俄罗斯区分建筑物管理团体立法研究

　　在我国住宅市场也即一般意义上的房地产市场迅猛发展的今天，对区分建筑物的管理成为了一个重要的研究课题，对这个问题有很多观察的角度，本文仅从介绍俄罗斯区分建筑物管理团体立法的角度，为国内的理论研究和实务工作提供一种资料和参考。
    住宅所有人协会—自主的法律组织的法人形式
    依照得到俄罗斯联邦总统支持的俄罗斯联邦2001年-2003年的公共住宅产业改革的观点，在俄罗斯住宅所有人协会将成为绝大多数的多套住宅房屋的管理方式。
    住宅所有人协会(товариществособственниковжилья)是非商业性组织，是住宅所有人为了共同管理和共同保障对整个不动产财产综合体的利用，占有、使用以及在法律规定的范围内对共有财产的处分而联合的方式。
    共管组织权（правообразованиякондоминиум）既属于自然人也属于包括国家行政机关和地方自治机关在内的法人。
    处于共管（кондоминиум）下的财产应理解为统一的不动产财产综合体，包括地基和坐落其上的住宅建筑物，其他的不动产客体，其中可以划分为用以居住和其他目的的几个独立部分（例如，安置商店、工作室）并属于公民或者法人（住房所有人），而其他的部分（共有财产）属于他们按共有份额所有。
    为一个以上的住宅所有人服务的楼梯、电梯、走廊、屋顶、专门的楼层和地下室，以及位于住宅内外的且为一个以上住宅所有人服务的机械、电子、卫生技术设备，还有毗邻的带有绿化和完备生活设施因素的地段等都是共管的共有财产。
    共管的共有财产由住宅所有人按份共有。住宅所有人可占有、使用和在法律规定的范围内处分共管的共有财产。每个住宅所有人在共管的共有财产中的份额（分摊份额]），如果全体住宅所有人大会决议没有其他规定的化，依照属于他的住房的面积，按比例确定之。
    共有财产的共有权的一个特点是，该共有权是直接因为公民获得具体的住房的所有权的事实而产生的。这样，买方在购买多套住宅的具体的住房时在获得具体住房的所有权的同时，也将成为住宅共有部分的共有权的参加者：共有房舍、支撑结构、住宅设备以及诸如此类。
    多套住宅共有部分的共有权的另一个特点是，与一般规则（俄罗斯联邦民法典第252条）——关于按份共有的共有人有权要求分割自己的份额——不同，有权要求多套住宅共有部分所有权份额的所有人没有要求分割自己的份额的权利。共管的共有财产的所有权正如住宅所有人的对住房的所有权一样被保存于其中。这很自然，因为在这种情况下，共有财产的所有权份额，不是实体的不动产份额，属于每一个住宅所有人。每个住宅所有人在共管的共有财产的共有中的份额追随着属于该住宅所有人的对共管的住房的所有权的命运的。在住房买卖的场合，新的住宅所有人对共有财产所有权中的份额等于前手住宅所有人的份额。
    共同管理的住宅所有人必须保障为他所有的住房的必需的维持和维修；依照规定的规范性和技术性要求保障对住房极其各部分的使用、维持和维修、改建以及现代化，不损害财产和侵害其他住宅所有人的受法律保护的其他权利和利益。
    共管住宅所有人也须承担对共有财产的维持和维修的费用。每个住宅所有人所须支付的对共有财产的维持和维修费用的数额依他的共管的共有财产的共有权的份额（分摊份额）按比例确定。典型的，住宅所有人不使用属于的住房或者拒绝利用共有财产不是全部或部分免除对于共有财产维持和维修的共同费用的份额的依据。在住宅所有人不履行自己的分摊共同费用的义务的情况下，住宅所有人协会有权对之起诉要求付清必须支付的补偿费和赔偿其他的共同花费和费用。协会可以要求住宅所有人全额偿付协会因为住宅所有人不履行义务而遭受的损失，在遭到拒绝的情况下——依法律程序！
    住宅所有人（自然人和法人）要支付水、热、气、电力供应，热水供应，管道化和其他依照现行法律为之提供的公共服务。住宅所有人缴纳不动产税，在为谋取利润而使用所有的住房的情况下——还有其他的法律规定的税种。
