中国物权法及不动产法国际研讨会——美国的经验及其对中国的借鉴意义（二十二）

　　共有权益群体制度
    结合独立所有空间与公用空间、设施、服务以创造不动产价值及提高其流通性（四）
    ??发展商更改共有权益群体整体规模与单位数目的权利
    ??在某些情况下，当部分地产单位已经售出、而全部项目尚未完工之前，发展商需要对建设开发计划做出调整。这项权利对发展商而言是至关重要的，因为经济形势会改编，发展商可能起初错误估计了市场需求，或者突然产生了并购新片土地、房产的机会。
    ??《统一共有权益所有权法》对这个问题给出了解决办法：要求发展商在登记的地役权宣言里面说明什么类型的改变可能会发生；宣言必须要让个人业主意识到，共有权益群体的规划可能发生若干变更；在没有征得业主同意的情况下，不得做出任何变更。
    ??共有权益群体的管理与经营
    ??美国的成文立法要求业主联合会对公用财产拥有控制权，进行管理和维护。某些州的立法要求业主联合会必须正式登记为公司（corporation），其它立法允许登记与非登记注册的业主联合会并存。登记为公司可以享受到有限责任提供的保护，当然是有利的选择。
    ??如果共有权益群体还处于开发阶段，一般而言，都是由发展商保留对业主联合会的控制权，但是在一定时刻必须要把权力移交给地产的所有者（业主）们。
    ??表决权分配与费用分派
    ??在美国，表决权与会费是按照相同标准分派的，以避免业主的利益在没有被代表的情况下“交税”。立法应当对分派标准保留灵活变动的空间，同时又要确保分派方法必须在地役权宣言中明确，以防止发展商或者多数业主日后以有损少数业主利益的方式做出修改。根据议题性质之不同，也可能有必要规定不同的表决规则。地役权宣言可以规定，如果某一事项显著地影响个别业主的利益，那么在这些业主内部达成的多数意见应当比其它业主的多数意见更具有影响力。根本的一点就是立法一定要保有灵活性，要让发展商有余地依照不同地产的实际情况进行表决权的分配，一定要保证地役权宣言明确地约定关于表决权分配的所有方法。
    ??尽管管理责任只要由业主选举的董事会承担，在某些事务的决策中，地役权宣言应当确保业主也有投票表达意见的机会。立法的强制性规定也要能保证业主有权撤换董事会成员。其它需要由业主表决的事项还包括：地役权宣言的修正，特殊维修费用的征收，扩大共有权益群体占地范围，共有权益群体的终止。
    ??缴纳会费的义务
    ??成文法应当要求业主联合会承担义务，以维持公用财产的价值和状态，也应当要求业主们承担缴纳会费的义务，以便于业主联合会顺利履行职责。成文立法还应当对确保义务履行的机制做出规定。在美国，业主联合会对个人业主的征收会费权可以成为一项担保债权，以个人财产作为担保，具体执行就像清算变卖抵押物一样。担保债权通过清算变卖获得偿付，在终极结果上是有效的，然而所需时间过多，并且其后果震荡较大，因为个人业主将失去其产业，所以，提供其它征收方法便十分重要。允许业主联合会停止向地产单位提供服务是一个合理的选择，而允许小额赔偿法院（small claims court）裁处此类纠纷是另一个有效的办法。
    ??当个人财产被变卖以清偿抵押权的时候，一般都还存在未偿付的会费。在其它抵押权和业主协会由于逾期会费而享有的抵押权之间，哪个具有优先受偿权便成为一个问题。许多州的法律都规定其它抵押权优先于逾期会费获得清偿。如果拍卖竞得的抵押物不足以产生足够的孳息清偿两个抵押债务，业主联合会很可能就不能获得任何救济。结果便是其他个人业主必须分担这部分未偿付费用。为了解决这项对其他个人业主明显不公的结果，《统一共有权益所有权法》规定，业主协会对逾期会费的抵押权与其它抵押债权相比，前者拥有最大范围为六个月会费本金的优先受偿权。
    【写作年份】2002【学科类别】民商法->民法总则