玩“猫儿腻”，地产商不是一个人在战斗

地产公司拍卖抵押房产，被告上法庭。开庭当天，抵押登记被解除，而国土部门审批解除时间，竟然在银行申请解除的时间之前———

玩“猫儿腻”，地产商不是一个人在战斗
［你的看法］
    2007年11月15日，是深圳平安银行审批的一份关于解除房产抵押申请的签发时间。根据办事流程，地产商深圳市粤华企业有限公司(下称“粤华公司”)再将这份申请表送到国土部门办理解封手续，时间应该在2007年11月15日之后，但国土部门的审批通过时间却变成了2007年11月9日。　

    这种只可能出现在科幻作家笔下的时光倒流现象，却在现实中发生了。　
    1月24日，徐声华在拿到房产公司退还的2万元定金后长长地舒了口气:“打场官司脱层皮。”　
    抵押房产，也敢拿来出售　
   
这是一宗普通的商铺买卖。2007年11月14日，受粤华公司委托销售商铺，深圳市江山房地产经纪有限公司(下称“江山公司”)与徐声华签订一份二手商铺买卖合同，粤华公司嗣后加盖公章予以确认。　

    在依约向江山公司支付2万元定金后，徐声华迅速筹集几十万元首期款。当他按照合同将首期款打入深圳平安银行并要求提供资金监管时，始料未及的事情发生了，江山公司提供的资金监管协议充满诸多陷阱:资金监管账号为房地产商所有;资金监管期限仅为60日，而非购房者取得房产证之后;监管资金发生风险，银行不承担任何责任和风险……　

    面对极不公平的监管协议，徐声华难以接受。江山公司解释，“协议是平安银行提供的，我们改不了。”而平安银行职员则将皮球踢给上级:“这是行领导定的，我们也改不了。”　

    充满陷阱的资金监管协议引起徐声华的警觉。于是，他聘请律师前往国土局调查所购商铺的产权现状。调查结果令他大吃一惊，所购商铺已不属粤华公司所有，早在两年前就已抵押给平安银行。根据相关法律规定，抵押状态的房产不允许对外出售，否则构成欺诈。　

    面对突如其来的风险，徐声华提出终止交易。可江山公司答复:“中止交易可以，定金坚决不退。”这样的窘境使得徐声华进退维谷:进，商铺早已抵押给银行，交钱购房无异于肉包子打狗;退，定金不但要不回来，还得按合同继续向江山公司支付10万元履约金。　

    2007年12月5日，徐声华将江山公司和粤华公司诉至深圳市罗湖区法院。　
　　起诉当天，抵押登记被注销　
    2008年5月，该案一审开庭审理，焦点是江山公司和粤华公司是否明确告知徐声华所购商铺处于抵押状态。　
    江山公司和粤华公司在法庭上反复辩称，“房产抵押一事，已经告诉徐声华，我们没有必要隐瞒”。　
    徐声华对此坚决否认，要求对方提供告知证据，但江山公司和粤华公司未能提供。　
    “经向深圳市国土资源和房产管理局查询表明，所购商铺一直处于抵押状态。”徐声华的代理律师当庭指出。律师还指出，江山公司理应向客户提供并签订合法有效的合同文本，但他们却放弃正式合法有效的2007版《深圳二手房买卖合同》文本不用，而使用早已被政府明令废除的对房产状况不著一字的《深圳市房地产认购书》。　

    法庭上，徐声华还得知，就在他起诉的当天，国土部门为所诉商铺办理了房产抵押登记注销手续。　
    “这太蹊跷了。”徐声华庭审后说。他满腹疑惑地问记者，这果真是巧合吗?从立案到开庭长达半年时间，其间两次推迟开庭，等到开庭时抵押登记手续竟然被注销。　
    “这里肯定有猫儿腻。”徐声华说让他作出这一判断的最大根据，就是本文开始提到的倒签办文时间，银行、国土部门和地产商一道闯入“时空隧道”，令时间倒流。　
    记者了解到，违法销售抵押房产，该案在深圳并非个案。据深圳相关业内人士披露，隐瞒房地产产权状况，早已是房产销售公开的秘密。对于许多房产中介和开发商来说，隐瞒抵押事实欺骗购房者已是职业惯例，目的是为了尽快出售房产套取资金，其结果是频频发生房产公司卷款逃跑事件，严重坑害了购房者的利益。因为上述原因，2007版《深圳二手房买卖合同》才将房地产产权状况列为合同主要条款。　

    虽然艰难，公道还是来了　
    让徐声华没有想到的是，“时空倒流”现象竟被一审法院所认定，并因此判决徐声华败诉。　
    徐声华想不明白，政府建设部门已经废止了《深圳市房地产认购书》，而以新的2007版《深圳二手房买卖合同》取代，前者无需注明房产产权现状，而后者必须加注这样的条款。然而，这一切并没有进入一审判决书，而是判定徐声华未继续支付购房款的行为“已经违反认购书的约定”。　

    徐声华上诉。　
    2008年10月，徐声华收到胜诉判决书。法院审理查明:“在约付款的时间内，涉案房屋处于抵押状态，是否能进行自由转让存在不确定性，徐声华有理由不按照认购书约定的付款时间付款，未付该款的行为并不存在违约。”终审判决认为，涉案认购书已经实际不能履行，不能继续履行的原因不可归责于一方，故粤华公司应当将所收2万元定金返还给徐声华。　

    春节前，徐声华拿到了房产公司退还的2万元定金。（徐选礼）