    为了保障对多套住宅建筑物的使用，对住房和住宅建筑物共有部分的利用，住宅所有人有权组织住宅所有人协会。住宅所有人协会——这是住宅所有人——为了共同管理处于共同统治权下的财产而联合的住房所有人的自愿联合组织（统一的不动产综合体）。从成员权的自愿性原则可以得出：建立住宅所有人协会也不排除对于某些住宅所有人仍留在该联合组织之外的可能性，在这种情况下除了在协会中的成员权，不消除与他的其他法律联系。然而部分住宅所有人拒绝加入住宅所有人协会不免除他承担的为了维持和使用目的与管理处于共同统治权下的财产有关的必须的费用的分摊份额。同样地，住宅所有人协会也无权规定仅对协会成员的就占有和使用按份共有财产的优越和优惠或者对不是协会成员的住宅所有人课以就处于共同统治权下的财产的管理和使用所必须支付的花费以外补充义务，侵害放弃在协会中成员权的住宅所有人的权利。
    然而在1996年6月5日的联邦法律《住宅所有人协会法》（以下简称法律）中在协会中的成员权的自愿原则就被破坏了。如此，依照该法第32条第3、4款在协会中的成员权自协会依照规定程序登记时起住宅所有人就拥有了。在协会组成后，所有获得处在共同管理下的财产中的住房的人在他拥有了住房所有权以后就立即成为协会的成员。
    类似地，根据该法第49条，任何就将新的住房划为共管的合同都应当将在协会中的成员权作为获得住房的必要条。任何赋予在未来成为处于共管的住房的所有人权利的前期合同的订立在协会登记后应当将在协会中的成员权作为后手获得住房的必须条件（第4条第2、3款）。
    因为该法第32、49条不顾住宅所有人的意愿规定了住宅所有人协会成员权的义务，俄罗斯联邦宪法法院曾经确认在该部分中的上述各条不符合俄罗斯联邦宪法第30条。
    住宅所有人协会的法律地位由它的章程规定。协会的章程在住宅所有人全体大会上以出席全体大会的住宅所有人或者他们的代表的绝大多数赞成而通过。
    为了给予住房所有人在建立协会时以方法援助和为了保障加入协会的所有人的权利，在各地地方自治机构可依照联邦法律《住宅所有人协会法》的规范，通过一些住宅所有人协会示范章程。
    例如，1997年1月5日莫斯科州政府总理的决定确认了提供给莫斯科市住宅所有人协会的示范章程。决定向莫斯科市登记局推荐在对莫斯科市的住宅所有人协会进行登记时依据示范章程。
    住宅所有人协会自其进行国家登记时起为成为法人（发给登记证明），拥有带有自己名称的印章，在银行的结算帐户或其他帐户，其他的形式要件。协会依自己的义务对所有属于他的财产负责，而不是依自己成员的义务。
    住宅所有人协会是自主的合法组织的法人形式的在我们看来是正确的观点，在法学著述中也被提出来了。
    住宅所有人协会的权利合和义务
    为了共同管理和保障不动产综合体的使用联邦法律《住宅所有人协会法》规定了住宅所有人协会的权利和义务。
    特别是，协会有权：
    可与任何公民或者任何所有制形式的组织依照法律缔结共有财产的管理和（或）看管、使用合同；为了照应处于共管下的不动产组织房产管理机构，房产管理机构享有公用住宅组织的权利和协会的结算帐户；
    决定协会的年度预算，包括共有财产的日常使用和维修费用，重大维修和改建的费用，特别费用和扣除为后备基金，也包括为了法律和协会章程规定的其他目的的开支；
    在通过的年度预算的基础上依照他的分摊份额规定每个住宅所有人所应支付、征收、付清的数额；
    完成工作和向成员提供服务。
    协会在支配资金和实物的范围内被赋予了相当大的权限。协会有权：
    利用银行资金；
    拥有处于共管下的房舍；
    依据合同向为协会完成工作和提供服务的人转移实物和资金；
    向商业组织或非商业组织、公民出售或转让、交换、出租设备、器材和其他实物，如果他们已经磨损或者无形老化（изношеныилиморальноустаретъ），也可以依照协会基金资产平衡表注销（списыватъсбалансафонда）之。
   
