石家庄立法规定“空置房缴20%物业费”引争议

地方立法“破冰”：打破开发商强势？
《石家庄市物业管理条例（修订案）》日前获得河北省人大常委会批准，尽管新条例尚未公布实施，但是，其中规定“连续无人居住、使用、装修空置３个月以上的物业，空置期间按２０％缴纳物业服务费”，引发社会广泛关注。
买过房子的人都知道，购房者会被迫签订一些协议，之中就包括空置房应按标准全额缴纳物业费，而且没有明确规定有效服务期限。
很多空置房业主认为：“这个协议条款没有任何商量的余地，有些就是‘霸王条款’。业主没有入住，等于没有享受完整的物业服务，全额缴纳物业费很不合理。”因此，业主拖欠和拒缴物业费现象非常普遍。
我国于２００７年修订的《物业管理条例》中，对前期物业和选聘物业阶段，都没有明确规定空置房物业费的缴纳比例。石家庄市人大常委会法制委员会主任许凤琴表示，业主与物业公司作为两个市场主体，属于契约合同关系。但在前期物业阶段，物业公司在协议中处于主导地位，业主只能被动接受，双方经常发生合同纠纷。因此，有必要通过地方立法规范协议内容，维护业主利益。
许凤琴说，石家庄立法规定“空置房缴２０％物业费”是对《物业管理条例》的补充，也是地方立法的一次破冰行动。
河北冀华律师事务所律师甄玉波认为，物业公司与业主的市场地位本应平等，但提供前期物业服务的公司当初与开发商“捆绑”在一起，业主成了弱势群体，从这一点看，石家庄市的立法是必要的。有关部门表示，“２０％”比例是参照空置房的暖气收费标准制订的。对此，河北冀华律师事务所律师甄玉波认为，供暖与物业服务二者的商品性质、成本构成都没有可比性。业主作为采暖户，其专有性强；作为物业服务对象，除专有性外，还具有共有性。
空置房业主没有入住是否等于没有享受物业服务，也就不用缴纳物业费呢？石家庄市物业管理协会秘书长刘明介绍说，业主对住宅小区的所有权分为共有部分和专有部分，《物权法》规定，“业主对共有部分，享受权利，承担义务；不得以放弃权力不履行义务”，说白了就是“不管你住不住，大家的财产就需要大家出钱来维护”。
记者查阅相关法规了解到，最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释中提到：“物业企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”
刘明介绍说，物业公司服务的成本主要有公共设施设备运行、维修及保养费、绿化管理费等，无论小区的入住率有多少，都要产生大部分费用。当然，一部分业主不居住，与其直接相关的电梯运行、清洁卫生等费用会相应少些，但这部分成本所占比例微乎其微。
那么，空置房物业费缴纳比例应该如何确定？据了解，此前，南京、杭州、洛阳等一些城市地方法规大都按照７０％至８０％标准制订。一些物业公司认为，石家庄定２０％的比例过低，可能严重影响公司的正常运营。
刘明告诉记者，一些位置较远的第二居所和别墅小区常年入住率不到３０％，即使是市区内新建小区３年内入住率都不超过６０％。“如果按照２０％比例执行，很多物业公司将无法经营，甚至没有公司敢从开发商手中接盘，最终损害的是业主利益。”“空置房缴２０％物业费会鼓励投机炒房”之说再次刺痛了人们在高房价下敏感的神经，也将石家庄立法部门推至风口浪尖，一些人士对其立法动机提出质疑。
记者在调查中发现，形成空置房的原因很多，其结构成分也很复杂。但有相当一部分空置房是投机炒房的结果，一个人一口气全款买下几套、十几套房子在各地都不少见。
针对社会上的议论，石家庄市人大常委会法制委员会主任许凤琴认为：“空置房缴２０％物业费与投机炒房没有必然联系，炒房受税收政策影响最大，减少一部分物业费对炒房者刺激不大。”
石家庄市民李红亮给记者举了个例子：“假如我是投机炒房者，手里有５套１００平方米的房子，按照每月１元／平方米的物业费标准，全额缴纳与按２０％缴纳，二者相差不过４００元，对炒房人来说微不足道。”
河北冀华律师事务所律师甄玉波认为，地方政府在立法中确定空置房物业费缴纳比例时，应坚持民主立法原则，广泛征求意见，寻求多方利益的均衡。