沈阳物业管理条例征求民意 业主自治首获立法承认

《条例》还首次就物业服务企业购买物业共用部位、设施设备保险和公众责任保险以及利用共用部位收益的归属问题，以及旧住宅区管理等问题进行了明确规定。该条例也是沈阳市首个物业管理条例。
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A、业主自治首获立法承认
没有物业管理的小区，居民照样能把小区管好。早在2007年，和平区就探索了一种全新的住宅小区管理模式——业主（委员会）自治。事实上，旧有规定并未涉及物业管理中的“业主自治”情况。
新《条例》第二条规定，“本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动，即业主通过自行管理或者选聘物业服务企业，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理。”这意味着，“业主自行管理”首次获得立法承认。
　　业主不得拒缴物业费
业主缴纳物业费，享受物业公司的服务；物业公司收取物业费，为业主提供所承诺的服务。当业主对物业服务不满时，往往不情愿缴纳物业费，矛盾随之而起。业主通过拒交物业费来维权，到底行不行？
《条例》明确，“业主不得以物业空置、开发遗留问题、物业服务质量问题、无需接受相关物业服务等理由拒交物业费。”《条例》同时规定业主拒付物业费可通过管理规约、业主大会议事规则对其在物业管理活动中的被选举权等共同管理权予以限制。
可申请设临时停车场
无论你是不是业主，把车停在小区里，都要交费给物业。这看似“天经地义”，但于法有据吗？小区停车费收益应当归谁呢？
《条例》规定，“经业主大会同意，占用共用设施停放机动车辆的，可以收取泊车费。泊车费包括车辆的场地占用费和管理服务费。场地占用费归全体业主共有；管理服务费归物业服务企业所有。”
另外，物业管理区域内无法提供足够停车位的，经业主或业主委员会申请，公安机关可以在物业管理区域周边三、四级道路或者空地设立临时机动车辆停车场。
　　物业撤离须提前告知
物业公司撂挑子，小区环境脏乱差。社区措手不及，居民苦不堪言。旧有规定并未明确物业服务企业终止合同的告知义务，这也让个别物业公司钻了空子，说跑就跑。
《条例》规定，“物业服务合同提前解除的，解除合同一方应当在两个月前将解除时间、原因书面告知另一方及物业所在地的区、县（市）房产行政管理部门、街道办事处（乡镇人民政府）和社区委员会，并在物业管理区域内公告。”
小区广告收益归业主
最近一年来，越来越多的广告开始走进沈城中高档小区，很多业主并没有意识到这里面的巨大商机和利益分配，物业公司私吞小区广告收益成为潜规则。《条例》对此问题首次作出规定。
《条例》明确，“物业服务企业经营归业主所有的共用部位、共用设施设备用于广告、房屋租赁、会所经营、商业促销等活动，应当在符合有关法律规定并征得相关业主、业主大会的同意后，按照规定办理有关手续，并向业主公布收益情况。扣除管理成本后的经营收益，归业主所有，由业主大会决定其用途。《条例》规定，新房交付使用必须具备11个条件，满足水、电、煤气、供热、排水、电讯、有线电视、宽带、车位等配套设施必须全部配备齐全，小区绿化、道路、社区用房等要按规划完成，建设单位才可以向有关部门及专业经营单位申请单项工程竣工验收，并向市建设行政主管部门办理工程综合验收备案手续。
开发商擅自把未经竣工验收备案的新小区交付使用，要被责令停止；拒不停止的，要被处以交付使用住宅销售额1％。以上3％。以下的罚款。
出现意外物业保险赔偿
小区保安因为保护业主安全受伤，业主被脱落的墙皮砸伤。想解决这些问题其实很简单，只要物业企业投保“物业险种”，就能从保险公司那里得到赔付。去年9月，沈阳市首次开始在物业行业中推行物业险种。
《条例》规定：物业服务企业应当购买物业共用部位共用设施设备保险和公众责任保险，并将购买保险情况在物业管理区域内显著位置公示，接受业主监督。
物业企业投保公众责任险后，一旦业主及非物业工作人员在小区里发生积水滑倒等意外事故，都可以获得保险赔偿。此外，公共水管堵塞、老化造成业主家里财产损失，停在小区里的机动车辆部件失窃（附加停车场险种）、电梯坠落造成人和物的损失（附加电梯责任险）等情况，也都可以得到赔付。
老旧小区改造居民做主
记者了解到，目前，沈阳市有物业管理的住宅小区有666个，但未实行物业管理的老旧小区却有2744个。
《条例》规定，沈阳市房产部门要负责制定全市旧住宅区综合改造和管理的中长期规划和年度计划。配套设施设备不全和严重损坏的旧住宅区，要有计划地实施综合改造，所需资金由财政承担，各区、县（市）房产部门负责组织实施。
老旧的住宅小区改造前，要由街道组织召开小区居民的业主大会，落实改造管理方案，签订管理规约。老旧住宅小区综合改造后，业主要主动参与日常管理，同时还要交纳一定数额的卫生清洁费。
　　房子出现问题有人修
“申请房屋维修太难了。”相信现实生活中，不少小区的业主都有这样的感受。因为外墙开裂、屋顶漏雨等问题，必须要有小区2/3业主的签字才行。
《条例》规定，一旦小区的共用部位存在安全隐患，共用设施设备危及公共安全时，相关责任人要及时维修和更新、改造，有关业主也要予以配合。
一旦相关责任人不履行维修和更新、改造义务时，区、县（市）房产部门可以组织代修，费用从相关责任人住宅专项维修资金账户中列支。（高薇 张晶）