，将能有起诉、应诉、签合同等权利，尤其在所有业主的共同财产登记上，以前业主共有财产，如绿地、道路等应该是可以办理登记的，但无法登记，因为不知道应该登记在谁的名下，所以应该有一个实体机构来登记，这就是业主大会。
他强调，不能登记在业主委员会名下，因为业委会只是业主大会的执行机构。这次的立法在这方面有很大的突破，也为将来业主更多的维护自己的权益创造了条件。
“我可以不用再维权了”
●舒可心，中国人民大学制度分析与公共政策研究中心研究员，社区问题专家
长期从事社区居民维权的舒可心说，《草案》最大的亮点就是确立了业主大会的法律地位。
目前业主大会法人资格缺失的状态下，直接问题就是共有财产无法登记，相当于一个小孩没有身份证。《物权法》虽然已经确认所有业主拥有这些共有财产，但无法登记，所以等于不知道这些财产属于谁。
登记法人资格之后，业主大会有民事主体地位，可以说，它的一切法律地位都有了，可以以这个身份做很多事情，譬如作为委托人直接解聘或者聘用物业，共有财产的登记，如土地、公共车库、楼宇广告、电梯广告收益等，还可以抵押，参与民商事活动。
舒可心感慨说，这一条确立后，自己基本上可以不用再干维权的事情了，因为物业管理最主要的问题已经解决了，剩下的就是业主们去维护和落实自己的权利了。
新天第家园开发商宣称“社区绿化率50%以上”，遭到业主的强烈质疑。小区业委会支持业主以车轮战的方式与开发商打官司，目前已经胜诉两批，第三批仍在进行中，业委会主任张大宪感慨业主大会没有法人资格的苦恼。
他说，从2002年开始，业主召开全体业主大会，准备起诉开发商，但苦于没有资格起诉。想授权业委会，但业委会也没有资格，只好采取迂回战术，授权一个5人小组带领业主们分头起诉，7年来已经打了三批官司，都是一打就赢，但张大宪说，单个业主的力量弱多了，个中艰辛难以描述，如果业主大会有法人资格，这个诉讼就简单多了，能节省大量的人力物力和诉讼成本。
　　业委会反应
希望细则早日出台
朝阳新天第家园小区业委会主任张大宪表示，非常赞同这个办法的出台，对业主们来说，业主大会获得法人资格后，至少与开发商和物业公司在同一个平台上较量了，至少有资格。
张大宪说，以前经常有这种情况，开发商明知道有错，但不怕业主，而且敢说“我知道你告不了！”譬如谁家的房子漏水了，可以告开发商，但小区公共建筑部分漏水了，就没法告了，因为没有人有资格代表所有业主去起诉。这个办法将彻底解决这个问题。以后在小区公共部分的纠纷上，如公共维修基金、会所、游泳馆、停车场等事项的争议上业主大会将发挥更大的作用。
不过，他也表示，希望这个办法的实施细则能尽快出台，如业主大会如何获得法人资格，在哪里登记注册，目前还是有很多障碍的，只有这些问题都解决了，业主大会的法人资格才能起作用。原物业服务企业未撤出物业管理区域前，新物业服务企业强行接管的，由区、县房屋行政主管部门责令限期改正，记入物业管理信用信息系统，并可处三万元罚款；改正期间，物业服务企业不得参加物业服务招投标活动，并不得承接新的物业服务项目。
【点评】 舒可心认为，3万的罚款额度太低，不过这也是一个折中的方式。因为目前炒物业的状况是很混乱的，小区居民不可能那么齐心一天之内就让物业都能走人，还有业委会操作换物业公司的情况，表面民意和实质民意很难统一，所以罚款额度适中也是合适的。
【案例】
新物管要接手 旧物管拒交权
昨日上午，已经与业委会签订合同的小区新物业带领保安进入海淀紫金庄园小区，但老物业称业委会选聘存在问题，拒绝移交。僵持约4小时后，海淀区建委、法院、街道办等部门，组织业委会、新老物业等三方进行协商，但未取得实质性进展。
上午7时，新物业北京远洋物业管理有限公司带领200余名保安和相关工作人员，列队而站，老管家筑邦百扬物业公司也严阵以待，保安守在办公室门口，拒绝陌生人进入。
据业委会宋大爷说，老物业不仅没有公开收支情况，小区公摊面积出租收入也去向不明。2008年业委会将老物业告上法庭，欲解除合同。今年7月，北京市一中院做出判决，老物业筑邦百扬撤离，十五日生效。“判决有了，但几个月过去了，老物业就是不走。”
也有业主对新物业的到来不满，他们称：“老物业干得不错，为什么要赶走他们，业委会正在换届，合同是无效的。”
对此，筑邦百扬物业一名负责人称：老业委会3年的任期早已结束，目前新的业委会正在筹备，因此与新物业签的合同系伪造。
截至昨晚，老物业仍在办公，维持小区秩序。
开发商留隐患罚款3万
【草案】 建设单位应当与业主大会进行物业共用部分查验交接和物业服务交接，并移交竣工总平面图，单体建筑、业主名册等资料。不移交的，由市或区、县房屋行政主管部门责令其限期改正，并可处十万元以下罚款。
建设单位不及时处理解决物业质量缺陷、配套设施设备不完善、设施设备技术不达标等问题的，由市或区县房屋行政主管部门处三万元罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。
【点评】 朝阳新天第小区业委会主任张大宪表示，现在很多物业公司其实是在替开发商背黑锅，因为开发商遗留了太多问题，譬如房屋质量、公共设施争议等，还有的随便安排一个物业公司，拍屁股走人，连一张图纸都不留下，导致后续争议不断。所以，办法对开发商的约束增加了，能保护更多业主利益。不过，罚款额度太少了，对开发商来说几万块算不了什么，应该加大处罚力度。 （李立强 李毅哲）