    在不侵害住宅所有人的为法律所保护的权利和利益的情况下，协会可以：
    向任何个人或者数人提出使用和限制使用（役权сервитут）共用财产的客体；
    依据城市建设规范和规则按照规定程序同时拆除加高或者是不拆除加高、改建其所属的共有财产的客体或住房；
    获得永久性使用或者购买地段以进行住宅建设、建造合理的和其他的建筑物以及进一步的利用；
    依据城市建设规范和规则在相邻的或划出的地段上自建房屋；
    实施其他行为和缔结符合协会目的和任务的合同。
   
    与此同时法律也规定了住宅所有人协会的义务：
    保障履行联邦法律《住宅所有人协会法》、其他立法和法律文件也包括协会章程的要求；
    履行所承担的合同义务；
    保障处于共管下的共有财产的卫生和技术状况；
    在规定的条件下依规定的方式保证维护协会全体成员占有、使用和处分共有财产，在住宅所有人之间划分为维持和维修共有财产而支出的花费；
    追究危害和阻碍住宅所有人实现对处于共管下的共有财产的占有、使用和在规定的范围内的处分权的第三人的行为；在法律、协会章程规定的情况下，在住宅所有法律关系中也可在与第三人的其他法律关系中代表协会成员的利益。
    为了达致建立协会所秉持的目的，它有权从事章程中规定的经营活动。
    协会可以从事以下种类的经营活动：
    对处于共管下的不动产的照看、使用和维修的管理；
    建筑附加房舍和共管下的共有财产；
    如果在维持和改善共管的共有财产出所必须的资金短缺的情况下，出赁
    出租或者出售列入共管部分的和协会所属的不动产。
    协会无权从事协会章程中没有规定能够的经营活动。
    依照协会全体大会的决定，协会经营活动的收入应用于支付公共开支或者存入符合章程所规定的任务的目的的特别基金。
    协会全体成员大会和协会理事时住宅所有人协会的管理机关。协会全体成员大会是其最高管理机关，按照协会章程规定的方式每年召开一次。非例行的协会全体成员大会可以依照理事、拥有10%及以上的在协会中的投票数的协会成员的动议，也可以按照修订委员会、地方自治机关的要求召开。
    如下问题属于协会全体成员大会的专有权限：
    修改和补充协会章程；
    决定协会改组和终止（реорганизацияиликвидация）；
    决定让与、租赁、抵押或者移转协会其他财产权给住宅所有人或者第三人，以处于共管下的财产提供役权或者其他使用权；
    决定购买、建筑、改建，其中包括添建（надстройка）、建造合理的设施和其他的建筑物、对处于共管下的不动产的修缮；
    决定借款（заёмноесредство），包括银行资金；
    决定协会经营所得的用途；
    就上述问题的决定须不少于协会全体成员三分之二的赞成票。
    就其他问题的决定须出席全体成员大会的成员及其代表人的绝大多数方得通过。此时应当指出在住宅所有人协会中头片权得划分和计算的特点。每个住宅所有人依其份额在全体大会中拥有相应的票数（也即以计算出的属于他所有的住房的平方面积的份额）。
    由全体大会选举的理事负责处理协会的日常事务。协会理事有权就所有属于协会全体成员大会专属的权限以外的问题作出决定。应当指出，住宅所有人协会不但是可以在多套住房住宅（也即所谓的区分建筑物）中设立，也可以通过由乡村地区的单个建筑物所有人为了在诸方面减轻和简化对自己房屋的利用而自愿联合组成协会。
    值得注意的是，住宅所有人协会的活动原则可延及其他的不动产所有人协会——共建车库、共建别墅以及园艺协会等等。
    【参考文献】
　　参考文献：——————————————[1].俄罗斯联邦法律《住宅所有人协会法》.来自:www.akdi.ru[2].[俄]В·Р·Скрипко.товариществособственниковжилья[J].Государствоиправо.2001，No.9，c.24-28【写作年份】2001【学科类别】民商法->民法总则